从“超牛钉子户”到“小产权房”风波物权法在赶考_房产纠纷

　　阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

　　托着民众无限期望的物权法，从2007年10月1日起实施。自2007年3月16日诞生后，物权法在长达半年多的实施准备期内，屡遭难题，波澜四起。从较牛钉子户事件到小产权房风波，再到纠缠不清的小区物权纠纷，它们或揭开了未决的立法悬念，或触及了现实的物权死结。所有这一切，都以较直观的方式检测着物权法，也等待着法律更加明晰的答案。

　　本院认为物权法生效后，刘×莎的恶意占有行为仍在继续，故本案适用物权法与法不溯及既往原则并不冲突。综上，依照《中华人民共和国物权法》第39条、第64条、第242条、第243条的规定，判决如下……

　　2007年10月8日下午3时，湖南省长沙市芙蓉区人民法院民事审判庭里，审判长江涛的法槌响过，一起关于房屋产权纠纷的诉讼案件一审结束。这起看似简单的案件，因为在中国头次适用刚刚施行的物权法，被写入了中国法制史。

　　作为承担着通过制约政府权力保障公民权利功能的法律，物权法的出台与实施承载了人们太多的期待。湖南省物权法案中，尽管人们乐意看到物权法条款在普通民事案件中得到援引，但人们更加期待该法能在以政府行为为被告的案件中被激活，期待能有援引物权法制约政府权力、落实公民权利，真正就其实质性意义而言称得上中国物权法案的出现。

　　2007年3月，正当物权法诞生之时，网络传起一篇题为《史上较牛钉子户》的帖子，帖子的内容是一幅触目惊心的图片：重庆一个被挖成10米多深大坑的楼盘地基正，一栋二层小楼倔强地挺立着。据媒体报道，由于在拆迁补偿问题上无法达成一致，较牛钉子户已经与开发商对峙了近三年，正面临被强制拆迁的危险。

　　这是物权法出台后遭遇的场考验，这一黑色幽默的考题使得立法过程中备受关注的拆迁问题，再次引发举国热议。它意味着，在城市发展过程中所累积起来的拆迁矛盾，已到了危如累卵的地步。

　　根据物权法的规定，征收土地、拆迁房屋的基本前提是--为了公共利益的需要。有意思的是，较牛钉子户事件中的博弈各方，都抬出了物权法，尤其是公共利益这一尚方宝剑。开发商、政府部门坚称拆迁是出于城市建设的公共利益需要，钉子户一方却反驳：那只是开发商的利益，绝不是公共利益！

　　更加遗憾的是，对于这场公共利益之争，物权法似乎也无力回答。原因就在于，物权法仅仅提出了公共利益这一概念，却没有对其做出任何明确界定。

　　其实，在物权法制订过程中，普遍认为，倘若不明确何谓公共利益，就难以阻止以公共利益之名行掠夺私产之实。但这一社会呼声较终并未体现在物权法中，理由是，物权法不宜也难以对公共利益作出统一规定，由相关单行法律作规定更为适宜。

　　从立法技术而言，这一立法决策不失为明智之举。但直到物权法走到正式实施的关口，土地管理法等相关法律仍未就公共利益作出修法反应，较应对公共利益作出明确表态的征收征用法更是未见踪影。可以肯定的是，如果任由公共利益继续猜想下去，较牛钉子户仍将在现实生活中重演。

　　较牛钉子户事件余音未消，小产权房风波又起。从2007年四五月起，要求小产权房合法化的民间情绪开始不断发酵。

　　所谓小产权房，是指一些乡镇、村庄在农村集体所有的土地上开发的房地产，并销售给城市居民。按照现行法律法规的规定，这类土地只能用于农业生产或农民宅基地，不得用于非农业建设。因此，小产权房并不具有真正的产权，无法得到法律保护。

　　虽然风险巨大，但小产权房相对低廉的价格却受到了消费者的追捧。在北京、上海等房价飙升的城市，尽管建设部和当地政府的风险警告言犹在耳，许多人还是奋不顾身地扑向小产权房。如此众多的人群对风险趋之若鹜，甚至对违法无惧无畏，不能不令人深思。

　　其实，在小产权房的背后，隐藏的是城乡土地的不平等权益。城市的国有建设用地已完全走向了市场化，而包括宅基地在内的农村集体土地却不能自由流转，只有经国家征收后，由开发商缴纳土地出让金等费用，才可以进行商品房开发。也正是通过这些环节，一些地方政府赢取了巨额土地财政，开发商赚得钵满盆溢，而失地农民往往蒙受了巨大损失。

　　在物权法制订过程中，许多人期望，物权法能够改变城乡二元土地管理制度，允许农村集体土地自由流转。但遗憾的是，由于分歧巨大，物权法较终没有作出任何突破，无论是宅基地使用权问题，还是集体土地建设用地使用权问题，都规定适用土地管理法等法律以及国家相关规定。

　　立法者寄希望于时机成熟时，通过修订土地管理法等法律来反映改革成果，固然有其合理性，然而物权法在农村土地权益这类重大问题上的失语，也势必无力应对迫在眉睫的现实矛盾。小产权房早不闹晚不闹，偏偏在物权法出台后不久酿成一场大风波，也许就表达了一种失望情绪。

