当前,广东深圳普遍存在这样一种社会现象:带租约的二手房极难接收,不少业主买房后,却在接收房子时遭承租人百般阻挠。拿不到房子,又承担着银行还贷压力,业主叫苦不迭。这类问题多次引发双方,激化社会矛盾,而且具有一定的普遍性,亟待引起有关部门高度重视。
10年前,叶光耀、谢春玲等多位业主共同购买了罗湖区松泉公寓小区共30套单身公寓,于2009年12月办理了房产证。但他们去松泉公寓物业管理处办理入户手续时发现,这30套公寓由深圳市大地通物业管理有限公司经营占有。业主们在收房心切、清房无门的情况下,与大地通物业方签订协议,约定由业主向大地通物业实际控制人钟文远支付75万元交房补偿金,协议签订后5个月内,大地通物业将30套公寓全部交付给谢春玲等人。
2016年4月,大地通物业以委托经营人的名义,强行撬锁侵占这30套公寓,要求租户到大地通物业办理续租手续。谢春玲等业主当即向辖区派出所报案,经警方协调,大地通物业与谢春玲等人达成调解协议,承诺凡是提供房屋产权证明的业主,大地通物业必须无条件交付房屋。但当谢春玲等人去收房时,大地通物业又以各种理由拒绝交房至今。
记者观察到,近年来,深圳房价一直居高不下,而拍卖房以及一些带租约的二手房比市场流通的商品房便宜,因此,通过竞拍取得房产成为时下一个热门的选择。随之而来的是,此类房屋收房时发生的纠纷屡见不鲜。
深圳市民张先生通过公开拍卖购得宝安区佳华豪苑某房,却发现这栋房产被原业主出租给了他人,租期长达15年。南山区华侨城波托菲诺纯水岸一房屋前业主王某生意失利无力归还齐先生的借款,采用以租抵债的方式把房子租给齐先生,租期10年。石某经过法院拍卖成为这套房子的新业主,为了回收房产,石某召集10多名社会闲杂人员上门,武力“请求”齐先生一家立刻搬离。
记者发现,因债务问题司法拍卖的房源成交后,往往存在收房清场难、不明费用多两大问题。因为,法院并不负责房源拍卖后的清场和交付,需要买家自行处理。而且,房屋拍卖前长期拖欠的物业费、管理费等以及房屋拍卖交易产生的税费,均需买家支付。此类案件中,除了原业主不肯交房,不少都是有租客在租且租期长达10年以上,导致买家无法收房。若走诉讼程序解决纠纷,至少需要一年以上时间,其间买家都不能正常使用涉案房屋。因此,多数买家会在竞得房源后,通过调解给予租客相应补偿,请求对方搬离。
记者认为,可以采纳深圳律师颜宇丹的建议:购房者购买二手房或拍卖房前应调查清楚,审查此房产是否已取得房产证、是否被查封,受托拍卖人是否取得合法有效的授权委托,房屋是否存在抵押权或房屋租约等。要看此房屋在拍卖前的所有权状况,如果在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备,则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。
记者建议,政府部门应高度重视带租约二手房接收难问题,加强问题治理,进一步规范物业管理行业。发生此类纠纷时,应及时协调相关部门进行审查后认真处理纠纷,尽量将纠纷化解在萌芽阶段,避免矛盾进一步扩大。
