近年来，随着政府管理的要求和信息技术的跟进，许多城市的房地产管理部门在房屋交易过程中开始推屋买卖合同网上签约措施，并建立了包括新建商品房和存量房在内的房屋买卖网签合同备案制度。该制度是为了保护不动产交易稳定性、诚信性、安全性的一项保护性的行政管理制度，其制度设计本身有着其独特的价值承载。一方面，由于我国物权法没有对房屋买卖合同网签备案予以明文规定，理论界和实务界对其法律性质与效力的界定存在不小的争议，各地法院也未形成统一的保护规则；另一方面，由于网签备案在实践中呈现了普遍适用以及仍将扩大适用的趋势，继而引发了相关法律适用和权利救济争议，相关案例也已不同程度的反映了网签备案合同与非网签备案合同、网签备案与物权登记效力间紧张冲突关系的存在，如实践中因信息不对称和现有信用机制不健全的原因，在房屋买卖过程中屡屡出现阴阳合同、一房数卖、先卖后抵等问题，如何理顺其间的关系问题，对真实合法的关系予以确认，对虚伪脱法的行为予以纠正。对此，人民法院对相关案件中权利救济的范围、限度以及相关裁判路径的选择都需要进一步梳理。故而不论从理论上还是实践上都存在对房屋买卖合同网签备案法律性质和效力相关问题作进一步探讨回应的必要。
城市新建商品房与存量房买卖属于城市商品房买卖的两种主要形态。但由于新建商品房与存量房在制度和法律规范层面均存在着诸多不同，新建商品房由于其涉及群体利益和社会稳定，国家在立法和执法层面均对其交易的各个环节予以了严格规制。而以城市存量房为标的物的买卖在商品房交易中比较典型和普遍，故本文仅以存量房买卖网签备案为分析对象进行探讨。
网签备案制度是我国特有的制度，其随着网络信息技术发展而成型，是电子政务和便民服务时代政府推出的一项兼具管理和服务功能的行政举措。从网签备案制度的实质源头上看，网签备案制度源自1994年《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》、1998年《城市房地产开发经营管理条例》规定的商品房预售合同登记备案制度。预售合同备案在制度建立的初期主要采行书面记载、归档等方式。直至2004年3月，上海市人民政府通过制发沪府发（2004）12号《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》，率先在上海市建立了网签合同备案制度。2004年建设部修改的《城市商品房预售管理办法》第十条增设了一款规定：“房地产管理部门应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”预售合同备案自此在全国范围内借助网络系统开始推开，此即网上备案。其后，经过10余年的发展，新建商品房（既包括预售也包括现售）买卖合同的网签备案在全国全面铺开，且适用范围不断扩大，存量房买卖合同的网签备案制度也顺势在全国各大中城市建立并施行。如2006年8月，上海市人民政府制发沪府发（2006）37号《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》，建立起了存量房买卖合同网签备案制度。2008年原北京市建设委员会《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》也对存量房网签备案作了明确规定。
我国现有法律对网签备案制度内涵、性质、法律地位和效力缺乏直接统一而明确的规定。该制度是在各地行政机关推动下落地生根的，各地的实际操作流程也并不一致。虽然有学者通过考察得出网签备案制度的法律依据是《城市房地产管理法》第三十五条第一款规定的房地产成交价格申报这一法定制度，但应当看到该规定虽然可以作为网签制度的一个制度来源，但其并不能涵盖网签备案制度的全部内容，也并不能作为网签备案制度的直接规范依据，且网签备案制度的法律性质和效力并未因此条款的存在而得到明确。现有的制度设计和运行规范依据主要体现在国务院行政规定、住房和城乡建设部出台的相关指导规范文件、各地自行探索制定的网签备案规范中。具体言之，从国务院行政规定层面上看，2010年1月7日，国务院办公厅在国办发〔2010〕4号《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出了“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”的要求。