北京房地产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
于某涵、周某佳向一审法院起诉请求：1.判令确认1998年周某成、于某涵与周某波关于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）口头借名买房协议有效；2.判令确认于某涵、周某佳占一号房屋六分之五的份额；3.判令秦某慧、周某志配合于某涵、周某佳办理一号房屋之共有产权证（即于某涵、周某佳共同共有上述房屋83.33%份额，秦某慧占上述房屋16.67%份额）。
周某志、秦某慧上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，驳回于某涵、周某佳的全部诉讼请求；2.于某涵、周某佳承担本案一、二审全部诉讼费用。
事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。一审法院驳回了于某涵、周某佳要求确认口头借名买房有效的诉讼请求，并且也驳回了其要求确权的诉讼请求。但是房屋在没有确权的情况下，一审法院却直接判决周某志、秦某慧配合于某涵、周某佳办理过户登记，并且支持了于某涵、周某佳请求其占有房屋83.33%的份额。一审判决结果和认定事实相互矛盾，不符合逻辑，超出了合同纠纷的受案范围，违规使用了法定继承纠纷处理本案，属于适用法律错误。
二、一审法院错误认定本案基本法律关系，在没有充足证据证明的情况下，直接认定诉争房屋为周某成、于某涵夫妻共同财产，侵犯了周某志、秦某慧的合法权益。1.诉争房屋源于与原房屋置换。原房屋因住房困难让周某成作为婚房居住。1998年，周某波符合朝阳区单位和政府安康工程条件将原房屋一居室换为诉争房屋，故房屋使用人是周某波，房屋性质属于公租房，在房屋出售前周某波无权处置该房屋产权。
2.一审法院判决的主要依据是于某涵、周某佳提供的信笺，信笺的主要作用是周某波向单位房管科申请将诉争房屋转到周某成名下，主要申请内容并非周某波所写，其真实性存疑。该证据仅有“单位”的盖章。2002年朝阳区教育委员会与周某波签署房屋买卖契约，2003年下达房产证，房屋使用权人为周某波，从上述证据可以推断北京朝阳区教育委员会并没有同意变更房屋承租人的申请，诉争房屋未完成承租人的变更程序。其承租人、房屋购买后的所有权人均是周某波。
三、根据该信笺内容表达可知，即使得到周某波的认可，其表达的真实意思表示应当是将诉争房屋承租权赠与周某成，并非表达用自己名字替周某成买房。四、诉争房屋的购房款不是周某成、于某涵全部所出。证明出资购房应当以产权单位出具的收据和为准，但于某涵、周某佳并未提供该款项已经缴纳的收据或。且其提交的购房票据中仅一张收据显示“收到D公司交来周某成康居工龄款”，其他剩余收据均显示是周某波及其单位交款。根据于某涵、周某佳提交的票据计算总额与购房款总额不吻合。
五、一审判决中忽略了购置诉争房屋时使用周某波与秦某慧的工龄优惠及周某波的教师购房优惠的事实。根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第六条之规定，购房时周某波和秦某慧享有的两项优惠所对应的财产价值应属于周某波与秦某慧的共同财产。
周某波与秦某慧系夫妻关系，二人生育长子周某志、次子周某成。周某成、于某涵系夫妻关系，二人生一女周某佳。2008年11月24日，周某波去世。2010年7月10日，周某成去世。
1998年3月20日，单位房管中心发出《通知》，“你校周某波同志，经我局房改办公室核实，符合北京市政府康居条件，同意其办理一号两居室一套。……置换户交壹居解决康居户……”。
1998年3月23日，北京市朝阳区单位发出《通知》，“你单位周某波同志经核准符合置换房产，现分配两居室一套。根据方案规定，你单位应出资16910元。待款交齐后，方可办理进住手续。”
2002年12月，周某波与北京市朝阳区教育委员会签订《安居（康居）住房买卖契约》，约定一号房屋，个人付房款52274元。周某波购房按照有关规定应缴纳优惠房价52274元、登记费80元、工本费5元、维修基金1467元，合计53826元。
1、借名买房问题。于某涵、周某佳提供信笺（其内容为单位房管所：我本人自愿将一号住房两居室一套转到我儿子周某成名下，特此证明。周某波98年3月26日我校同意周某波同志意见某中学签章），以此证明周某成借周某波名义购买一号房屋。
周某志、秦某慧对信笺上周某波签名不予认可。经法院释明，周某志、秦某慧申请笔迹鉴定后，又自行放弃笔迹鉴定。于某涵、周某佳又提供证人李某证言，以此证明秦某慧陈述一号房屋是二儿子的。周某志认为上述证人证言不能证明什么。秦某慧表示不清楚什么情况下发生的聊天。
