上诉人与被上诉人之间因合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院于2016年8月15日（2016）黔0322民初637号民事判决书第二、第三判项，现依法提出上诉。
1、撤销桐梓县人民法院（2016）黔0322民初637号民事判决书主文第二、第三判项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或裁定将本案发回重审；
1、原审判决对签订合同的双方主体认定事实错误不清。本案双方是因《购房协议》的效力产生纠纷，那么，合同的双方就是本案的当事人。而事实上，从《购房协议》签订主体双方来看，本案合同的出售人为：“甲方：金某某、谢某某”，买受人为“乙方：成某某”，“在场人为：成克容”，并有原审第三人谢某某在《购房协议书》上的签章可以证实。而且，从一审法院的三次庭审笔录记载，以及见证人令狐旭辉的当庭证言来看，原审第三人谢某某也是本案合同的共同出售人之一，是本案的共同被告。但是，原审判决却只认定涉案协议的出售人为金某某，以致原审判决对签订合同的双方主体、已经基本案件事实认定错误、不清。
2、原审判决对购房款的数额认定事实错误。本案双方均没有争议的事实是，被上诉人曾经于2012年向上诉人借款，双方存在民间借贷的事实客观存在；同时，双方还没有争议的事实是，本案《购房协议》约定的购房款是“原借款”转化为“购房款”，且该《购房协议》违反了法律法规的强制性规定而无效。因此，本案争议的焦点在于：原借款到底是多少？本案被上诉人出具的“购房款收条”是否发生对原债务结算和确定的法律效果？对于该事实，上诉人认为：
第一、关于债务的数额认定问题。上诉人已经提交了2012年5月1日的农业银行的交易流水明细单一份，证明于当天向被上诉人交付了借款6万元；提交了2012年7月20日取款明细一张，证明于当天向被上诉人交付了借款10万元；提交了2012年11月1日取款明细一张，证明于当天向被上诉人交付了借款8万元；提交了2012年12月25日取款明细一张，证明于当天向被上诉人交付了借款1万元。以上合计25万元，上诉人已明确确认“被上诉人向其出具了书面借条”，只是双方协议结算用借款冲抵购房款25万元之后，上诉人向被上诉人归还了借条原件，并被被上诉人当场销毁。因此，原审法院认定“被上诉人借款的金额为14万元”事实错误。
第二、关于被上诉人销毁借条原件的事实问题。本案的被上诉人已经在2016年6月13日第二次开庭审理中，明确认可“当着证人的面撕毁了借条原件的事实”（详见庭审记录第11页第8-12行），只是被上诉人认可“只撕毁了一张10万元的借条原件”，并表示其目的是“不愿意让老人家（即第三人）看见担心”。因此，从该陈述来看，被上诉人在签订购房协议当天撕毁借条原件是事实。同时，也能够证明：上诉人于2012年12月25日签订购房协议时，确实向被上诉人归还了借条原件的客观事实，要不然，被上诉人哪来借条原件可以撕毁？不过，根据双方的上述陈述，本案又出现了一个焦点：即当天归还的到底是一张借条还是几张借条？
第三、关于借条的数额及交易习惯的认定问题。本案双方均是成年人，都具有完全民事行为能力，均陈述于2012年12月25日在签订协议时进行了结算，并撕毁了借条的事实。同时，证人令狐旭辉也当庭证实，双方在当天进行了结算（详见2016年7月12日第三次庭审笔录）；而且，被上诉人在2016年6月13日第二次开庭审理中，也明确认可了“原告已经按照约定支付了购房款的事实”（详见庭审笔录第6页第13-14行）。因此，本案双方进行结算的事实客观存在。
既然是已经结算，而且，双方还共同申请要求桐梓县娄山关镇法律服务所对“签订合同的过程并交付房款”的事实进行见证，桐梓县娄山关镇法律服务所也出具了《见证书》，并在《见证书》内附上了《购房协议》及《收款收据》。而且，双方在见证书和购房协议书的第一条中还明确约定，“购房款25万元，在本协议签订生效后一次性付清，以交款收据为凭”；同时，在《购房协议书》的第六条中，双方又约定了：“本协议书双方自愿达成后，签字按印生效”。因此，根据双方的真实意识表示，该购房协议于2012年12月25日签订当日生效，且能够认定上诉人已经于当天向被上诉人结算、冲抵交付了购房款25万元，并由被上诉人向上诉人出具了购房款收条入卷。试想？如果上诉人至今均未交付清购房款，难道被上诉人在长达4年的时间里，一直会不主张权利吗？而事实上，本案的房屋买卖发生后，在长达四年的时间里，双方均未发生争议，只是当地要被政府征用拆迁，被上诉人才采取系列措施，想尽一切办法收回房屋。
