1月12日，昆明锐理数据发布《2020年昆明房地产市场研究报告》。分析了去年昆明房地产市场呈现的多个趋势。同时，还对2021年及未来5年的昆明房地产市场发展趋势做了预测。
按照锐理给出的2020年昆明房地产市场成交数据，去年昆明新建住宅成交均价比2019年上涨了6.6%，达到了15036元/平方米。
锐理数据显示，2016年昆明主城住宅成交价为8301元，到2017年成交均价突破万元大关，2018年是昆明房价涨幅最大的一年，成交价达到了13814元，至2020年昆明主城的新房成交均价已突破了1.5万元，过去5年的房价涨幅累积达到了81.13%。
锐理将昆明主城划分为了12个板块，即中心区、次中心、世博、北市、官南、滇池、西山、呈贡、东南、空港、高新、东市板块。
2020年昆明市中心的住宅成交均价为27648元，以绝对的地理优势成为昆明房价最贵的区域，而在过去这一年中心区新房成交均价还曾突破过3万元。
住宅市场中，高层住宅产品是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高端项目增多，别墅的供销较2019年有所增长，高层住宅的销售较2019年有所下降。
报告显示，2020年，70~110平方米住宅的成交量约占总成交量的40%。而130平方米以上面积段成交量明显压缩；同时，豪宅项目增多，200平方米以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。
2020年，受疫情影响，很多购房者的消费观念发生变化，对低密大面积住宅需求增加。2020年1~9月份，昆明成交了153套1000万以上的豪宅。
报告显示，去年在土地市场，昆明主城供应土地208宗，成交178宗，共约82家企业参拍，其中知名房企30余家，多地块溢价成交；拿地企业和溢价率持续走高，房企拿地竞争激烈。
该地块吸引12家房企（大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地、深圳盈瑞东）争抢，经过近两个小时，分别历经145和165轮竞价，分别溢价163.73%、179.56%成交。
锐理数据昆明公司总经理梁彩霞介绍，虽然2020年一级市场供销双降，但总体市场成交比例较去年仅下降3个百分点，而且今年仍拥有新进房企拿地，且整体市场吸引82家房企共同参与，其中品牌房企达到30余家，说明实力房企仍积极在昆明布局。
日前，据克而瑞数据显示，昆明已有29个楼盘均价超过2万元/平方米，预计2021年还将有近20个楼盘进入2万+阵营。
2020年8月，昆明在售项目均价超过2万元/平方米的共有22个，其中官渡区9个，盘龙区3个，五华区1个，西山区9个。据今年1月8日最新统计显示，昆明目前在售项目中，均价超过2万元的项目已增加至29个。
其中官渡区有11个（见附表），占该区所有在售项目总数（158个）的7%，产品以改善型为主。西山区有14个（见附表），占所有在售项目（95个）的15%左右。
同时，伴随昆明城市格局扩大，市场稳健发展，但随着中心城区地块越来越少，且价格较高，市场热度逐渐向周边区域延伸。
目前从土拍市场来看，2021年新入市的项目均价都很可能突破2万元。据统计，2020年溢价成交的土地共16宗。
开发商以溢价拿地的原因，一个是看好土地区位优势，另一个是预判土地升值空间大。这也反映出，2021年，昆明房地产市场还有向上增长的空间。
2021年，昆明将有最少20个均价超2万元的项目入市，其中包括了碧桂园翠湖映象、翠湖一品、云兴御府、恒大珺睿、俊发马家营城改项目、俊发俊尚峰、融创春城書院等。
此外，还有金刀营城改项目，中海高价拿地的西南林大项目和金茂老螺蛳湾项目。据了解，金茂老螺蛳湾项目将引进金茂旗下的高端产品——金茂府。
值得一提的是，巫家坝片区今年将有龙光、龙湖、中交、雅居乐4个项目亮相。巫家坝目前在售项目住宅均价基本都在2万元/平方米以上，可以预料，这4个新项目也是昆明“2万+”阵营的成员。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析认为，昆明这些项目均价超过2万元，主要原因是地价的攀升，带动房价上涨。随着越来越多的项目步入“2万+”阵营，昆明房价整体水平或将逐渐走高。
相较而言，昆明的购房条件比其他二线城市宽松一些，外地户口购房门槛较低，而且政府出台了一些鼓励购房的政策，吸引客群进入。随着昆明城市建设的不断推进，仍有利好吸引房企和购房者在昆投资。
报告称，昆明住宅市场从2015年3月至2019年1月前均处于销售量大于供应量的状态，从2019年1月开始供应加速，销售量小于供应量，价格增幅在2019年7月开始放缓。预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。
“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调。梁彩霞介绍，2020年价格相对于2019年微涨。预计未来市场价格会进入调整阶段，2021年预计呈现平稳或者价格下降趋势。
但从长期来看，通过房价、人口、土地、楼面价和客户购买力等几个系数测算，预计2025年昆明住宅价格为2.12万—2.36万元/平方米，销量为864.31万—1034.37万平方米。
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