置业中，第一个层面我们聊了城市的区位价值与特色，第二个层面大致构建了置业的底层逻辑——选择什么样的人群与配套，那么下一步的事情就是房子的事儿了。这篇文章我们盘一盘开发商的“人”品。
有一些最初的开发商，目前在市场上已经不见了踪迹；有一些开发商逐步从小做到大，越来越强；有一些自带光环的开发商天生好命，却因为地产的起起落落慢慢淡出了这个市场。我们闲着没事来盘一盘东城的地产商，看看开发商“人”品咋样。一家之言，仅代表个人观点，不喜勿喷。
我们从三个角度切入，第一个是开发商的专业素质，第二个是开发商的效率，第三个是开发楼盘的多少。房地产开发毕竟涉及到投资、设计、工程、质量、管理、营销等多个条线，每个条线涉及到的专业又很多，所以没有一点儿专业素质，这事儿真玩不了；第二，多个条线的交叉（业内叫交圈）作业，又影响到开发的效率，以资本推动的时代，效率就是金钱；第三，很多客户对专业与效率理解的不透，那么，你就看看这个开发商在本地开发的项目多还是少，这种判断最直观。毕竟，一个项目干砸了，估计也没有机会干第二个项目了，如果接二连三能干几个项目，这个开发商不一般。
从购房的角度上看，买房是个大事儿，有的人可能是一辈子的积蓄，一套房子承载了两个家庭的希望，谁也不希望在这个事儿上出现问题。同时，房子还是个预期，往往两年之后才能交付，这里面是一个责任与担当的问题，谁也不希望在这两年里出现问题。那么，开发商的综合实力越强，风险越小，出现失误的几率也就越低。
东城最早的外地百强地产应该是某100，一个项目做了不下十年，也开创了东城营销的多项先河。后面陆续跟进的百强地产企业就比较多了，尤其是2012年之后，排名前十的地产商几乎都在东营有所布局，2020年之后，没有那个头铁的一线地产商来东营拿地了。
这些地产商从专业程度与综合实力上比当地的所有房开企业要高出一个段位，主要体现在开发能力、工程进度、营销实力、整体效率等多个方面。但是，房子毕竟和农作物有点像，有的是能够通过管理能力缩短周期的，有的周期是不能缩短的；周期短了，肯定会出问题的，尤其是工期。
不过，大家不用过于担心整体质量问题，毕竟一系列的监管部门不是吃白饭的。但是监管之外的细节处理呢?尤其是客户感觉较强，而又处于监管盲区的地方呢。比如防水问题、比如精装修问题、比如外墙问题，这些事儿越快越容易出问题。
一个企业用三年时间积累一到两个项目的开发商经验，然后再用三年的时间通过高杠杆全省乃至全国布局七八十个项目，这种开发商前几年比比皆是。一个业内大哥讲过：“房地产不是研究火箭上天，不是什么高科技的玩意儿。我们只需把其他项目复制过来就行，和同行相比，我们需要比他们更快，更快拿地，更快出图，更快办证，更快预售，然后转战下一个地块，所以，时间才是这个行业最宝贵的东西。”
在前些年，我们曾经做过一些现金流1/6/2.5的案例，就是1份资金，用6个月的时间通过土地融资，在建工程融资，预销售等手段回2.5份资金，并且还有约20%的项目成功了。快是快了，但是遗留问题也多。这好比是三个锅盖盖十口锅，锅开就行，至于锅里的饭熟不熟，那就看行业周期了；遇上现在这种行情，夹生饭有的是。
一线地产还有一项较强的能力，就是公关或者叫做品牌能力比较强。在区域公司之上，往往有个品宣部，一般没几个人，费用还很高，他们在关键时刻出手，救项目于水火之中。为啥说人家专业呢，走夜路多了，遇上的鬼也多，当然，抓鬼的手段也高明。
在资本的推动下，这个行业已经背离了行业的初心，不出问题才怪。至于某大两万亿事件，那只是大佬给群众提的一个醒儿，超速太多，要吃罚单的。
再多聊几句，某省排名前三的地产商之一，前些年都是百强前三十，也是笔者的老东家。从一个小县城起家，短短八年时间里，跻身百强前三十，速度不可谓不快，外面很光鲜；但是，内部一开会，都是区域比惨大赛，客户维权盛会。。。。。。。。
相对于一线地产开发商来说，这些企业在综合实力与专业条线上相对较差，尤其是营销能力上。和外地的比如某100，培养了一大批营销人员，其创立了东城外销团队模型，后来圈里的行销无不与之有着千丝万缕的关系；比如某大，一套精装修下来，打得当地的开发商满地找牙，其对成本的控制，四菜一汤的做法一时风靡东城；还有某园，5S级展示系统彻底改变了东营对营销的打法。