从行业主管部门和地方管理要求上看，网签备案有更加具体细致的要求。其中，住房和城乡建设部下发的建办房[2015]45号《房屋交易与产权管理工作导则》对网签办理流程进行了规范。2018年12月26日，住房和城乡建设部印发了建房〔2018〕128号《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》，要求在全国城市规划区国有土地范围内全面实屋交易合同网签备案，加快推进房屋网签备案系统全国联网工作。2019年8月，《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》也对网签备案的流程进一步予以规范。在地方层面，北京、上海、天津、重庆、广州和江苏、安徽等地也先后通过《北京市城市房地产转让管理办法》《上海市房地产转让办法》等规范对房屋交易合同网签备案作出了具体规定。
存量房网签备案制度是指已经具备存量房上市交易条件，持有房地产权属证明的卖房人，在与购房人达成买卖意向，签订存量房买卖合同后，通过平台系统将存量房买卖合同中的房屋权利状况等数据即时记载备案的行为，包含网上签约和网上备案两个步骤，由于电子数据的共享、便捷等特点，两个步骤是相连贯且先后完成的。也有学者将存量房网签备案概括为三个环节：一是线上记载买卖信息的网上签约，二是当事人在线下签署买卖合同书，三是房管部门在特定载体上显现和保存签约信息的网上备案。有学者认为存量房网上签约与存量房合同备案两者是有区别的，并从两者性质、功能、有无强制性方面进行了分析比较。对此，本文认为存量房网签备案制度从其制度设计的初衷和运行实际、网签备案两者合二为一的发展趋势看，宜将其作为一个连贯整体进行看待，将各个环节严格区分割裂开来并无实际意义。但这并不妨碍我们可以从方便分析认识的角度将其内涵的两项基本内容抽离出来。房屋买卖合同网签备案可以被拆分为两项基本内容：出卖人与买受人主导推动的房屋买卖合同签约行为、行政主管机关主导下的网签备案行为。基于此分析，存量房网签备案作为一个整体，对其法律性质和效力分析不可避免的需要民事和行政的双重视角进行审视。
网签备案的功能事关房产交易市场监管和政府治理的模式，涉及每一购房人的切身利益，应予认真对待。考察网签备案及其相关配套制度设计本身所承载的功能和作用对于我们全面准确把握理解网签备案的法律性质和效力具有基础支撑作用，否则会对网签备案陷入孤立和片面理解的怪圈。本文将网签备案的功能区分为原始基础功能和在前述功能基础上的实际运行功能、市场服务功能。具体而言：
其一，在原始基础功能方面，如上所述，网签备案制度源于商品房预售合同登记备案制度，而商品房预售合同备案制度的主要功能在于方便政府对房地产交易市场的监管和调控。在立法者看来，预售合同备案是一种管理措施，目的在于监督检查、宏观调控。故网签备案制度在创立伊始就本能的继承延续了这一基本功能。网签备案最初体现的主要是一种行政管理措施，本质上是国家公权力对市场交易行为的之中规制手段。存量房买卖合同网上备案是房产交易市场监管的基础平台，它同样也是市场监管的把手。具体说来：
1.由于网签备案的实际运行机制，网签备案作为存量房过户交易前的强制环节，房管部门对网签备案信息审核并予以记录，提升了后续房屋行政登记的准确率和效率，有利于确定物权的最终归属，降低交易成本，提升房管部门的市场监管能力。
2.网签备案制度具有促进诚信体系建设、防止税收流失、防范金融风险等重要制度服务功能。存量房交易由于其个体的分散性、人员的流动性、交易双方意思自治的自由性、信息的不对称等特点，很容易出现交易的风险大、纠纷多、为避税而多阴阳合同等问题。一方面，网签备案对于规范交易流程、公开交易信息，以管控房地产交易市场的不诚信和机会主义行为，服务国家防范房地产金融风险的大局具有重大意义。另一方面，根据《国家税务总局、住房城乡建设部关于加强信息共享深化业务协作的通知》《住房城乡建设部、人民银行、银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》等文件的规定，房屋买卖中的税收征缴、金融信贷等也以备案为基础。故网签备案具有防止税收流失、防范金融风险等重要功能。