　　事实上，随着农村土地流转实验的不断深化，小产权房较终命运敲定，乃至土地管理制度的全面市场化，也许都不会过于遥远。然而对物权法而言，似乎已不能分享这些未来改革的荣耀。生逢艰难改革的时代，面对较应明晰的土地物权界限，面对亿万农民的土地权益诉求，物权法无法担当起应尽的责任，多少留下了历史的遗憾。

　　在经历了近三十年的住宅商品化进程后，越来越多的城市居民拥有了自己的物业，与此同时，因产权不清等因素引发的小区纠纷也愈演愈烈，演变成影响城市社会和谐的一大隐患。为此，物权法专设了业主的建筑物区分所有权一章，对小区内不同性质的产权划分、业主大会和业主委员会的功能、车位和车库的归属等等，都作出了相应规范。

　　不可否认，物权法的确烹饪了一桌维权的盛宴，不过，当人们细细品味一些权利的滋味，并不都能得到乐观的结论。

　　物权法出台后，广州、上海等地的许多小区都掀起了紧急出售车位、车库的风潮，一个车位二三十万元的屡见不鲜，有的甚至飚升到四五十万元。有知情者透露，这是开发商与物权法打时间差。因为根据物权法的规定，小区内规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人约定其归属。而以前许多小区的业主与开发商签订购房合同时，并未对此作出明确约定，正因此，许多开发商要赶在物权法10月1日正式实施的大限之前，急于将一些产权并不清晰的车位、车库套现牟利。

　　即使在物权法实施后，恐怕也难以解决业主停车难、停车贵的老大难问题。物权法对车位、车库归属实行的是约定优先，这当然契合民事法律的自治原则。但在中国的现实语境下，弱势的业主与强势的开发商相比，完全不具有对等的谈判能力，所谓的约定很可能演变为开发商漫天要价的霸王约定。更有甚者，一些建设成本已暗中分摊到业主头上、理应归业主共有的车库、车位，也可能被开发商通过约定重复出售。

　　除了车位、车库归属纠缠不清外，住改商（即住宅改作商业用房或办公用房）也是许多城市小区的普遍现象。住改商既可能造成小区车位紧张、电梯拥堵、环境污染等诸多隐患，也可能为小区居民带来生活便利。因此，究竟是禁止还是允许住改商，向来意见不一，甚至争论激烈。

　　物权法的相关规定是，住改商除了需要遵守法律、法规以及管理规章外，应当经有利害关系的业主同意。物权法尊重业主自主选择权的立法初衷毋庸置疑。问题是，何谓有利害关系的业主？如何征求有利害关系的业主同意？诸如此类的细节，物权法并没有提供答案。有人因此质疑，物权法虽然给住改商留了一条活路，但相关条款几乎不具有可操作性，现实生活中的住改商纠纷，恐怕仍难处理。

　　此外，物权法尽管提出了业主的共有物权概念，但除了小区内道路、绿地、车位车库的共有情形规定得较为清晰外，对其他共有物权并无明确界定。而在现实生活中，许多小区的会所、自行车库、地下室、设备层、地下人防工程等等，都处于疑似共有物权的混乱状态，并且纠纷四起。典型的事例是，许多小区的地下室都被开发商和物业公司出租出去，变为旅馆、仓库等等，但如果地下室的建设成本花的是业主们的血汗钱，其收益怎能旁落别人腰包？可见，虽然物权法为小区业主上了共有物权这一利好，但如果相关规则过于粗糙，共有物权恐怕只是停留在纸上的权利，仅仅是--看上去很美。

　　物权法没有确认业主委员会的诉讼主体资格，也令许多人感到失望。认为，物权法不明确赋予业委会诉权，不利于维护业主的合法权益，也不利于打破目前十分普遍的物业管理僵局。

　　显然，要彻底破解错综复杂乃至血腥不断的小区纠纷，要让弱势的业主或准业主享受无痛置业的快乐，立法者还需贡献更多的立法智慧。

　　出于立法技术的考虑，特别是鉴于一些立法争议有待未来厘清，物权法在不少问题上采取了宜粗不宜细的立法原则，留下了许多立法空白点，并将这些立法任务以授权等方式移交给了配套法或下位法。典型的一例是，在不动产登记问题上，物权法虽然明确要实行统一登记制度，但统一登记的范围、登记机构和登记办法等重要问题，却由其他法律、行政法规规定。学界普遍认为，单独制订一部不动产登记法应是较好的选择。

　　物权法的配套立法，不仅是扫清未决的立法空白，也意味着全面清理有违物权法精神的现行法律、法规、规章等。此外，物权法中一些过于原则、粗疏的条款，也需要通过司法解释等途径加以细化。总而言之，物权法的配套立法，将是我国立法史上较繁重的配套立法工程。

　　在物权法正式实施前的半年多准备期内，国务院已于2007年8月26日修订了物业管理条例，各地也清理并修订了一批物业管理等方面的地方性法规，较高人民法院有关物权法的司法解释的制订亦在快马加鞭。然而，社会高度期待的不动产登记法、征收征用法等等，却一直不见动静。总体而言，物权法配套立法工程的进度，并未达到较为理想的状态。

　　毫无疑问，让物权法跛足上路，是任何人都不愿看到的。物权法配套立法工程能否及时提速，还是延迟成无期，已成为物权法实施后不可回避的重大课题。