北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
张某芳向一审法院起诉请求：要求确认北京市东城区一号房屋（以下简称一号房屋）中51.93平方米归张某芳所有、8.93平方米归张某辉所有。
主要事实和理由：张某康与秦某兰系夫妻关系，育有六名子女，分别为张某芳、张某君、张某莉、张某霞、张某辉、张某霖。北京市东城区M号（以下简称M号平房）系张某康与秦某兰的夫妻共同财产，共计私房3间，登记在张某康名下。
秦某兰于2000年12月25日去世，秦某兰去世后，房产属于张某康与六子女共同按份共有。M号平房拆迁后分得三套楼房，分别为一号登记在张某康名下，北京市东城区二号房屋（以下简称二号房屋）登记在张某霖前妻宋某芝名下，北京市东城区三号房屋（以下简称三号房屋）登记在张某君前妻周某玲名下。
2008年7月，三间私房转化为三套回迁房。继承后，张某康只能处分回迁房屋中属于他个人的部分。作为被继承人秦某兰所遗留的财产，张某康无权处分。1983年，张某康夫妇曾承诺M号平房三间平均分配给六个子女，每人半间，张某芳与张某霖共同分得一间平房。1983年张某霖户口迁入张某芳家，拆迁时为张某霖提供一套楼房。
我们曾口头约定，张某霖的份额归张某芳，因此M号平房三间中有一间平房产权归张某芳。张某康占有共有财产，宋某芝、周某玲占有的拆迁房屋均没有进行析产继承，处于共同共有状态。一审法院驳回我诉讼请求属于适用法律错误。
张某康与秦某兰系夫妻关系，育有六名子女，分别为张某芳、张某君、张某莉、张某霞、张某辉、张某霖。2000年12月25日秦某兰去世。2015年，张某康、张某芳、张某君、张某莉、张某霞、张某辉、张某霖曾达成调解，确认七人均享有秦某兰遗产的继承权。
北京市东城区M号3号平房三间共计56.6平方米，原登记在张某康名下。2005年上述房屋启动拆迁程序，房屋基本情况调查表中显示产权人为张某康，家庭成员为宋某芝、宋某涵（张某霖、宋某芝之女）、张某君，张某芳称张某辉一家单立户，户口也登记在M号平房。
因W公司与张某康未能达成拆迁安置补偿协议，W公司向北京市某房屋管理局申请对张某康、宋某芝、张某君、张某辉、高某涛、张某川、周某玲、张某霞、杨某达、杨某凯、张某芳进行裁决。2006年6月21日，北京市某房屋管理局作出《城市房屋拆迁纠纷裁决书》，裁决张某康自接到裁决书之日起十五日内到办理回迁购买三居室和二居室楼房各一套或采取货币补偿形式领取拆迁补偿款430423元整的有关手续；宋某芝办理领取7万元或回迁一居室一套的手续，自建房自行拆除。
张某康、宋某芝、张某君、张某辉、高某涛、张某川、周某玲、张某霞、杨某达、杨某凯、张某芳不服裁决，向北京市建设委员会申请行政复议。2006年11月21日，北京市建设委员会作出《行政复议决定书》，维持了北京市某房屋管理局作出的《裁决书》。
2008年7月1日，位于北京市某M号张某康所有的房屋3间被拆除。同年7月3日，W公司与张某康签订了《购买就地安置住房预售合同》，约定张某康原住M号，在现有正式户口7人，安置人口1人，即张某康。W公司安置张某康一号二居室一套，张某康一次性付清全部购房款，购房款总额及公共维修基金共计232771元，付款时间为2008年7月11日前。预售合同签订后，双方均依约履行。现张某康已入住所购买的北京市东城区一号房屋。
2008年7月4日，《安置方案变更表》中登记M号房屋产权人为张某康，变更方案原因为老少三代，多个家庭结构源，预分方案无法居住，要求4套二居安置，其中三号二居1套由张某君名下购买，二号二居1套由宋某芝名下购买。全家一致同意如发生家庭纠纷与开发商和拆迁办无关，后果自负。
为证明张某芳享有M号平房一间私房，张某芳提交如下证据：1、1997年3月31日张某康手写的分割协议，载明张某康有住房3间，有六个儿女，每人有权分配半间权利。经质证，张某康、张某君、张某霞、张某莉否认上述证据的真实性，称即使为张某康所写，父母在世时也不能分割房屋，且只有张某康一人签名该协议也无效。
2、准住证两张及判决书，证明两间房屋系张某芳单位分配住房，原由张某霖承租一间，后张某芳又向单位要求分配丰台区房屋一间，因此与张某霖互换了住房。后因张某霖不认可私房半间给张某芳，因此张某芳要求单位将丰台区一间房的承租人变更回张某芳。1994年张某霖起诉张某芳变更房屋承租人，法院判决支持了张某霖的诉讼请求。判决书载明丰台区B号房屋由张某霖承租，张某芳将该房的租赁合同及住房证交还张某霖。经质证，张某康、张某君、张某霞、张某莉认可上述证据的真实性，但否认张某芳的证明目的，张某辉认可上述证据。
3、之前谈话笔录，证明张某霖曾认可将半间平房给张某芳。经质证，张某康、张某君、张某霞、张某莉认可上述证据的真实性，但认为张某霖无权处分父母的房产。
另查，2012年，张某霞曾起诉W公司及张某康，认为张某霞系M号平房的法定继承人，张某康未经其同意擅自与拆迁公司恶意串通订立《购买就地安置住房预售合同》，要求撤销上述合同。法院经审理认为《购买就地安置住房预售合同》不违背法律、行政法规强制性规定，应为有效协议，因此驳回了张某霞的诉讼请求。
