判令1．确认贾某3与周某某签订的涉案房屋的《房屋买卖合同》无效；2．周某某支付保全担保费12000元。
范某与贾某3系夫妻关系，于2011年7月6日登记结婚，贾某1和贾某2系二人之女。贾某4、周某1系贾某3父母。贾某3于2020年9月9日死亡。
案涉房屋产权于2012年4月28日登记至贾某3名下。2018年4月10日，贾某3办理了补证登记。
2018年8月16日，贾某3与周某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周某某购买案涉房屋，成交价格132万元，一次性付款，买受人应当在产权转移登记前两个工作日向出卖人支付；房屋交付，出卖人应当在交易双方签署的存量房买卖合同及补充协议中约定的时间或条件（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。2018年8月29日，房屋产权转移登记至周某某名下。后周某某作为抵押人，分别于2018年10月23日和2020年7月3日办理房屋抵押登记，担保主债权数额325万元、401．1万元。
贾某4、周某1、范某、贾某1、贾某2主张购买房屋时贾某3与范某已相识，范某出资房款20万元、剩余由贾某4、周某1出资，全款购买，贾某3与周某某之间没有真实的房屋买卖合同意思表示，从交易过程来看，房屋买卖价款只有132万元，明显过低，买房过程中也没有看房，房屋一直由其一家居住，周某某没有支付相应房价款，名为买卖，实为借款的抵押担保，贾某3、刘某某、周某某三人恶意串通，损害其一家人利益。
就此，贾某4、周某1、范某、贾某1、贾某2提交了贾某3与刘某某的微信记录（证据显示贾某3与刘某某于2018年1月22日加为微信好友，贾某3与刘某某商量借款、、抵押事宜，2018年3月8日双方微信沟通补办房产证的事宜，2018年7月19日刘某某“我跟农民说这事没有风险，房过他名下，你还款，走银行点位特别低，可以做十年，咱们就做两年，然后还了，房在过回来”，2019年12月16日刘某某“你妈知道现在这房的事吗”贾某3“那个不知道啊，知道我媳妇了，要是知道那房子抵押了，估计就跟我断绝关系了”，2020年3月30日刘某某“找不到合适的人，只能在过你名下”，2020年7月26日刘某某“我先把还了，解抵，房本拿回来，给你妈看，然后把咱俩的账结了，房本给你妈，在过户”，2020年7月29日刘某某“房屋我不要，肯定给您，跟你妈也是这么说的”）。周某某不予认可，称从微信记录中可以看出贾某3缺钱，到处借钱，最后将房屋通过刘某某卖给周某某，以还清所有欠款。刘某某认可证据的真实性，称双方间存在债务关系，贾某3一直与其商量如何处置房屋，用房屋抵偿债务是贾某3的线提交与刘某某的通话录音、与案外人张某某的通话录音。周某某不认可证据的真实性，刘某某认可与其录音的真实性，不认可与张某某录音的真实性，不认可证明目的。
周某某称当时刘某某找到其，称有人欠钱还不上，愿意卖房还钱，正好刘某某也欠周某某钱还不上，后周某某花费380万元将案涉房屋买下，冲抵刘某某所欠周某某的借款100多万元，周某某又用房屋支付刘某某270万元左右。刘某某予以认可，称贾某3大概欠其几百万元借款，其与周某某也有债务关系，与贾某3、周某某三方协商将房屋卖给周某某，周某某用房屋支付其270万元左右，房屋过户时支付的税费及补差款由刘某某垫付，刘某某就未再给贾某3钱，刘某某与贾某3间的借贷关系就消灭。就此，周某某提交了银行交易明细予以佐证。证据显示周某某转账给刘某某的270万元，分五笔，分别在2018年10月13日、15日、31日和11月4日。贾某4、周某1、范某、贾某1、贾某2认可证据的真实性，称刘某某以放贷为业，不认可证明目的和关联性，转账发生在房屋过户后，后面两笔发生在周某某以房屋抵押后，与正常的交易不符。刘某某认可证据的真实性。