不过，话说回来，当地的企业也不是一无是处。毕竟都是本土企业，施工又是大多数企业起家的基础，所以，在有些层面上本土企业还是具有先发优势的。
房地产开发的五个条线，投资、规划、施工、营销、物业，当地的开发企业抓住了两个条线。一个是施工，一个是物业，我说的物业不是物业管理，而是物业背后的口碑。这也是本土企业虽然在十年内被压着打，但是，有些开发商却越战越强的核心因素。
这些开发商有着自己独特的核心优势。大多数是当地的国有企业改制而来，从东城开始建设时，就跟随东营市政府开展了一系列安居建设方面的合作。在房地产一步步转变为国民经济支柱型产业的过程中，也开始走民营化路径。不过到目前为止，国企的理念还是根深蒂固，并没有完成彻底的转型。
他们虽然在操作理念与项目运作上与一线地产有一定的差距，但他们获取土地的渠道与价格几乎是一线地产无法比拟的。细心的可以看一下东营土拍市场，有一家龙头企业往往是底价中标，彰显出企业强大的控地能力，说没内幕，你信吗？同时，他们的施工与物业口碑在市场上也得到了客户的认可；毕竟，立足本土的企业，不能打一枪换一个地方。伴随着与城市的共同发展，他们在市场上积累了大量优质的客群，开发了大多数的住宅小区，拥有着较多的拥泵者。并且，经过这一轮一线公司，他们奇迹般地变强了，不得不佩服他们的学习能力。
单纯从开发商一个维度选择的话，他们应该是东营购房的不二之选。当然，个别的楼盘除外啊，这需要擦亮眼睛。
东营的民营企业在13年里，数量一直居山东省首位，2022年的最新数据是17家。这些企业在过去的十到十五年里，都不同程度参与了东城地产项目的开发。
北边的某达、某辰、某海，还有南边的某海，某宇，某泰，某达，某信等等。入行时可谓是天选之子，要钱有钱，要人有人，要地有地，要品牌有品牌，天时地利人和都全了。到了今天，我们看看这些天选之子，基本上一个个都灰头土脸地与这个行业告别了。偶尔剩下一两个项目还在顽强地撑着集团公司在这个行业里的最后一点脸面。
地产行业虽然不是一个高精尖的活儿，但也绝对不是一个仅靠资源就能够堆积起来的行业；这些集团化公司选对了赛道，站在了风口，倒在了专业与运营上。关于项目失败这事儿，无不与集团的决策系统与固化的思维模式密切相关。
2、质量普遍拉稀，主体没问题，毕竟有监管；监管不到的地方该裂的不裂，该漏的不漏，但凡有一点儿失误，都不会是这个结果；
行业里规模相对较小，只有一两个项目支撑的项目型公司。这种小公司操作思路很简单，往往一个老板加上一个建筑工程师，就是一家地产公司；也或者是一个建筑承包商，自己向上游发展，慢慢转变成为了一家地产商。这种公司只有一个条线，那就是工程，毕竟这是花钱的大头，其他条线可有可无。在卖方主导一切的行情下，鲜有失败案例，但是当行业大佬开始降维打击时，他们基本上就选择躺平。
这种公司，老板一人把活儿全干了，每个条线都是大拿，不需要相对专业的人给支招，也不需要完整的组织架构。这种项目型的公司前几年在市场上不少，但是这两年，随着行业的规范以及拿地成本的高涨，很多项目公司开发完成后就退出了历史舞台。这类地产商开发的项目，基本上都有着各种各样的缺陷。良心一些的，还能撑到交房办证，无底线的基本上卖完房子就拜拜了。东城少点儿啊，西城好像更多一些。
这类公司在行业里起起伏伏，随波逐流。思路开阔、人脉较广的一些老板，运作完成两三个项目，正在慢慢向专业化方向发展；而目光短浅与眼界不够开阔的老板，完成原始积累后已经开始上岸了；还有一些在东营完成原始积累的，在外地投资，当起了散财童子。
节奏慢是这类公司普遍存在的现状，一个项目往往五六年能够完成就不错了。房地产开发300多个节点，那的确是一步一个脚印自己跑出来的。我最佩服的是这帮老板们永不言弃的耐心与恒心，至于他们开发的项目，只能报以“呵呵”了。
这种开发商往往出没于东营市的村居改造，退城入园，土地性质变更等等项目的运作中。所以，遇上旧改项目，要擦亮眼睛了啊。
随着土地政策的规范与制度化，这类公司生存空间受到了极大的限制，他们也正在慢慢退出这个市场，购房遇上的可能性大大降低。
这类开发商在前几年还是普遍存在的，就是有房地产开发的各类资质，但是没有一个项目，没有一点经验，没有一条专业条线，没有一毛钱；说白了就是皮包公司。
高峰时，东营能有200多家，现在，基本上都转行了吧；还有少数一些公司有一纸批文的还在坚持，等待着被某种声音唤醒。这里，我们就不做深入分析了。
添加新评论