对于当代中国人来说，房子似乎是不可避开的一个问题，尤其是对于婚恋市场的年轻人以及我们这辈的父母，也就是80、90这一代，房子可能是为之奋斗大半生的目标之一。而大部分人的普通工资与高昂的房价着实形成强烈对比，如果没有长辈的首付支持，这个买房战线到底会拉多长呢？虽然个人觉得有个稳定温馨的住处就蛮好，但现实往往就是充斥着诸如“长租公寓”、小孩上学、社保等问题，不管是在异乡还是家乡，几乎不可能完全不考虑教育资源的追逐、上班距离、城市包容度这些因素，买房可能是这个社会给的选择。
如今婚前要考虑买房，几人出资？各占比例？房屋的产权归属？婚后万一闹掰，如何分割？小产权房如何分割？限售期内的经济适用房、两限房如何分割？实际出资人没有在房本上记名如何分割？
本文将从婚前买房（1出资情况 2房本署名 3司法实践处理）、婚后买房、父母出资买房等方面对房产问题做归纳整理，但现实里仍需以各地法院司法实践为准。
房屋落在双方名下。在司法实践里房屋算夫妻共同财产，离婚时不考虑出资情况，一律平分。（婚前虽然由一人出资买房，但是房本上有双方名字，可以视为结婚后作共同生活用，也可视为以结婚为目的的赠予，此时属于夫妻共同财产。）
房屋在对方名下。通常是出资方不具备购房条件，才以对方名义购房，按共同共有处理。如果没有特殊情形，多会视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理。（如果没有如出资一方无法上户这种情况，也视为赠予，房子为登记这方的个人财产。）
结婚前已还清全部，但婚后才取得房本的，房屋落在自己名下的。仍认定为夫妻一方财产，另一方无权要求分割。（这相当于是婚前财产，一方付全款买房并登记在自己名下，就算婚后才取得房本，房子仍属于自己的个人财产。）
结婚前取得房屋产权，房屋落在自己名下，并还清个人或是全款买房的。此时房屋属于个人财产。（还是一人出资的情况，仍属于婚前财产，即个人财产）
结婚前已支付了房屋首付款，并向银行，房屋落在自己名下，婚后用夫妻共同财产还贷的。司法实践中将该房屋认定为个人财产，而夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由双方平分；而尚未偿还的则为产权登记一方的个人债务。（如果更想要房子的话，可见在房本上加名多重要了。）
房屋落在夫妻二人名下。房屋属于夫妻共同财产，离婚时不考虑出资状况，一律平分。（双方都出资了，房本上也写了双方名字，也就不考虑双方具体出资了。）
房屋只落在一人名下。这里又分为两种情况，同居期间和非同居期间。如果在同居期间，那法院基本会按共同生活期间、以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按借款或赠与处理，不确定，法官会综合购房背景、出资数额，尤其是公平角度来判定，没有统一定论。（可见同居不仅仅是同住在一块那么简单，法院会默认为你们有结婚的目的，此时在房产划分的认定上意义也会有所不同。）
房屋落在自己名下。如果房屋已经支付了全部房款，房屋算是个人财产的转化，算是个人财产。（这实际上属于婚前财产。婚前的钱属于婚前个人财产，这个钱转化为房子同理，仍是婚前个人财产。当然了你得有证据证明买房的钱或者你的存款是婚前财产）
房屋落在双方或者对方名下。房屋算是共同财产，实际算是一方对另一方的赠与，夫妻双方共同共有房屋产权。（注意，此时是婚后一方用个人婚前财产买房，但是房本写了双方名字。此时处于婚姻存续状态，假设女方无业照顾家庭，若是只将房屋判给男方，则没有对女方付出做出一个公平的估值）
只落在一方名下。仍然算是夫妻共同财产。（此时双方已经结婚，又用共同财产出资，就算房子只登记在一方名下，这也是夫妻共同财产。）
父母出资的情况在我们的社会就更常见了，这里涉及的情况也就更为复杂一些。我们先分为结婚前和结婚后两种大情况来谈，里面再从双方父母的具体出资情况、登记情况等方面来细致讨论。
房屋登记在出资方子女名下。由夫妻二人共同还贷，则离婚时一般会将房子判归登记方所有，由其继续支付剩余。对于婚内共同还贷部分（包括本金和利息）及其产生的增值，则由得房子的一方对另一方做出补偿。
另一方子女名下。一般情况下也认定为夫妻共同财产，而非登记方的个人财产，非登记方有权要求分割房屋。父母明确表示赠与登记方或者双方之间有其他相反约定的除外。（如果该方父母明确表示赠予登记方的话，则不属于夫妻共同财产，仍为个人财产。可参考姜潮与麦迪娜夫妻案例，姜潮的妈妈买了一套房子只登记了麦迪娜的名字，属于明确表示赠予，该房就属于麦迪娜的个人财产。）
双方子女名下。应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定，则视为等份共有。（如果计较双方出资份额不同，可以通过协议约定该房为按份共有，那么在分割时就可以按约定的比例来分割。）
房子属于夫妻共同财产；应当认定父母的出资为对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。（划重点，即使此时属于夫妻共同财产，双方各自父母的出资部分仍是对各自子女的赠予，符合我们这个人情社会的常理。）
房子属于夫妻共同财产；应当认定为对各自子女的赠与，而不能简单理解为双方父母对一方的赠与。如无其他相反约定，应认定为双方按份共有。
房子落在出资方儿女名下。房屋属于个人财产；婚姻法司法解释规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。（注意此时是结婚之后，一方父母全款买房只登记自己孩子，此时也只视为对自己子女的赠予，属于一方个人财产。）
房子落在对方（双方）儿女名下。房屋仍属于夫妻共同财产；除非有父母出资时的书面约定或声明，证明此出资是赠与自己子女一方的，一般会认定为对双方的赠予，离婚时按夫妻共同财产进行分割。（婚后，一方父母全款买房，登记在双方或者对方子女名下，仍属于夫妻共同财产，这与婚前的情况就不一样了，此处认为是对夫妻双方的赠予。）
此时如果房子落在出资方或者双方子女名下。房屋应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。离婚分割时可以出资父母的子女一方适当多分。
房子落在一人名下。这种情形较为常见，而且争议颇多，司法实践多按夫妻共同财产处理。根据《婚姻法司法解释（三）》规定，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
1.离婚时尚未取得房本：夫妻一方婚前出了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷，但房屋增值，离婚时，尚未取得房产证的房屋。
（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产之诉的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。
对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。
对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。
在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。
属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。
经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。
婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”， 该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。
夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。
农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。
离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。
其实整理到中间我已经看累了，这些只不过是真的走到最后一步的自我权利维护，如果提前就在钻研这些，实在是很不快乐。