按照交易习惯、交易惯例，以及日常生活经验法则可知，被上诉人用房屋销售价款冲抵购房款，应当收回借条原件，并重新向上诉人出具收条。本案的购房款收条即表明，上诉人已经履行了合同的付款义务。而且，双方均陈述有结算的事实，证人也谈到了双方进行过结算。因此，本案应当认定上诉人出借的金额为25万元（即：所交纳的购房款为25万元），原审判决只认定为“14万元”事实错误。
3、原审判决对借款合同与买卖合同的基本事实认定错误不清。本案被上诉人在一审中，也明确承认民间借贷的事实，且认可已经转化为房屋买卖合同关系。因此，上诉人认为：本案应当审理查明的是合同是否无效，被上诉人是否应当归还房款。而不应当审查借款的交付情况？原因是，本案审理的是房屋买卖合同纠纷，而不是民间借贷纠纷。原来是借贷纠纷、借贷合同关系，事实上已经转化为房屋买卖合同关系。原审法院要求上诉人举证证明借款的金额、借款的交付情况，以及借条是怎么进行撕毁的？等等，明显加重了上诉人的举证负担。而且，在明明已经结算，已经用借款冲抵交付房款，已经将借条原件归还并撕毁的情况下，原审法院不采信收条的数额，明显不符合交易惯例，不符合客观事实及交易习惯。
4、原审判决对房屋买卖合同及房屋租赁合同的认定错误不清。本案的购房合同，上诉人虽然向一审法院主张无效并被一审法院采信，上诉人对此也未提起上诉。但是，房屋买卖协议并不等同于房屋租赁协议。在该购房协议中，双方既约定了房屋买卖的内容，同时也约定了租赁房屋的协议内容。房屋买卖涉及到对所有权的收益和处分，而房屋租赁只涉及到对使用权的出租。在本案中，即便房屋买卖合同无效，也不必然导致房屋租赁合同的无效。同时，原审法院认定房屋租赁协议不是独立存在的条款，因主合同无效而无效，显然与客观事实不符。
1、原审判决被上诉人只返还上诉人购房款14万元适用法律错误。2015年12月25日上诉人与被上诉人签订《购房协议》的同时，被上诉人出具25万元的收条，是对之前借款总金额25万元的确认。被上诉人是成年人，对出具收条金额的确定，是真实意思的表示，没有受到任何人胁迫的情形存在。在《购房协议》签订的当天，双方还在桐梓县娄山法律服务所法律工作者令狐旭辉的见证下制作了《见证书》，《见证书》对双方签订协议和出具收条的真实性予以见证。
而且，一审判决已经查明，被上诉人因欠上诉人借款，将位于本县娄山关镇官渡村转咀处的一栋宅基地上修建的六层房屋中，其居住的三楼住房一套（建筑面积约100平方米）以25万元的价格卖予上诉人，其欠上诉人的借款折抵相应购房款。因此，本案应当判决被上诉人返还借款25万元，原审判决支持14万元适用法律不当。
2、原审判决对合同无效的处理适用法律错误。根据合同法的有关规定，合同无效是自始无效，从一开始就不产生法律效力。就本案而言，双方签订的《购房协议》已经被人民法院确定为无效。因此，该合同被确认无效后，就应当恢复到以前的状态。
就本案而言，本案双方均一致认可，以前是民间借贷关系，且被告认可利息是按照月息5分计算，因此，本案恢复到以前的状态后，就应当按照民间借贷的规定来进行处理。因此，合同无效后，被上诉人就应当从2012年12月25日起按照25万元，按照年利率24%计算并支付利息。原审法院按照银行同期同类利率计算利息，其适用法律错误。
而且，原审法院已经查明，被案合同的无效，其主要责任在于被上诉人，因此，被上诉人在本案中存在过错，对于该过错给上诉人造成的损失，也应当由被上诉人承担。就本案而言，被上诉人给上诉人造成的损失有：利息损失，有房屋租赁费用的损失，有房屋升值的损失，还有上诉人在外租房居住的房屋租金损失。这些损失都是客观存在的，上诉人在一审中，也提交了在外租房居住的收条，提供了租赁合同等相关证据，用以证明损失的客观存在。因此，原审法院在判决确认合同无效的同时，也应当判决支持由此而给上诉人造成的经济损失。
3、原审判决未支持租赁费用4万元适用法律错误。根据双方签订的《购房协议》约定，由于被上诉人人家有老人暂时不便搬迁，双方约定自协议生效之日起两年后的应日前由买受人租房暂住，租金由出售人承担，两年内出售人迁出时，买受人租房租金终止。根据该约定，上诉人在外租房居住产生了4万元房屋租金，且上诉人也举证证明。因此，即便双方签订的《购房协议》无效，但上诉人产生的租房费用，根据合同约定也应当由被上诉人承担。原因是该约定并不违反法律的强制性规定。
综上，上诉人认为：一审判决认定事实部份错误、不清，且适用法律错误，上诉人请求二审法院在审理查明案件事实之后，依法改判支持上诉人的上诉请求为感。
