房屋买卖的心理学

　　房屋是世界的避难所，一个抚育家庭的地方，对某些人来说，他们希望一次投资会给他们的未来带来一大笔钱。我们爱上一个房子的方式，不会出现在爱上股票和债券的投资组合之中。

　　然而，我们经常不会意识到，当我们在购买或出售房屋时，我们对家庭的感觉是怎样的。我们蒙蔽了自己的情绪，看淡市场的热度或现实中的所有权。或者说，我们把某些情绪需求优先排列在其他的情绪需求之前。而且，对这些情绪的无视会导致我们对影响我们未来几十年的财务，作出不好的决定。

　　例如，人们可能会把注意力集中在房子的面积或风格之上，却忽略了他们想要和家人尽可能多在一起相处的事实。因此，他们可能会买一幢“完美”的房子，而不是要求他们每天上下班在路上花费更多的、超过2个小时的额外时间。

　　房屋出售一方的方案给他们自己带来了一系列棘手的问题。房主往往对他们的家庭有一个过于乐观的看法，而且，他们期望的价值远远超出合理预期的增加。当他们把房屋挂牌投放到市场的时候，他们往往会固执地坚持自己的要价，即使这意味着要比他们计划售出的时间更久，并承担可能了卖不去的风险。

　　置业者总是在寻找房屋的一些功能——比如，较长的车道或更大的后院，这些会让他们和家人在一起时更幸福。但是人们并没有意识到这些变化可能不会在整体上让他们的生活更幸福。

　　“当人们搬到一个更好的住房之中，总的来说，他们认为他们会很开心，”2010年社会指标调查主题研究的合著者Shige Oishi说，“然而，当他们真的搬进去后，但他们的整体幸福并非是经常变化的，因为有许多的权衡在变化着。”

　　其中一个最大的权衡是通勤。许多人搬到一个更大的房子里，但这幢更大的房子往往离远离工作地点，这就意味着在通勤中花费更多时间，压力也会增加，降低了总体的幸福感。斯堪的纳维亚经济学杂志2008的一项研究表明，那些在通勤中花费更长时间的人比那些用时短的人“主观幸福感更低”。英属哥伦比亚大学的心理学教授Elizabeth Dunn说：“如果你要搬到远离朋友的地方，虽然哪儿有更好的东西，但是这对你的幸福来说，不是一个好的交易”。

　　在人格和社会心理学公报中的另一项研究中，邓恩和她的合著者，将哈佛本科生被随机分配到不同的宿舍里，他们以这种方式探讨了期望与现实的关系。研究表明，一年级学生的错误预测了，宿舍中到底是什么最能给他们带来满意感——例如宿舍的位置，住宅的吸引力，餐厅的设施，房间的大小和期望。

　　在最初的调查中，学生们没有权衡社会的功能，比如，与室友之间的关系，住所的社区意识。但是，当他们生活在他们的宿舍之后，研究人员重新检查发现，与他们的幸福相关的唯一的一件事，就是是社会因素的质量。

　　“很容易对正在寻找的住所的物理特征作出比较”邓恩女士说，“但你应该真的停下来考虑，这个地方将会如何将塑造你的社会关系。”

　　那些购买住房的人们往往会分清楚他们的费用，不会把装修的费用列入其中，乔治梅森大学经济学教授 Alex Tabarrok说，“这会导致他们对一个房屋会花费多少费用做出不明智的选择。例如，房子的首付可能会超支，而且让自己没有足够的钱装饰或购置他们想要的那种家具。当你在买房子的时候，同时考虑一下装修的费用。”

　　当然最大的预算问题是，你是否应该买一个房子。研究表明，打定主意有心理上的获益，但是，推出选择，心理上也会获益。

　　买房能给人一种心理上的刺激，让他们觉得自己已经“得到了”，并且是美国理想的一部分。房主也可能觉得因为他们受制于一个善变的房东反复无常的念头，而对自己的生活获得了更多的掌控感。

　　但是，尽管这些因素会导致人们买房子，但是，直到他们下定主义之后，还有一些其他的消极因素，房主没有发现。

　　例如，研究表明，房屋所有权可能会导致不适当的压力。诸如装饰，或修剪草坪这些维护房屋的工作对有些人来说是不堪的。其他人可能会被物业的费用压垮，例如一个月的抵押，或者跟上维护，以及其他的不可预见的费用。

　　说到卖房，大多数人不会期望一夜暴富。然而，根据Robert J. Shiller的说法，许多人对他们的房屋价格期望过于乐观。

　　耶鲁大学经济学教授Shiller博士在2014年共同写了一篇论文，审视了，在全国各地的购房者说认为的他们的物业未来价值的方式。

　　Shiller和他的合著者使用问卷调查发现，在购房者有非常高的长期价格预期的其他的一些事情。可能会导致人们买房子的因素，不是一个很好的、适合的位置或社会场景，而是因为他们似乎喜欢良好的投资。或者他们的计划很短的时候，他们可能会期望他们的计划有一定的回报。这种过度乐观就可能导致市场的投机热潮。

　　虽然这并不完全清楚为什么房主通常会对未来如此乐观，研究人员推测，它可能会源自“金钱幻觉”，未考虑到通货膨胀的因素。

　　“想象你的祖母死了，你管理她的房地产，”Shiller说。“她的房子现在值30000美元，你看一下她付了5000美元。你认为，“哇，这太多了。”为什么现在这么值钱？因为没有反映所有的价格就上涨了”，你基本上不考虑通货膨胀后的盈利。

　　人们有很多理由卖掉他们的房子，并以他们设定的价格出售。但研究发现，在销售工作中最强大的情感驱动力，是损失规避，而不是想卖一个家庭，而不是你为之付出的东西。

　　在经济学季刊杂志上，研究人员发现，房主控制了他们的家庭支付的价格，他们在将房屋投放到市场上的时候，他们希望可以得到更多。但这不是最好的主意，特别是如果你的房子已经贬值了却假设你能够收回你已经损失，这是一种谬误。伦比亚大学商学院房地产经济学教授Christopher Mayer说，目前的市场价格与实际支付的价格无关。

　　有一个细节在这里，虽然。那些固执地坚持要求价格高于市场价值的人有卖不出他们的房子的风险。但有的时候他们会被奖励。

　　Mayer和他的合作者分析了上世纪90年代的波士顿市中心的房价数据，提出繁荣的周期。公寓的业主们卖出了自己的房子，高于市场的价格，但仍然低于他们对房屋预期的价格，甚至他们的挂在市场上比平常更长。（陈明根据Matthew Kassel在The Wall Street Journal的报道编译）