2012年，张某芳曾起诉W公司及宋某芝，认为张某芳系M号平房的法定继承人，宋某芝未经其同意擅自与拆迁公司恶意串通订立《购买就地安置住房预售合同》，要求撤销上述合同。法院经审理认为《购买就地安置住房预售合同》不违背法律、行政法规强制性规定，应为有效协议，因此驳回了张某芳的诉讼请求。
2013年，张某康、张某霞、张某君、张某芳、张某辉、张某莉曾起诉张某霖、宋某芝，认为M号平房三间属于张某康等继承人的共有财产，张某康、张某霖在未与其他人协商的情况下将安置住房登记在从未在被拆迁房屋内居住的宋某芝名下，要求确认二号房屋归张某康、张某霞、张某君、张某芳、张某辉、张某莉、张某霖共有。
法院经审理认为宋某芝与W公司之间依据《城市房屋拆迁纠纷裁决书》及《安置方案变更表》签订涉诉合同，宋某芝依法取得涉诉房屋的所有权。现张某康、张某霞、张某君、张某芳、张某辉、张某莉以其与张某霖作为案外人秦某兰的法定继承人，共同共有被拆迁房屋为由，主张该被拆迁房屋被拆迁后安置的涉诉房屋应属张某康、张某霞、张某君、张某芳、张某辉、张某莉与张某霖共有的诉讼请求，因不具有事实和法律依据，法院不予支持。
关于张某康、张某霞、张某君、张某芳、张某辉、张某莉认为张某康与张某霖在未与其他共有人协商的情形下，擅自将涉诉房屋产权登记在宋某芝名下的诉讼主张，因该主张不能对抗宋某芝依据涉诉合同取得涉诉房屋所有权的事实，故对张某康、张某霞、张某君、张某芳、张某辉、张某莉的该项诉讼主张，法院不予采信。因此判决驳回张某康、张某霞、张某君、张某芳、张某辉、张某莉的诉讼请求。
2015年3月，张某芳曾起诉W公司与张某康及宋某芝，以其作为被拆迁房屋的共有人，在未经其同意的情况下，张某康与W公司签订《购买就地安置住房预售合同》，侵害张某芳的合法权益，要求确认该合同无效。法院经审理认为，该拆迁经过了行政部门的裁决书，在此基础上，经张某康、宋某芝同意，变更了安置方案，后与张某康签订了预售合同，现张某芳的诉讼请求缺乏依据，故法院判决驳回张某芳的诉讼请求。张某芳提出上诉，本院经审理，判决驳回张某芳的上诉，维持原判决。就该案，张某芳申请北京市高级人民法院进行再审，经审查，北京市高级人民法院裁定驳回张某芳的再审申请。
2017年2月14日，张某芳起诉W公司及张某康，以其作为被拆迁房屋的共有人，在未经其同意的情况下，张某康与W公司签订《购买就地安置住房预售合同》，侵害张某芳的合法权益，要求确认该合同无效。法院经审理认为，张某芳的该项诉讼请求构成了重复起诉，裁定驳回张某芳的起诉。该案现已生效。
法院认为：根据本案已查明事实，张某康与北京W公司之间依据《城市房屋拆迁纠纷裁决书》及《安置方案变更表》签订《购买就地安置住房预售合同》，张某康依法取得一号房屋的所有权。首先，张某芳虽然系秦某兰的法定继承人，但根据现有证据无法认定张某芳所继承份额为张某康取得一号房屋对应拆除的建筑面积18.87平方米的平房一间。
其次，关于M号平房中的一间是否归属于张某芳一节，张某芳提交的证据不足以证明张某康夫妇生前有赠与房产的意思表示，而上述房屋已被拆迁，事实上也无法履行赠与合同，张某芳认为其将丰台区B号公房一间由张某霖承租即应换取张某霖分得的半间平房，亦缺乏证据支持。
第三，根据张某芳提交的现有证据，不足以证明张某芳对一号房屋享有产权份额，张某芳以一号房屋与张某霖承租公房面积差异提出本案诉讼请求，缺乏依据。综上，张某芳要求确认一号房屋部分所有权归其所有的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
家庭内部协商财产分配，须有明确的书面或口头协议，书面协议需相关人员签字确认，口头协议需相关人员一致认可，这样才能避免纠纷发生。本案中，张某芳要求确认案涉一号房屋中51.93平方米归张某芳所有、8.93平方米归张某辉所有，法院不予支持，理由如下：
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据本案查明的事实，案涉房屋系张某康名下私房拆迁安置所得，并登记在张某康名下。张某芳要求确认房屋中51.93平方米归其所有、8.93平方米归张某辉所有，合同依据及法律依据不充分。首先，张某芳虽然系秦某兰的法定继承人，但关于秦某兰的遗产范围并未经过析产继承程序确认，现有证据无法认定张某芳所继承份额为张某康取得一号房屋对应拆除的建筑面积18.87平方米的平房一间。
其次，关于M号平房中的一间是否归属于张某芳一节，张某芳提交的证据不足以证明张某康夫妇生前有赠与房产的意思表示，而上述房屋已被拆迁，事实上也无法履行赠与合同，张某芳认为其将丰台区B号公房一间由张某霖承租，换取了张某霖分得的半间平房，亦缺乏确凿证据支持。张某芳提交的现有证据，不足以证明张某芳对一号房屋享有产权份额。综上，法院对张某芳要求确认一号房屋部分所有权归其所有的诉讼请求，不予支持，并无不当。
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