常见的三种房产纠纷的处理_房产纠纷

　　房产买卖纠纷审判实践中法律适用问题及建议，小产权房的法律属性及审判实践中存在的问题，婚姻家庭所涉房产纠纷审判实践中法律适用问题及建议。

　　“近年来，全市法院审理房产纠纷案件数量呈上升趋势，尤其是在目前房价日益高涨的情况下，因房产买卖、小产权房、集资房、房改房等问题引起的纠纷日益增多，涌入法院的房产纠纷也越来越多。其中，一房二卖问题比较突出，小产权房问题比较复杂，婚姻家庭的房产处理比较棘手。”郑州市中级法院民二庭庭长赵洪印说。

　　赵洪印说：“面对现状，由于相关法律的滞后性和社会关系的复杂性，使得各地法院的处理也不完全一致。为了解决上述问题、统一裁判尺度、提高全市法院审理此类案件的质量，我院拟出台《关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见》。”

　　昨日上午，郑州法院系统民事审判及相关部门召开座谈会，并邀请法学专家、知名律师以及相关行政单位的领导，对该意见的征求意见稿进行研讨，并就三个焦点问题进行了深入探讨：

　　郑州高新区法院民一庭：在房屋未转移的情况下，已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权;两个买受人均未办理商品房过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理商品房预告登记手续的购房人所有;两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权;两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权如果上述所列的几种情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。

　　郑州市中级法院孙晓飞：行政诉讼与民事诉讼相互交织冲突是审判实务当中的老问题，尤其是在房屋所有权登记纠纷案件中表现得尤为突出，此类案件既牵涉各方当事人之间的房屋权属民事纠纷，又牵涉房屋管理机关房屋所有权登记行政争议，当事人既可能起诉民事诉讼，也可能要求行政审判。要解决民事、行政争议交织并存的问题，实际上就成了判断民事争议与行政争议哪一个为前提的问题，谁为前提谁优先。在房屋登记案件中，当房屋登记案件民事纠纷与行政争议成立偶合关系时，房屋权利归属是清晰的，民事纠纷与登记瑕疵争议之间没有关联，其本质是单纯的民事争议，如果同时并存民事与行政两个诉讼，二者可以并行不悖。此时，即便行政诉讼因登记机关违法而撤销登记，也不会否定基础民事法律关系的效力。

　　郑州市金水法院李春强：我们认为,在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定;向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖无效。但有以下情况的，根据具体情况分别予以认定处理：一是购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的;二是出卖人已经成为城镇居民的;三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑，自留有居住房屋的;四是因分家析产、离婚、遗产继承等引起的小产权房的流转纠纷等;五是对历史原因形成的小产权房，要区分不同情况，妥善处理。

　　郑州市中级法院民二庭李传炜、孙燕：虽然小产权房的买卖合同大多数被认定为无效，不受法律保护，国家政策也一再明令禁止，但小产权房的建设、交易仍然屡禁不止。笔者认为，强堵不如疏导，要想从根本上解决小产权房问题，必须建立农村建设用地使用权流转制度，平等对待国有土地和集体所有的土地，以法律的形式赋予农民出让农村集体建设用地使用权的权利，推进土地供应主体多元化。如果符合国家土地利用整体规划的，应当允许农民将土地有偿出让给他人使用。并在政府部门建立相应的农村建设用地使用权流转管理部门，对整个流转过程进行监督和管理。

　　郑州市中原区法院李继昌、陈红：关于小产权房的纠纷类型，按流转阶段可划分为三种类型：流转之前的建房纠纷;流转纠纷，其中主要的是合同纠纷;流转之后的派生纠纷。其中比较典型的是第二种流转纠纷，司法实践中也多是这一类纠纷。一般认为，小产权房买卖引发的纠纷，人民法院可以受理。目前，小产权房纠纷主要有以下几种：房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、土地租赁合同纠纷、房屋质量损害赔偿纠纷、建设工程施工合同纠纷、预付房款转让纠纷、房屋抵押纠纷、购房人名称变更纠纷、离婚房屋分割纠纷、拆迁补偿纠纷、继承纠纷等。审判实践中,一般按以下原则处理:首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出售人故意不履行合同义务，导致小产权房买卖合同被解除或买卖合同被人民法院依法确认为无效的情况，如买受人请求对房屋增值部分或合理经济投入进行赔偿的，应予支持，但应根据双方当事人的过错大小，适当减少出售人的赔偿责任;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿;最后，判决返还、腾退房屋时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。

　　郑州市管城区法院马新平、时满良：夫妻或部分家庭成员单独处分共有房屋的行为效力常会引发争议，尤其是近年来随着房价日益上涨，二手房交易市场上引发的此类纠纷更是不断。在司法实践中三种常见的纠纷情形及处理意见：房屋为夫妻或家庭共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻两个人或家庭全体成员，夫妻一方或部分家庭成员与第三人签订房屋买卖合同的，另一方不予追认，该合同无效;该房屋为夫妻或家庭共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为其中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同，第三方并且已经支付了对价，尚未进行产权变更登记，另一方不予追认的，合同无效;房产证上登记的夫妻或家庭成员一方未经另一方同意，与他人签订了房屋买卖合同，将共有房屋出卖，也进行了产权变更登记，如果另一方不追认，该房屋买卖合同无效。但合同双方已经办理房屋过户手续，买受人当然对该房屋拥有所有权。房屋登记一方应当赔偿因其擅自处分该房屋而给夫妻之间或家庭成员的另一方造成的损失。

　　新郑市人民法院王留成：《婚姻法》规定中只是规定了一方婚前财产为夫妻一方的财产，并没有规定一方婚前享有物权的财产才是夫妻一方的财产，当事人如果在婚前支付了所有的房款，虽然他对该房屋还没有法律意义上的物权，但这并不妨碍他实际取得了该财产，我们应当将婚前购买的房屋认定为夫妻一方的财产。另外，对物权概念及物权制度的理解与适用在理论及司法实践界还有很多的争论，我国的物权制度还不是十分完善，我们不能太机械地理解物权的概念，一定要从解决实际问题及公平的理念来解读物权制度。实际上将婚前购买的房屋视为婚前财产是公平的，也便于社会公众接受的。