北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
陈某亮、孙某洁向本院提出诉讼请求：1.赵某莉、吴某涛继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，配合将北京市丰台区一号房屋过户到陈某亮、孙某洁名下；2.赵某莉、吴某涛赔偿违约金718000元；3.保全费、保全担保费由赵某莉、吴某涛负担。
事实和理由：2016年8月7日，赵某莉作为吴某涛的委托代理人与我们签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，与中介公司签订《居间服务合同》；约定陈某亮、孙某洁购买吴某涛名下的案涉房屋。合同签订当日我们支付5万元。2016年9月13日完成网签。
在2016年9月26日完成评估后，我们按照《补充协议》第2条第5款约定，与中介公司多次联系赵某莉、吴某涛办理手续，对方拒不履行。我方委托律师发送律师函后，对方仍不履行。按照《补充协议》第5条第2款约定，赵某莉、吴某涛应支付房屋总价款20%的违约金。
赵某莉辩称，不同意陈某亮、孙某洁的诉讼请求。房屋买卖合同显失公平，房屋价格远低于市场价格，应予以变更；陈某亮、孙某洁要求立即过户的诉请，不符合合同约定，其应先履行付款义务，故尚未达到过户条件；陈某亮、孙某洁与中介公司恶意串通，签订阴阳合同，逃避税收，条款无效；合同约定的违约金过高，应予以调整；案涉房屋系借用吴某涛名义购买，属于周某峰和赵某莉共有，赵某莉出售房屋时未征得周某峰同意，赵某莉属于无权处分，合同不应履行。
吴某涛辩称，案涉房屋所有权不属于吴某涛，我只是名义上的所有权登记人，房屋实际属于赵某莉和周某峰共有，我不应承担案涉房屋买卖合同上的义务。
周某峰述称，赵某莉出售该房屋时我并不知情，在该诉讼发生后才知晓赵某莉出售该房屋。该房屋是赵某莉或周某玲在北京的唯一住房，出售该房屋将导致我女儿无处居住，我不会同意赵某莉把房屋出售给他人。
中介公司述称，同意孙某洁、陈某亮的诉讼请求。房屋所有权是登记在吴某涛名下，在我方居间下各方签订的合同合法有效。在网签和评估完成后，赵某莉、吴某涛于2016年10月13日提出加价100万，不配合履行后续流程，导致合同履行终止。
案涉房屋性质为经济适用房。经赵某莉、周某峰与吴某涛协商订立赵某莉、周某峰借用吴某涛名义购买经济适用房的约定后，2004年8月26日，吴某涛与北京W公司签订《商品房买卖合同》，约定吴某涛购买案涉房屋。案涉房屋所有权于2006年9月14日登记于吴某涛名下。
2015年6月6日，案涉房屋的登记所有权人吴某涛出具《授权书》，授权赵某莉作为代理人办理案涉房屋出售的相关事宜，赵某莉有权代理吴某涛签署案涉房屋的买卖及相关协议、收取定金、收取购房款、行使房屋买卖合同项下的其他权利等。
2016年8月7日,赵某莉作为出卖人吴某涛的委托代理人与买受人陈某亮、孙某洁在中介公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区一号房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房；案涉房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币359万元，……出卖人若出现逾期履行《补充协议》第二条约定的义务超过十五日的，或者拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，出卖人构成根本违约，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于案涉房屋总价款的20%向买受人支付违约金。
合同签订后，陈某亮、孙某洁向赵某莉支付定金人民币5万元。2016年9月13日，案涉房屋完成网上签约；2016年10月26日，案涉房屋评估手续完成。陈某亮、孙某洁要求赵某莉、吴某涛按照合同约定继续履行，赵某莉、吴某涛不予配合。
另查，吴某涛与案外人王某芬于2002年5月8日登记结婚，于2014年8月11日协议离婚；吴某涛与王某芬在《离婚协议书》中就夫妻共同财产的处理中未涉及案涉房屋，且确认夫妻共同财产在《离婚协议书》第三条已作出明确列明，除第三条列明房屋及银行存款外，并无其他财产。
赵某莉与周某峰于1995年8月9日登记结婚；2011年5月30日，北京市第二中级人民法院作出调解书，确认赵某莉与周某峰自愿离婚，该民事调解书处理的财产未涉及案涉房屋。
本院审理中，陈某亮、孙某洁提交因未能如约入住案涉房屋而在外租赁房屋的房屋租赁合同及支付租金、中介费凭证等证据，以证明其因赵某莉、吴某涛的违约行为造成的损失。陈某亮、孙某洁又于2019年4月30日当庭提交房屋租赁合同及支付租金凭证，证明后续增加了租金损失。
