编者按：坚持房住不炒，首轮 双集中 供地落幕。2021 年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40 城 2021 楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的 2021 楼市上半年。
回顾上半年西安楼市，可谓是风云变幻、跌宕起伏。万人摇、万元地成为主旋律，政策频频加码，限购、限售升级，330 新政中提到的集中供地，整治规范市场秩序，建立二手房指导价等也陆续落地。
但是，相比 2020 年上半年，城六区、长安区、临潼区、沣东新城入市房源量横向进行比较，2021 年上半年入市登记房源量减少了 7000 多套，同比降 20%。
另外，2021 年上半年西安共诞生了 10 次 万人摇 ：山水美树、高科麓湾国际社区（2 次）、紫薇 · 华发 CID 中央首府（2 次）、保利天悦、中海曲江大城（3 次）、金地玖峯汇。
在成交方面，据克而瑞陕西的统计数据，上半年西安商品房成交 525.6 万㎡，其中商品住宅成交 410.3 万㎡。6 月主城区成交 78.22 万㎡，环比下跌 25.91% ，同比下跌 24.44%。从上半年整体来看，成交面积 2 月最低，3 月、4 月、5 月稳步上升，6 月再次下滑，成交逐步放缓。
据国家统计局公布的《70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，西安二手房销售价格连续半年持续上涨，据官方数据，2020 年 12 月 -2021 年 5 月，分别环比上涨 0.2%，1%，0.9%，0.6%，0.8% 和 1%。
一、西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。
二、房地产经纪机构、房地产销售不得以 学区房 学位房 等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。
三、涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理易，稳定市场预期。
四、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。
二手房市场不同于新房市场，二手房业主有其处置自己资产的权利。因此， 指导价 并不能在二手房网签时作出强制规定。实际交易时，双方仍需根据自愿原则进行。但是，二手房指导价，银行等金融机构严格执行的话，会推高购房者购入成本，影响成交。比如西安一套房本来卖 200 万，如果首付三成，七成，可以 140 万，但是，出台二手房指导价之后，如果指导价定为 150 万，那么，银行最多只能 105 万，如果业主坚持总价的线 万的首次成本。
因此，银行按照指导价作为按揭依据，金融方面收紧放贷，必将影响二手房的成交量，预计下半年成交将持续下滑。
如今，3 个月时间过去，330 新政中提到的土地实行 限房价、定品质、竞地价 出让；建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为等纷纷落地。
对于下半年西安楼市走势， 新房限价、限购、限贷，二手房出台指导价，根据全国严格执行二手房限价的城市的结果可以预测，如果严格执行二手房指导价，那么二手房市场会逐渐冷却，也会对新房市场间接起到降温和稳定的效果。
另外，预计下半年新房市场还会有一大批新盘出炉，但是以改善大户型为主，预计摇号情况将会有所缓解。
至于买房人最关心的房价走势，或许 毛坯 + 装修包 会成为趋势，毕竟在面粉贵的基础上，面包的价格也会水涨船高。