2、付款问题。于某涵、周某佳提供1998年3月31日收据（今收到周某波一号房屋购房款20065元现金）、1998年3月31日收据（今收到周某波一号房屋购房款16910元现金）、1998年3月31日收据{今收到D公司交来周某成康居工程款（一号房屋）购房款12079元}、1998年9月14日收据（今收到周某波一号物业费816元现金）、《通知》（其内容为现有贵单位于某涵同志，其家属在我局分配一套两居室，你单位应出资12079元北京市朝阳区单位）、录音、耿某芝证人证言，以此证明周某成、于某涵出全资购买一号房屋。周某志、秦某慧对上述收据、通知真实性予以认可，但是认为是周某波出钱购买一号房屋，对录音真实性予以认可，但表示不知在什么情况下录制，对证人证言不予认可。
法院认为：本案争议在于周某成、于某涵与周某波、秦某慧就一号房屋是何关系。于某涵、周某佳提供信笺，经法院释明，周某志、秦某慧申请笔迹鉴定后又放弃笔迹鉴定，其应承担不利后果，故法院对上述证据予以采信。1998年3月26日，周某波明确表达将一号房屋转到周某成名下，1998年3月31日，D公司缴纳了部分房款，结合秦某慧的录音等证据显示的一号房屋购买情况、付款情况，现有证据显示周某波表示一号房屋归周某成，且上述房屋购房款均为周某成、于某涵出具。考虑到现有证据、通常生活经验等，秦某慧购房时应明确知悉一号房屋购置事宜。鉴于以上情况，周某波、秦某慧与周某成、于某涵应就一号房屋达成一致协议。
关于确认口头协议有效一节，鉴于周某波已经作出书面的信笺，其意思表达清楚，故法院对周某佳、于某涵要求确认口头协议有效的诉讼请求不予支持；关于确权、过户一节，周某成、于某涵对一号房屋仅享有债权，故法院对于某涵、周某佳要求确权的诉讼请求不予支持，鉴于周某波、周某成先后去世，其继承人于某涵、周某佳要求将上述房屋过户至于某涵、周某佳及秦某慧名下，其诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。
二审期间，周某志、秦某慧向本院提交如下证据：第一组证据：证据1房屋产权登记书、证据2北京市房屋登记表、证据3常住人口登记卡，均来源于朝阳区不动产登记中心，证明诉争房屋产权人为周某波，购房价格52274元；第二组证据：证据1收据3张、证据2支出凭证、证据3证明、证据4北京市教师购房增加优惠证明、证据5证明，证明诉争房屋购房款由周某波交纳，于某涵、周某佳没有出具任何购房款；第三组证据：单位出售公有住房计价表，证明房屋使用了秦某慧和周某波工龄优惠共计71年，应当属于共同财产。
于某涵、周某佳发表质证意见如下：第一组证据真实性认可，不认可证明目的，房产证原件由于某涵和周某成持有，说明借名买房关系存在；第二组证据真实性认可，不认可证明目的及关联性，购房款的收据原件由于某涵持有，说明购房款是于某涵和周某成支付的，且录音中秦某慧明确表示，钱是周某成付的；
第三组证据真实性认可，认可用了周某波和秦某慧的工龄，对其他证明目的不认可，儿子借父亲名义买房，双方没有特别约定的话，优惠工龄应该是无偿的，且借名买房本来就是为了优惠，折抵工龄，周某志、秦某慧主张的工龄补偿的规定，是继承中的相关规定，本案应适用合同法的相关规定。
一、秦某慧、周某志于判决生效后十五日内配合于某涵、周某佳办理位于北京市朝阳区一号房屋之房屋共有权证（其中于某涵、周某佳共同共有上述房屋百分之八十三点三三的份额，秦某慧占有上述房屋百分之十六点六七份额）；二、驳回于某涵、周某佳的其他诉讼请求。
本案中，于某涵、周某佳提交的收据、信笺、录音、证人证言等证据，再结合房产证原件、相关收据原件由于某涵、周某佳持有及涉案房屋由周某成、于某涵一直居住使用的事实，可以证明涉案房屋系由周某成、于某涵出资购买，且经周某波明确表示转至周某成。周某志、秦某慧虽对该信笺的真实性不予认可，但其在申请笔迹鉴定后又放弃笔迹鉴定，应就此承担不利的法律后果。
法院根据本案房屋出资、使用等实际情况，结合在案证据，认定周某波、秦某慧与周某成、于某涵就案涉房屋由周某成、于某涵购买达成一致意见，于某涵、周某成对案涉房屋享有债权，并据此判令周某志、秦某慧配合于某涵、周某佳办理房屋的过户手续即房屋共有权证，并无不当。
关于周某志、秦某慧主张周某波签署信笺的真实意思表示是将涉案房屋承租权赠与周某成，且房屋未进行确权，周某波无权处置该房屋产权的意见，在签署该信笺时，购房合同及购房款尚未签署、交纳，周某波对该房屋亦不可能享有所有权，故该信笺应认定为双方在购房前即已达成过户的约定，且于某涵、周某成对案涉房屋享有的系债权，房屋性质及所有权等情况并不影响周某成、于某涵出资购买房屋，对房屋享有债权的事实，故法院对周某志、秦某慧该项意见不予采信。
关于周某志、秦某慧主张涉案房屋使用秦某慧和周某波工龄优惠，应当属于共同财产的意见，因结合现有证据、双方关系及通常生活经验法则可知购房时秦某慧应对涉案房屋出资、购置等事宜明知，且双方未对工龄优惠补偿进行约定，现周某志、秦某慧以此为由主张相应财产份额，亦缺乏依据。
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