二手房买卖纠纷典型案例二_房产纠纷

　　2014年年4月5日，卖房子人刘先生与购房者小朱就位于西城区白广路的某处房子签署了房屋买卖合同，承诺购房款490万，产权过户時间为合同书签署生效日130日内，即2014年年8月3日。可是由于小朱买房指标值的限定，小朱必须先卖出户下一整套房子才能够再次买房。結果小何于6月40日卖了一整套房子获得购房资格，光于7月1日才刚开始实际上合同履行。后在楼盘核实中，因涉案人员房子是未办发售办理手续的央产房而被退还。后刘先生于7月18日进行了央产房发售办理手续，小朱紧接着又办理，8月7贷，8月12日进行产权过户，晚于承诺限期8天，刘先生觉得逾期产权过户的义务在小朱，诉至全院规定小朱付款逾期产权过户合同违约金一万块。小何则觉得逾期产权过户义务在刘先生，瞒报央产房的客观事实才造成借款申请办理的時间推迟。

　　审判长叫法有关逾期产权过户的合同违约责任难题，全院觉得，小在于获得购房资格后实际上耗时一个半月即进行了涉案人员房屋过户，合同约定的自合同书签署生效日130日内进行产权过户，已充分考虑了小朱买房时暂未在京购房资格、需借款买房等客观条件，小朱出售自己户下房子的時间过晚，解决逾期产权过户担负相对的合同违约责任。可是刘先生理应了解涉案人员房子为央产房，亦理应在房屋出售前健全发售办理手续，刘先生于7月才申请办理央产房发售买卖办理手续，对涉案人员房屋过户限期亦有危害，应担负相对义务，方法为抵销一部分小朱应付款的合同违约金。最后，全院判令小朱偿还刘先生逾期申请办理房屋所有权迁移备案的合同违约金八千元。从买家视角看来，在签合同前应事前知道该房子的来源于、特性及是不是考虑发售买卖的标准；从卖家视角看来，亦理应在房屋出售前健全有关发售办理手续，进而确保彼此签署的合同书可以执行。

　　实例七：警醒代理商房案件详细介绍2007年3月21日，度假海外的周女性授权委托孙先生委托售卖其坐落于西城区西便门东里的某处房子，授权委托范畴为卖房子办理手续的早期事项，周女性自己4月9日到京，将持全部复制件原材料亲身申请办理房屋买卖宣布办理手续，产权过户及购房款事项由自己亲身申请办理。3月21日，张先生在某房地产艺人公司的居间服务项目下，与孙先生就涉案人员房子签署了《北京总量房屋买卖合同》，承诺房子总合同款为155万余元。合同书签署当天，张先生向孙先生付款了12万余元订金。4月9日，周女性归国后觉得孙先生无权代理房子的宣布签订及扣除订金事项，而且房子交易量价钱显著过低，因而未做出追认表达，回绝合同履行。张先生遂提起诉讼至全院规定确定就涉案人员房子签署的房屋买卖合同失效；孙先生二倍退还其订金；某房地产艺人公司退回介绍费；周女性、孙先生及某房地产艺人公司相互赔付其房子价差损害。

　　审判长叫法有关代理商管理权限及过错责任，全院觉得周女性确立说明其于4月9日归国，并持全部复制件原材料亲身申请办理房屋买卖宣布办理手续，由此可见，孙先生仍未获得代理商周女性签署宣布房屋买卖合同的受权，且周女性归国后仍未作出追认，因而孙先生与张先生的签订个人行为应归属于滥用权力代理商，周女性并无过错责任，房屋买卖合同对周女性不产生法律效力；某房地产艺人公司做为技术专业组织，在未充足核查委任书管理权限的状况下，即具体指导张先生与孙先生签署房屋买卖合同，并最后造成合同书因孙先生无权代理而被确定失效，承担重特大过失；而张先生对委托授权书未充足核查，也承担必须的义务。最终判决张先生与孙先生签署的房屋买卖合同失效，孙先生退还张先生订金，某房地产艺人公司退回张先生介绍费，孙先生和某房地产艺人公司赔付张先生一部分房子价差损害。实践活动中，因为房屋所有权人行走不便、置身海外、工作中忙碌等缘故，常有授权委托人代签房屋买卖合同的问题。可是行为人沒有商标授权、跨越商标授权或是商标授权停止后以被代理人委托人签订的合同书，没经被代理人追认，对被代理人不产生法律效力，由行为人负责任。碰到此类情况，购房者必须要保持警惕，规定委托人出示委任书，并在合同书中确立承诺因无权代理造成合同无效时，委托人所需担负的合同违约责任，一起尽可能规定委托人出具房本复制件及小区业主身份证件等，预防委托人无权代理，或是小区业主因房价上涨其辞无意为由认为合同无效。

