分析了西安近万件房地产案件我们发现这些环节容易起纠纷_房产纠纷

　　去年以来，随着西安房地产市场的剧烈变动，关于房产的纠纷、诉讼也激增。这些案件中主要的纠纷点是什么？法官又是怎样对这些案件进行判决的？

　　北京市盈科（西安）律师事务所合伙人律师、西安市律协建筑工程与房地产专业委员会委员薛鹏及韩梦蕊、雷晓敏以公开的裁判文书为样本，采集了2014年至2018年西安各法院审结的商品房预约合同案件、商品房预售合同案件及商品房销售合同案件共达近万件，形成了大数据报告。

　　指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购书”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或筹措资金；开发商签订预约合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。

　　指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。广义的商品房销售合同包括了商品房预售合同。商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同主要内容包括：商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等。商品房预约合同

　　纠纷类型包括：房屋面积误差、合同纠纷、未办理房产证、未取得预售许可证明、未交付房屋、未签订买卖合同、一方违约等。

　　从合同履行过程来看，容易产生纠纷的节点包括：开发商是否按时取得商品房预售许可证明（起诉之前）；开发商是否按时交房和办证；开发商交付的房屋是否符合合同约定等。

　　在440起案件中，预约无效的主要原因：被告未在起诉前取得商品房预售许可证明，其次是开发商无任何建审手续，致双方签订的认购书所指向的标的物并不具有特定的物理属性，已违反国家法律强制性规定。

　　原告主张解除商品房预约协议共58起，一审法院判决解除协议44件，占比76%，原因包括：原告无购房资格；一方违约，无法继续履行预约协议；未签订商品房买卖合同；双方达成一致要求解除协议。