租赁合同中条款中都会约定租赁面积，租赁面积的计算大部分是以建造面积计算，如果出租的房屋是单独产权的，租赁面积以产权证面积为准，如果是大厦内分割出租的，租赁面积要以测绘部门出具的测绘报告为依据。 实际租赁过程中，大厦内各分割的租户对租赁面积的需求不一致，会改变测绘报告中的已分割好的单元面积，从而导致租赁面积与测绘报告体现的面积不一致，原租户是否可以主张其租赁面积发生了变更要求减少租金呢？
1、被告返还因被告擅自出租XX大厦共用面积而超额收取原告公摊面积对应的租金人民币(种种下同)2,330,050.22元；
2、被告支付按照银行存款利率计算的资金占用费(从原告支付对应租金之日起计算至被告实际退还对应租金之日止，自2010年5月1日起分期计算至2020年3月19日的资金占用费为256,299.21元)。
原、被告在签订租赁合同时经过协商对租赁面积予以确认，被告将租赁备案面积出示给了原告并作为合同附件。自合同签订后，原告从未对面积提出异议，且一直按租赁面积支付租金等费用。原告所谓的被告将公摊面积出租给第三方的说法缺乏事实依据。2006年10月，经测绘部门测绘，整栋楼的建筑面积为33,978平方米，而房产证上并未对房屋内部的面积进行分割，所有建筑面积均为被告所有。原告原承租的面积为1,061.8平方米，后于2015年1月减少租赁面积201.1平方米，承租面积为860平方米，但原告承租的位置从未发生变化。分摊共有面积是针对整栋建筑物而言，而整栋建筑物均为被告所有，不存在套内面积和公摊面积，出租的面积不能认为是被告将分摊的共用面积一并出租，因此原告的说法缺乏依据。原告一直在按合同约定支付租金，且在租期仅剩半年的时间内，多次要求续租但被告未同意续租，为此原告才提出所谓的租赁面积争议。原告的行为违背诚实信用原则。不同意原告的诉讼请求。
被告不断分割XX大厦的公共面积并单独出租给第三方，是否会造成一层内的独用面积增加、公共面积减少？在原告的承租房屋内独用面积不变的情况下，会不会造成原告承租房屋对应的建筑面积减少？会不会导致使原告实际承担的租金远高于原告应当承担的租金？
法院查明的事实：被告是上海市闵行区XX路XXX号XX大厦的所有权人。房屋建筑面积为33,978.62平方米。双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定：乙方承租XX路XXX号XXX楼XXX、XXX、XXX、XXX室房屋，承租面积1,061.8平方米；甲方于2009年11月1日前向乙方交付房屋，租期自2010年3月1日至2019年2月28日；合同签订后，双方按约履行合同相关义务。2011年6月15日，双方签订一份《新增面积协议书》，约定，甲方(XX置业)在乙方(原告)承租的西南大堂公共区域建立隔墙，分隔面积56.60平方米由乙方独立使用，自2011年8月1日起每月支付租金2,000元至合同结束，不随租金调整。2015年10月14日，双方签订《租赁协议书》，约定，甲方减少乙方承租面积201.1平方米，自2015年11月1日起乙方实际承租面积为860.7平方米，并以此面积支付租金租赁期限延长至2020年2月28日。此后，原、被告按照租赁合同、补充协议履行各自义务。原告支付了租赁保证金25万元。
在原、被告之间的租赁合同履行期间，被告自2010年起将XX大厦内的其他部位陆续出租给案外人。2019年8月，原告向被告寄发《告知函》，表示被告将应由原告独立使用的承租房屋内部分共用部分另行租赁给第三方，要求重新核算租金并补偿原告多支付的租金及利息。被告收到此《告知函》，于同月19日回函原告称：被告在合同履行中从未有任何违约行为，双方对租赁面积从未有过争议，原告提出退还租金的要求缺乏依据。
由于原告拖欠部分租金、物业管理费、水电费等费用，被告于2019年12月、2020年1月、2月多次向原告催款。
2020年1月17日，原告向被告出具一份《还款说明书》，内容为：本公司因欠款作以下说明：2020年1月20日还款租金5万元，1月31日还款11月水电费及9月至11月有偿服务费。其余余款等双方协商2月份是否开业再作说明。
另查，原、被告之间的租赁合同于2020年2月28日到期，双方于该日交接了房屋，并签署了房屋交接书。