　　实例八：慎选在租房子案件详细介绍2016年5月21日，刘先生与梅老先生签署租房合同，承诺刘先生将其全部的坐落于西城区椿树园的某处房子转租给梅老先生，租赁期自合同书签署生效日至2012年5月21日，租用期满后，彼此又将租赁协议续签至2014年年5月21日。2012年13月6日，刘先生北京某房地产经纪有限责任公司的居间服务项目下，将涉案人员房屋出售给杨先生，房子总合同款为400万余元。同一天，刘先生、杨先生、中介签署《补充协议》，承诺有关租房子事项，刘先生接到所有购房款还杨先生1万余元房租，杨先生确保租赁户住到2014年年6月1日。现梅老先生以刘先生售卖诉争房子侵害了其承租方优先购买权为由诉至我院，规定刘先生损失赔偿12万余元。开庭审理中，刘先生称梅老先生了解卖房子事项，由于卖房子期内全是梅老先生带著中介公司看楼，梅老先生提起诉讼的真实缘故只是是规定免費多住过段时间。

　　法官说法梅先生作为房屋承租人，在李先生出售房屋时，确实享有以同等条件下优先购买的权利。我院经审理认为，结合北京某房地产经纪有限公司带人看房的证人证言，以及李先生与梅先生在看房当日及涉案房屋买卖合同签订之日的通话记录，认为梅先生对涉案房屋出售事宜应当是知情的，而且梅先生并未提供证据证明其提出过购买涉案房屋，在此情况下，李先生将涉案房屋出售给他人的行为并未侵害梅先生的优先购买权，最终判决驳回了梅先生的诉讼请求。需要提醒的是，实践中不少二手房在出售时是处于出租状态的，虽然本案经审理认为涉案房屋的出售行为并未侵害承租人的优先购买权，但是为了避免以后交房发生纠纷，买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

　　案例九：了解拍卖房案情介绍2008年辽宁某证券公司被中国人民银行行政关闭，资产抵偿给银行，其中包括沈阳市某地的一处房屋。后人民银行委托A公司进行资产打包拍卖（A公司是北京市西城区的一家企业），B公司通过拍卖购得了这些房产。2014年，B公司将其中一处房产转让给岳先生，岳先生按照合同约定支付了全部购房款，但是在过户时出现问题，由于原房屋产权人辽宁某证券公司已经注销，B公司又不是房屋的产权人，当地房管部门无法为岳先生办理过户，无奈之下岳先生将A、B两公司诉至我院请求配合完成过户手续。

　　法官说法本案中的焦点问题是岳先生购得了拍卖房屋，但是无法办理过户。涉案房屋的原产权人辽宁某证券公司已经被行政关闭，法人相应被注销，不再具备民事主体资格，无法配合完成过户手续。B公司拍卖购得该房产，但尚未过户，因此对涉案房屋的处置权利仍属于A公司。这样一来，岳先生要求A、B两公司配合过户，就不得不通过诉讼途径来解决。最终我院经审理后判决A公司协助将涉案房屋过户到B公司名下，待上述义务履行完毕后七日内，B公司协助将涉案房屋过户至岳先生名下。拍卖房往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押，购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外，还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况，这些都需要竞买人负担。总之，拍卖房情况复杂，无论是竞拍还是间接购买，都需要在了解清楚后谨慎对待。

　　房产纠纷关乎整个家庭的幸福，多了解房产有关的法律常识，以便做到可以避免或者化解法律风险，既可以使自己避免受到经济损失，也可以缓解家庭和社会的矛盾。