回迁房买卖合同纠纷

　　回迁房就是开发商征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由开发商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房买卖合同就是回迁房交易时所签订的协议，由此产生的纠纷为回迁房买卖合同纠纷。

　　购买回迁房有着巨大的风险，因为部分的回迁房存在尚未有《房产证》的问题，当业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的，或者当取得真正的《房产证》时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱。因此在回迁房买卖合同中，买方一定要注意这个问题，在合同中予以明确规定这些问题该怎么解决。在这种情况下买卖合同是有效的。理由如下：

　　依据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 同时《合同法解释二》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

　　《房地产管理法》第三十八条的规定：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　《房地产管理法》第三十八条的规定不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。 因为该条款并没有规定该种情况下买卖合同无效，只是说明不得转让，该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。虽然回迁人未取得房产证，但对该房屋享有准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分，在尚未取得房地产权证之前，享有买卖合同上的债权，原告当然有权对该债权进行转让。因此只要买卖双方是经协商在平等、自愿基础上签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律强制性规定或社会公共利益，该房屋买卖合同应为合法有效。

　　买方与卖方对所发生的纠纷进行协商，提出一个对双方都满意的解决方案，并就此达成一个纠纷解决协议。此种解决方式对买卖双方来讲都是最好的解决方式，因为既省时又省力还省钱。

　　此种方式也是较好的纠纷解决方案，但在纠纷方案的商定中，要求中介公司作为中立的第三方，并且无论协商的结果如何对第三方均无利害冲突才能成立。一旦存在利害冲突，中立的天平就会倾斜，那么协商出来的处理方案也很难让买卖双方满意，从而达不到解决纠纷的效果。

　　仲裁是指买卖双方当事人依据他们事先或事后达成的协议，自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机关，由该仲裁机关依据有关法律和事实做出裁决以解决纠纷。仲裁解决是终局的，裁决结果对双方都具有约束力并依照裁决结果执行，不存在当事人不服上诉的问题。仲裁简单、灵活、快速、费用低廉，但是采取这样的处理方式是要买卖双方共同同意交由同一仲裁机构裁决，如有一方不同意，将不能采取这样的处理方式。

　　诉讼是指买卖双方当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实做出判决以解决纠纷。人民法院经过开庭审理后，就双方之间的纠纷做出解决。我国实行的是二审终审制，当事人如对一审法院作出的判决不服，可以向上一级法院上诉。此种方式是最权威的解决方式，但是判决时间长，且费用较高。

　　张女士与北京电影制片厂签订了搬迁购房协议书，所附户型图中标注了南侧阳台。但等张女士回迁时却发现住房结构已发生改变，户型图中的南侧阳台没有了。为此，张女士将北京电影制片厂、北京观远房地产开发有限公司告上法庭。记者今日从北京市第一中级人民法院获悉，该案已作出终审判决，因北影厂和观远房地产公司未提供与户型图相符的房屋构成违约，故被判赔偿张女士人民币26250元。和张女士情况类似的还有另外七名拆迁户，每人均获得了26250元的经济赔偿款。

　　一中院经审理查明，1998年10月，北影厂与观远公司签订协议书，双方约定共同进行危旧房改造，联建开发住宅楼，并于2001年12月共同委托北京文开房屋拆迁服务有限责任公司负责在建设用地范围进行拆迁、腾地工作等。文开拆迁公司在拆迁现场张贴的回迁楼平面图中d2户型，标明南侧卧室南面有一阳台，建筑面积为5.25平方米。而观远公司向规划部门报送的回迁楼平面图中d2户型，卧室南侧已无阳台，但北影厂、观远公司未将此情况告知回迁居民。

　　2001年12月26日，北影厂、观远公司出台了《新外大街30、32号院内居民回迁购房实施办法》，该《实施办法》中第四条明确说明本《实施办法》隶属所签订购房协议书的附件，签字盖章后与协议书具有同等法律效力。在该《实施办法》下方北影厂、观远公司加盖了公章。

　　2002年1月，北影厂与张女士签订搬迁购房协议书，约定北影厂将张女士原居住的房屋进行拆迁危改后就地回迁上楼。协议中将《实施办法》和所购房屋户型图(所购房屋户型图中标明名称d2，户型二室一厅，南侧卧室南面有一阳台，建筑面积为5.25平方米)作为协议的附件并写明与协议具有同等法律效力。

　　2004年8月，张女士回迁时发现所购住房结构被改变，已无原所购房屋户型图所标明的卧室南侧5.25平方米的阳台。为此，张女士于2005年9月向法院提起诉讼，以北影厂和观远公司改变房屋结构系严重的合同违约行为为由，要求北影厂、观远公司按照当前的同地区的市场价格赔偿经济损失26250元及精神损失费3750元。

　　一中院认为，张女士与北影厂所签订的搬迁购房协议书是有效的，协议附件之一的户型图与协议具有同等的法律效力。北影厂作为协议的签约方，未提供与户型图相符的房屋构成违约，应承担相应的违约责任。观远公司作为联建单位，在协议附件之一的《实施办法》上加盖公章的行为表明协议对其具有相应的约束力，亦应对违约行为承担相应的责任。

　　同时，一中院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。因北影厂与观远公司的责任导致南侧阳台的取消，并且此种规划的变更已不可逆转，并无法采取其他的补救措施，张女士为此而受到的损失是客观存在的，观远公司、北影厂应共同赔偿张女士的损失。据此，一中院作出上述终审判决。