本院审理中，陈某亮、孙某洁自认，可以一次性支付剩余购房款354万元，并提交银行出具的个人存款证明，显示孙某洁在该支行的银行账户当日存款资金为355万余元。赵某莉自认，愿意对案涉房屋买卖合同承担责任。周某峰陈述，对于案涉房屋归自己孩子或者归孩子与赵某莉共同使用没有太多意见。
再查，赵某莉不服本院之前判决书，提起上诉。在上诉期间，赵某莉、周某玲（赵某莉与周某峰之女）提起房屋买卖合同纠纷诉讼，将吴某涛、周某峰、陈某亮、孙某洁诉至本院，要求吴某涛继续履行借名协议，判令一号房屋所有权归赵某莉所有，吴某涛配合赵某莉办理房产过户相关手续，基于此，北京市第二中级人民法院裁定撤销本院之前判决，发回本院重审。
发回重审后，陈某亮、孙某洁对一号房屋进行诉前财产保全。对于赵某莉、周某玲起诉吴某涛、周某峰、陈某亮、孙某洁房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理后判决：驳回赵某莉、周某玲的诉讼请求。
二、赵某莉、吴某涛于本判决生效之日起七日内将北京市丰台区一号房屋所有权转移登记至陈某亮、孙某洁名下；
结合当事人诉辩意见和陈述情况，法院归纳当事人争议焦点为：1.赵某莉、周某峰与吴某涛之间的法律关系性质及内容；2.吴某涛、赵某莉应否为陈某亮、孙某洁办理案涉房屋的所有权转移登记；3.吴某涛、赵某莉应否承担违约责任及违约金数额。
根据法院查明事实，赵某莉、周某峰与吴某涛之间存在借名买房的约定。2004年，赵某莉、周某峰与吴某涛就赵某莉、周某峰从北京W公司购买案涉房屋事宜，订立了以吴某涛名义购买房屋，并将房屋登记在吴某涛名下，待房产权证下发时再过户至赵某莉、周某峰名下的约定。根据借名买房约定，赵某莉、周某峰享有依据约定要求吴某涛办理案涉房屋所有权转移登记的权利。该请求权属于依据合同约定的债权请求权，借名人赵某莉、周某峰只享有对登记权利人吴某涛的债权，并不对案涉房屋享有所有权。在案涉房屋的登记所有权人吴某涛未将案涉房屋变更登记至赵某莉、周某峰名下前，案涉房屋的物权权属由吴某涛享有。
在赵某莉、周某峰有权要求吴某涛在具备条件后将案涉房屋所有权转移登记的情况下，结合案涉房屋在周某峰与赵某莉离婚后由赵某莉居住使用、周某峰对于案涉房屋归自己孩子或者归孩子与赵某莉共同使用没有太多意见的陈述，表明周某峰已经放弃将案涉房屋转移登记至其名下的请求权。赵某莉虽然亦享有将案涉房屋转移登记至其名下的请求权，但其代理吴某涛出卖案涉房屋的行为表明赵某莉放弃该请求权，认可吴某涛将案涉房屋出卖给陈某亮、孙某洁。
《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》由赵某莉代理吴某涛与陈某亮、孙某洁签订，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。在陈某亮、孙某洁不存在违约情况下，其有权按照合同约定要求吴某涛将案涉房屋所有权变更登记至其名下。故在周某峰、赵某莉基于借名买房约定享有的要求吴某涛办理案涉房屋转移登记的权利，与陈某亮、孙某洁基于房屋买卖合同约定享有的要求吴某涛办理案涉房屋转移登记的权利并存的情况下，周某峰、赵某莉已经以行为放弃了该项权利，法院优先保护陈某亮、孙某洁要求转移登记的权利。
现买受人陈某亮、孙某洁自愿一次性支付剩余购房款354万元，系对支付房款的期限利益的放弃，法院予以确认。在陈某亮、孙某洁自愿一次性支付剩余房款情况下，陈某亮、孙某洁有权要求吴某涛继续履行合同，为其办理案涉房屋所有权的转移登记，对陈某亮、孙某洁的该项诉讼请求，法院予以支持。
因赵某莉系代理吴某涛订立合同，房屋买卖合同中出卖人的权利义务应由本人吴某涛行使和履行。但因赵某莉自愿承担案涉房屋买卖合同中的责任，属于债务履行的加入，法院予以确认。综上，法院对陈某亮、孙某洁要求吴某涛、赵某莉共同承担所有权转移登记义务的主张予以采纳。
根据法院查明事实，案涉合同未能继续履行，系因吴某涛、赵某莉迟延、拒绝履行导致。根据合同约定，吴某涛出现逾期配合办理申请手续超过十五日，或者拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，出卖人构成根本违约，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于案涉房屋总价款的20%向买受人支付违约金。吴某涛存在逾期履行配合办理申请手续超过十五日和擅自提高房屋交易价格等违约行为，应当承担相应违约责任。前已述及，因赵某莉自愿承担合同责任，法院确认出卖人的违约责任由赵某莉、吴某涛共同承担。
根据双方合同约定，赵某莉、吴某涛应承担房屋总价款20%的违约金，赵某莉、吴某涛认为该违约金标准过分高于买受人的实际损失，申请予以减少。法院结合陈某亮、孙某洁对其损失的举证情况，确认该违约金标准过分高于陈某亮、孙某洁的实际损失，并予以酌减。违约金的具体数额，法院以陈某亮、孙某洁的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定为28万元。