其二，在实际衍生功能方面，网签备案制度在实际运行中还发挥着维护房产交易安全秩序，保护市场交易当事益的功能。为此，制度设计者专门设计了多重运行保障机制：
1.准予网签前的交易主客体核验机制。我国的房产交易市场是政府宏观调控的重要领域，相关调控政策具有较强的时效性、地域性、限定性行政色彩，如在某些房价上涨较快的一、二线城市针对特定主体和房屋标的客体施行的限购、限贷、限卖等政策。通常房管部门会通过网签备案对相关交易主客体进行审核，以配合上述政策施行。房管部门对于不符合交易条件的主体、客体将不予办理网签。
2.限制处分保护机制。网签备案是存量房产转移登记的强制性前置环节，各地的网签备案机制都规定了网签正常存续至买卖房屋标的所有权转移登记期间，在网签备案被撤销前，同一房屋不能再行重复网签，出卖人也不能就同一房屋所有权转移过户给他人，降低一房数卖等市场失信风险，提高交易质量，保障购房人的债权实现。
3.交易信息公示披露机制。网签备案能否发挥功能作用的核心机制即交易信息公示披露机制，推进阳光下的交易。社会公众可以通过登录网签备案信息平台较为便捷的查询到标的房屋的交易信息，该平台展示的信息以国家公信力为依托，社会公众能够信赖相关网签备案信息以便安排后续交易，防止可能出现的欺诈，保护相关购房人的权益。
4.网签备案信息共享机制。网签备案信息共享机制使得相关行政机关和司法机关能够实现信息实时互通共享，最大限度的保障了交易信息的客观真实性，以保障交易安全。
5.配套的交易资金监管机制。房产交易涉及大额资金交易，为保障交易资金安全，相关政府文件都不同程度的提出了建立交易资金监管机制的要求，如要求房屋交易完成后，交易资金才能划转，保障交易资金的安全。
其三，在市场服务功能方面，网签备案机制的运行，其实际功用早已不限于早期单纯的市场监管功能，在服务交易主体方面的功能不断彰显出来：
1.房管部门的核验从客观上对相关交易信息进行了权威判断，极大的方便了市场交易主体对相关交易信息进行甄别判断，降低交易成本和机会成本，提升交易质量和效率。同时，该制度自身代表着国家为房屋交易主体提供了一个公开权威的交易服务平台，让交易更加透明便捷可视化。
2.平衡保护当事人利益。房产交易本身比较复杂专业，为平衡保护交易当事人的利益，需要公证人、律师等专业人士介入，以辅助当事人进行交易是国际通行做法。如美国的产权保险和第三方托管制度、德国和瑞士的强制公证制度、日本的司法代书师制度、我国地区的建筑经理公司制和履约保证机制，等等。我国缺乏公证人等专业人士介入房产交易的传统和法律规范，在这方面，网签备案制度的运行在事实上发挥了域外房产交易专业人士的角色。而且相比于域外制度，我国网签备案制度自带政府公信力，成本最低（免费，无需担保），效率更高。当事人网上签订的买卖合同以主管部门推出的业已平衡当事人双方利益的买卖合同示范文本为标准，这些示范文本对一些容易产生纠纷的事项和问题进行了专业细致约定，当事人只需要填入交易标的物、价款等必要条款即可完成签约。这既便利了交易，降低了交易磋商和订立合同的成本，又平衡了当事人双方的利益。
3.网签备案具有督促房产经纪机构提供规范服务的功能。根据《房地产经纪管理办法》的规定，对于违规操作的房产经纪机构，主管部门停止其进行网签的权限，使其难以继续经营，从而督促其提供规范服务。
“现实中发生的具体行为自身并没有确定的属性，只有从特定角度并依据具体法律规范进行审视，它才有准确的法律定性，而基于不同的视角或依据，同一行为就会有不同的法律属性。”各界对网签备案作为政府部门对房屋交易活动的服务和监管行为这一点基本上取得了共识，但对于网签备案的具体法律性质，目前存有一定的争议，主要存在5种观点：
1.非行政行为论。持论者认为网签备案属于中央政府对行业主管部门及其下级管理部门的一项工作要求，而不是赋予的一项法定义务。该项工作的落实与否不会导致行政不作为的后果。也有论者从网签备案缺乏行为主体实施的行为能直接或间接导致行政法律关系的产生、变更和消灭这一要件的角度，论证了网签备案不属于行政行为。
2.房屋买卖合同性质论。持论者认为网签备案虽然在形式上属于政府规范房地产交易市场的一项制度安排，但其体现了买卖双方的真实意思表示，具备合同成立生效的必要条件，本质上属于民事合同。
