注：本案调解结案，买卖合同解除，买家支付卖家5000元违约金。律师为买家减少损失二十多万元。
LXF房屋买卖合同案代理词尊敬的审判员：我以本案被告律师的身份参加本次诉讼，现根据庭审情况和双方证据发表以下代理意见：第一，原告违约在先，丧失诚信基础。2010年4月11日，原被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》和《补充协议》（以下简称自行成交合同）。可是在随后对合同和协议履行的过程中，被告发现原告有明显的违约行为，那就是原告私自和恋家房地产经纪有限公司（化名，以下简称中介公司）签订了另一份合同，合同的名称是《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称经纪成交合同），合同编号是C317179。此合同虽然也有被告的签字，但是被告从来没有亲自在上面签字，是谁在此合同签上被告的名字，被告不得而知。被告通过银行得知，原告和中介公司已经在北京市房地产交易管理网公示了经纪成交合同，也就是网签合同。因为此合同内容和被告持有的自行成交合同内容有重大出入，而房屋过户要求双方提交的买卖合同必须是经过公示的网签合同，所以，被告有理由认为原告的行为必然造成房屋过户只能依据原告提供的网签合同进行，而网签合同约定的房屋价款是100万元，那就意味着被告应该支付给原告100万房屋价款，而不是自行成交版合同约定的146.5万，如果被告按照网签合同支付价款，原告极有可能不愿意，这样，原告最终可能不会把房屋按时过户给被告，因此，被告再继续支付所谓的首付款和后续款项就存在着巨大风险。原告违约在先，并且严重丧失诚信，原告却以为自己没有什么问题，而且还在诉状中提出让被告按照自行成交版合同履行义务，以为被告对经纪成交版合同不知情，这就更充分说明原告的不诚信。既然原告如此不诚信，被告怎么能拿着一大笔钱去和一个不诚信的人合作呢？
第二，原告违约，理应承担违约责任。按照被告持有的与原告签订的自行成交版的房屋买卖合同及补充协议，原告应该按照总价款146.5万的20%承担违约责任。被告也不希望让原告承担这么大的责任，被告只求不要损失太多，让原告双倍返还定金并赔偿被告缴纳的居间服务费。如果原告继续不诚信，被告不会放弃按照总价款的20%让原告承担违约责任的权利。第三，对原告违约的深入分析。房屋过户登记办法第三十三条：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。根据此规定，房屋登记机关进屋产权转移登记时，必须查验双方提供的房屋买卖合同。又根据北京市《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》第九条的规定，自2009年1月1日起，当事人须持网上签约的《存量房买卖合同》申请转移登记。也就是说，房屋登记机关查验的网上签订的合同。现在的情况是，被告没有网上签定的《存量房买卖合同》，被告通过银行得知原告已经和中介公司私自进行了网签，被告也提交了原告私自网签合同的证据。庭审中，原告也承认其在经纪成交版的网签合同上签了字，这就说明原告对网签合同是知情的。原告和中介公司的违规操作暴露的是原告的不诚信，被告现在困惑的是，原告出售的本案所涉的房子到底是值100万还是值146.5万？到底是想按100万卖还是按照146.5万卖？由于原告和中介公司在网上公布房屋买卖的价款是100万,那被告有理由认为原告的房子就值100万,被告有理由认为原告是想按照100万卖，至于原告为什么欺骗被告签订146.5万元的合同,被告不得而知,但法院也不能以原告网签100万的合同对原告没有什么好处就判断出网签合同不是原告的真实意思表示。网签合同对原告有没有好处,或者好处谁得了,我们不管,我们只关心的是原告的诚信、房屋到底值多少钱和将来能否过户。因此，如果法院为了维护当前房屋交易市场的稳定非得想促成此笔交易的完成，那法院也应该支持原被告按照原告和中介公司在网上公示的合同做出判决，要求原告按照100万元的价款把房屋过户给被告。本案庭审中，原告和法官都谈到，房屋交易中存在着大量的阴阳合同行为，双方实际交易的是一份合同，提交给房管局用于过户的是另一份合同，房管局照样能过户。原告和法官说的这个问题其实是跟本案没有任何关联的问题，因为本案被告根本就没有签过所谓的阴阳合同，被告只签署过一份自行成交版的合同，但是这份合同却因为原告和中介公司背着被告进行的网签行为使得被告认为此房屋只值100万。其实，本案的焦点所在不是阴阳合同的问题，而在于被告为什么不敢不愿不能再继续履行合同，也就是谁先违约或者谁先违法的问题。为什么被告不敢不愿不能继续履行合同呢？是因为原告和中介公司瞒着被告进行网签的行为让被告感到巨大的不安，被告得知自己将要花146.5万买的房子的公开价格是100万时，被告有权提出解除合同，不再购买原告的房子，即使原告和法官非得让被告购买，那被告也只能按照100万的价款购买房子。另外，我们相信，法院绝不会依据现实生活中可能存在的违规过户手续，就认为本案房屋过户不会存在问题的。我们相信，法院肯定是会依据法律法规作出合法的判决,而不是依据房屋管理局的违规操作作出房屋过户没有任何问题的违规判决。法官肯定也会认为依法判决才是一个好判决。当然，如果法院认为本案房屋过户不存在问题，那法院也只能判决被告按照100万的价款支付原告，因为过户的依据是经纪成交版的网签合同。第四，由于原告的不诚信，被告不愿再和原告合作，因此，被告最终的请求是，希望法院判决驳回原告的诉讼请求，并判决双方解除合同。此致北京市朝阳区人民法院代理人： 于伏海2010年
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