以案说法 最高法：《借款合同》此条约定无效借款人无需承担还款责任！

　　此案历经一审、二审改判、再审撤销，系由最高法院审判委员会讨论决定，并于2021年1月7日公开发布，具有很强的指导性和典型性。

　　首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同和担保合同解除，应由出卖人返还收取的购房本金及利息。另案生效判决已确定越州公司就合同解除时的剩余本息向建行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。

　　其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王某诚等三人在客观上既不控制，也未使用，全部款项由建行青海分行依按揭模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王某诚等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人，既不符合按揭的法律特征、政策背景，也不符合按揭商业模式的价值安排。建行青海分行辩称：

　　首先，借款合同关系发生在建行青海分行与王某诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定：“人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王某诚等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余本息的责任。

　　其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保合同解除后出卖人归还购房，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中，越州公司未根据王某诚等三人的委托向建行青海分行还款，相应的还款责任仍应由王某诚等三人承担。

　　最高法院认为，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王某诚等三人应否承担剩余的还款责任。

　　《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

　　本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房本金及利息返还建行青海分行，王某诚等三人不负有返还义务。

　　案涉《借款合同》第十九条载明：“人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。

　　在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保合同解除后，出卖人将收取的购房的本金及利息直接返还给人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房的情况下归还，明显不合理地加重了王某诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某诚等三人不具有拘束力。

　　本案涉及商品房买卖合同和商品房担保合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保合同中，建行青海分行将王某诚等三人所项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王某诚等三人并不支配购房，但需偿付本息。如果案涉合同正常履行，王某诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。

　　但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王某诚等三人的债权；王某诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

　　综上，建行青海分行请求王某诚等三人归还剩余并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王某诚等三人承担。王某诚等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。