原、被告签订的租赁合同、协议书等合同文本，均系双方经充分磋商后形成的合意，合同本身的形式及内容均不违反法律禁止性规定，合法有效。根据契约自由及诚实信用原则，双方均应根据合同约定充分履行各自的义务。合同约定的租金是根据租金单价结合建筑面积计算。双方签订的租赁合同、协议对于租赁的计租面积作了明确约定，双方据此计算租金并支付。自2010年3月起，原告亦是根据合同、协议约定的建筑面积和租金单价向被告支付租金等费用，况且对于自2019年12月起的未付租金，原告在庭审中也未持异议，而表示由于2020年2月期间受新型冠状病毒疫情影响，原告因不可抗力的原因不能正常营业，不应支付此期间的租金。根据原告陈述，被告自2010年开始即陆续将XX大厦内的其他部位向第三方出租，由此表示原告对于被告自2010年起出租涉案的租赁部位外的建筑物进行出租是明知的。在2015年10月，双方签订的租赁协议书中仍约定按协议载明的建筑面积计算租金，且租期延长了一年，由此证明原告对于租金计算标准并无异议。即使原告在临近租期届满仅半年时间(2019年8月)向被告提出租赁面积的问题，但原告仍按协议约定的计租方式向被告支付了2019年9月、10月、11月的租金。另外，XX大厦整幢建筑物所有权系被告一人所有，内部并不区分共用分摊面积和独用面积。原告现就计租面积提出异议，要求被告退还部分租金并支付资金占用利息的请求，显然不符合诚信原则，本院不予支持。
首先，关于分摊共用面积和独用面积的问题。当我们收到律师函称租赁面积有问题的时候，作为被告的法律顾问，我一再追问当事人，询问租赁面积哪里出了问题，被告的物业经理、招商经理反复看合同、实地勘察都没有发现有什么问题。在我们分析，就是双方租赁合同即将到期，原告一直提出续约要求，被告明确拒绝续约，故此原告吹毛求疵，拿出一个莫须有的面积问题刁难被告。但是，我们也非常重视，调取了2006年的规划图、建设规划许可证、上海市建设工程竣工规划验收合格证、房屋土地权属调查报告书，确认建筑总面积为33978.62平方米，涉案租赁合同中租赁面积1061.8平方米的依据来自报告中105/106/107/108室分套建筑面积，并认真研究了《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》规定，结合物业管理人员制作的平面图A和B，A就是测绘报告当时的一层分割图，B就是租赁图，当时区域作为了共同通道，后来，区域也陆续出租，就出现了原告所谓的“被告将共用的分摊面积出租给第三方损害了原告的租赁权益”。
由于整幢大楼产权都是被告所有，被告当时并没有进行权属分割，但是为了对外出租方便而简单在图纸上分割出12个区域，因此测绘部门的测绘报告才会按照被告的要求对一楼101-112进行测绘，测绘报告记载“独用面积为2073.78平方米，分摊的共有面积为603.76平方米，分摊系数为0.29，”从而得出101-112建筑面积2677.54平方米。实际上，一楼的建筑面积为3700平，测绘报告对一楼面积与实际的差异，是测绘部门进行随意分摊的后果，且测绘报告明确声明并不代表权属分割的证明。原告却以此为由，根据不断变化的其他部位租赁面积，用公摊系数计算原告应得的独用面积不断减少的理论，并起诉到法院，着实让被告担忧了一阵，不断催促我们寻求破解之路，甚至动了和解的念头。我与被告的物业经理、招商经理多次会诊研究确认被告在租赁过程中没有任何瑕疵，不存在原告所谓的租赁面积问题，于是准备积极应诉。
在我的代理意见中，对于分摊共用面积和独用面积的说法，首先明确一楼是没有合法的产权分割协议，所有产权都属于被告。原告以一楼为单位进行分摊共有建筑面积，明显无事实和法律依据。其次，分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。区域部分与原告承担的分摊共用面积并没有直接关系，也不是一一对应的。所以，原告认为被告将该部分面积出租给他人，包含了原告的共用面积，没有任何事实依据。最终，在法院的判决书中，采用了我的观点所有产权都属于被告，不区分分摊共用面积和独用面积。
其次，关于契约自由和诚信信用的原则适用问题，在我的代理意见中作为重点论述内容，双方签订案涉租赁合同系双方真实意思表示，双方签订合同时对租赁位置、面积、租金确认无误，且原告一直使用至今，在长达十年的合同履行过程中，原告也一直按合同约定交纳租金，也从未提出过因被告的出租其他部分而受到了影响。在租赁即将履行完毕，原告续租请求遭到被告拒绝后，原告却以被告出租共用面积为由要求返还超额收取的租金，提起诉讼，一方面对拖欠租金数额认可，一方面对租赁面积提出不合理的请求，相互矛盾的言论明显违反诚实信用原则。最后，法官也采纳了我的该观点，驳回了原告的全部诉讼请求。
添加新评论