周某某称在签订买卖合同、办理第一次抵押及第二次抵押时去看过房，当时房屋内没有其他人，就只有刘某某、贾某3、周某某和银行抵押放贷人员。范某等称孩子和老人一直在家，从没有人去过家里，没见过刘某某、周某某来过。
贾某4、周某1、范某、贾某1、贾某2提交房屋照片、物业费交费收据，以证明并未交付房屋，一直由其居住，双方没有买卖房屋的真实意思表示。周某某不予认可，刘某某认可收据的真实性，不认可照片的真实性。
周某某（甲方）提交一份落款日期为2018年6月5日，与刘某某（乙方）签订的《以房抵账协议书》，以证明刘某某将案涉房屋以抵账的形式给了周某某。《以房抵账协议书》约定：为了尽快了结双方的债务，乙方将其手里掌握的房屋一套过户给甲方，以抵消对甲方的债务；乙方为甲方过户房屋信息为产权人为贾某3；双方同意房屋的价格为390万元；双方约定房屋办理完过户手续之后，甲方自筹资金，用以支付房屋差价款，并应当在房屋过户完成后3个月内270万元余款在贾某3将房屋交付给甲方后3日内付清；乙方收到甲方的上述房款后，双方的债权债务即两清，互不相欠；在房屋过户过程中，由乙方负责和原房主贾某3沟通，甲方不负沟通责任，如该以房抵账协议不能履行，则乙方仍应按照月息2％的标准向甲方支付利息，至全部借款还清为止；乙方承诺现房主贾某3应于2021年3月之前将上述房屋腾空交付甲方，并和甲方办理腾退交接手续，如贾某3不将上述房屋腾退给并实际交付甲方，则乙方应当积极协助办理涉案房屋的腾退移交手续，并向甲方交付自2020年6月6日起至实际腾退之日止的房屋租金。贾某4、周某1、范某、贾某1、贾某2不予认可。
贾某4、周某1、范某、贾某1、贾某2申请查封案涉房屋，并提供了中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司诉讼保全责任保险作为担保。法院作出裁定查封了案涉房屋，保全期限为2020年11月24日至2023年11月23日。贾某4、周某1、范某、贾某1、贾某2提交，以证明支出保全担保费12000元。周某某不认可，刘某某认可真实性，称与其无关。
法院认为：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。合同是民事主体协商一致的结果。贾某4、周某1、范某、贾某1、贾某2主张贾某3没有与周某某进屋买卖的线与周某某签订的房屋买卖合同，实质上是抵押担保。就此，法院认为，周某某、刘某某主张在买卖房屋时至案涉房屋处看过房，但未提交证据证明，且贾某4、周某1、范某、贾某1、贾某2不予认可；房屋买卖合同是周某某与贾某3签订的，也约定房款由周某某一次性支付给贾某3，但周某某却支付给了刘某某；周某某在房屋过户至其名下后，才用房屋抵押支付了大部分房款，与一般房屋买卖款项支付、房屋过户的流程不符；在周某某与贾某3签订的合同中，对于房屋交付的问题并未进行约定，而房屋买卖的主要权利义务就是支付房款和交付房屋；从周某某提交的与刘某某签订的《以房抵账协议书》来看，案涉房屋是其二人之间为了抵消债务而就贾某3名下的房屋作出的相关约定，并无贾某3的签字，不能证明贾某3有以房抵债的意思表示；房屋买卖事宜沟通、协商、房屋交付等事项一般应由出卖人与买受人直接协商、处理，但关于以上事项，却由非房屋出卖人的刘某某与周某某在协议中约定，难以说明贾某3有将房屋出售给周某某的意思表示；根据法院查明的事实，从贾某3与刘某某的沟通中，可以看出双方就和房屋抵押进行安排处理，不能反映出贾某3有真实出售房屋的意思表示，周某某也并未提交证据证明其与贾某3有关于房屋买卖的直接沟通、协商。综上，根据查明的事实及证据情况，难以认定贾某3与周某某间有真实的房屋买卖意思表示、双方签订的合同是双方协商的真实表现，就此签订的合同应当属于无效。贾某3、刘某某、周某某的借贷问题可另行解决。
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