产权比合同面积少2㎡!某二手房陷入买卖纠纷!法院判…

分类:房产纠纷浏览量:26发布于:2周前

  ,2019年10月15日前办理过户登记手续,特别备注“房屋面积以实际产权证面积为准,一星期内从银行借出复印件给张某忠”。看房过程中,吴某的姐姐告知张某忠,一手购房合同写面积是58.84㎡,后来增补了几平方,应该是61㎡多。张某忠向吴某支付购房定金10万元。

  之后,吴某将产权证照片微信发给张某忠,张某忠发现产权面积仅有58.96㎡,比合同面积少了2.04㎡。

  看房和签合同时,我反复与你和你姐姐确认房屋面积为61㎡,但实际面积差了2㎡,如面积不足61㎡,当初是不会去看房的,希望双方协商解决。

  同年10月15日,张某忠以吴某故意隐瞒房产面积不足61㎡为由,表示无法按时支付剩余房款,要求吴某尽快配合办理过户,否则将解除购房协议。吴某表示不同意,认为张某忠当初就知道面积存在差异,且房子是按套卖,要求张某忠抓紧付清余款并办理过户。期间,双方通过房产中介进行沟通,但未协商一致。11月7日,吴某以张某忠未支付剩余购房款,已毁约为由,通知张某忠解除协议并没收定金。张某忠不同意,遂提出起诉,要求吴某双倍返还购房定金20万元。

  二手房买卖,如合同仅约定了房款总价,没有约定每平方单价,又约定“以实际产权证面积为准”,按照存量房买卖市场交易习惯,应认定房屋是按套定价交易,事后双方均不能主张按实际面积“多退少补”。

  当事人在缔约阶段,按照诚信原则应承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务,如实披露可能影响交易的事实。价格是房屋买卖合同的重要条款。建筑面积大小不仅关系到对房屋的实际利用,也是评估房价的重要因素,足以影响交易。作为产权人,吴某对实际产权面积是清楚的,理应如实告知张某忠,但在合同订立过程中,吴某并未出示房产证,仅是口头陈述建筑面积61㎡。虽然根据合同“以实际产权证面积为准”的约定,张某忠应当知道合同面积与实际面积可能有误差,但基于信赖利益保护原则,误差不应超过可预见的范围。本案建筑面积的误差比值超过3%,以成交价换算,误差金额超过5万元,对一套总价160万元的房屋而言,明显超出合理范围,吴某违反了披露真实信息的先合同义务。

  张某忠主张吴某存在欺诈行为,但并未依法行使撤销权,在诉讼中又明确表示放弃行使。在合同有效的情况下,张某忠拒绝按期支付剩余房款,属于违约,经催告后仍未履行,吴某可以解除合同。

  只有在合同因一方的违约行为而无法继续履行的情形下,方能对违约方科以定金罚则。原被告双方均存在违反合同义务的行为,不适用定金罚则,因合同已解除,吴某应返还已收取的定金10万元。

  厦门市湖里区人民法院一审判决:一、吴某应返还张某忠定金10万元;二、驳回张某忠的其他诉讼请求。吴某不服,提出上诉。

  民事活动中,当事人按照诚信原则应承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务,如实向对方披露可能影响交易的重要事实。对二手房而言,卖方对房屋真实产权面积是清楚的,理应如实陈述。当然,由于房屋的建筑面积通常不是整数,生活中人们往往按照四舍五入法取整数披露面积信息,会有一些误差,这符合记忆规律和交易习惯,不构成欺诈。但如误差值超出了合理范围,对价格产生较大影响的,则属于不实陈述,买方可依法主张权利。从另一方面,订立合同过程中,买方也应当尽到谨慎义务,对签约主体资格、房屋的产权状况及实际使用情况等情况进行核实,避免在今后合同履行中产生纠纷。

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