3.行政备案行为论。持此论者认为，网签备案是房管部门为了管理、监督和服务的需要，在房屋买卖合同签订过程中，要求房屋买卖合同当事人对房屋交易的基本信息进行申报并公示的行政程序，是其为规范存量房交易市场，保障交易安全提供的一项服务措施，这种备案不具有创设权利的功能，作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能，也有学者将其界定为监督告知意义的备案。
4.行政确认行为论。行政确认行为是行政主体依法对行政相对人的法律地位、法律关系或法律事实进行甄别并给以确认、认证的具体行政行为。网签备案是国家公权力机关对当事人存量房买卖合意内容即房屋买卖合同的真实性、合法性予以确认、认可和证明，符合一般行政确认行为的特质。
5.二元属性论。持此论者从民事和行政的双重角度对网签备案进行分析，认为网签备案具有民事和行政双重属性。具体说来，一方面，从当事人提交申请材料、填写网签信息以及签字确认来看，网签具有明显的民法属性；另一方面，从当事人申请办理网签，工作人员受理、审查、记载、公示等来看，网签又具有明显的行政法属性。
对此问题，基于本文前述对网签备案内涵、功能目的的分析，网签备案宜作为一个整体看待，融合了出卖人与买受人主导推动的房屋买卖合同签约行为和行政主管机关主导下的网签行政备案行为是其两项基本内容要素，涉及民法与行政法两重领域。其本质上是公权力介入民事交易行为的一项行政措施，系房管部门基于市场监管和服务的需要，依据交易当事人的申请，依托政府公权力对交易当事人房屋买卖合同信息予以登记、确认并向社会公众进行公示，对包括交易当事人、相关利害关系人、相关行政机关在内的权利义务能够产生一定的民事和行政效力的行政确认行为。如前所述，该制度虽不直接创设当事人的权利，但亦非单纯的信息档案记录，通过其运行机制，对交易当事人的交易权益能够产生实际影响，故依法属于可诉性的行政行为，而至于其具体效力如何，需结合具体交易场景进行分析。
由于房屋交易本身涉及较大经济利益以及承载着的特定社会价值，且实践中的房屋买卖交易场景较为复杂多变，涉及多方利益冲突，如涉及债权与债权、物权和债权、所有权与定限物权的权利冲突、物权的归属等多重问题，需要有效的冲突解决规则来妥善处理。网签备案制度也不例外，在实践中常常涉及网签备案合同是否属于具有登记能力的债权、网签备案合同是否具备诸如公示、保障守约买方债权实现、合同内容确定、物权法意义上的排序对抗等效力问题。
网签备案效力内容与权利主体的权利内容是相呼应的，网签备案效力内容因作用对应主体对象的不同，而导致具体内容会有所区别。
从网签备案买受人的权利性质看，因立法没有做出统一规定，故在具体性质界定上存在一定的争议，目前比较有代表性的几种观点为：单纯的债权论、可以转化为物权的期待权论、过渡物权论（所有权并未发生转移）、以实际占有房屋为前提的准物权论、萌芽性物权论、有限的不完备的物权效力说、类似或等同于预告登记的效力论、在特定情形下的物权变动效果论。不难看出，关于网签备案买受利性质的讨论已经超越了传统的物权与债权二分法，且从相关立法规定及其实际运行状况、功能价值看，也难以将其完全套入物权和债权的单独框架进行性质界定。对此，本文认为网签备案买受人的权利范围和效力需结合具体情形进行分析，既不能单一的用法律概念做理论上的机械界定和预判，也不能一概而论，需要结合具体场景和情形进行具体分析。
从网签备案赋予房屋买受人的权利功能价值看，其被制度设计者有意的赋予了优于一般隐性合同的更值得保护的效力。具体而言，网签备案突破了债权相对性和平等保护原则，其借用物权的公示机制将隐性的债权向不特定的社会公众进行了客观的公示，用于对买方债权的保护，此时房屋买受人的债权具有了公示对抗效力和权利推定效力。
通过前述权利性质和功能价值论述，网签备案的民事效力可以区分为一般情形下的债权效力和在特定情形下的物权效力。具体说来，网签备案的债权效力又可细分为以下四点：
其一，合同债权确认效力。如前所述，网签备案虽不创设买卖当事人的权利义务，也非买卖合同成立的依据，但其本身系对买卖合同的真实性、合法性的行政确认行为，政府在这里发挥着“公证人”的角色。根据其程序设计和运行机制的特点分析，网签备案具有成立买卖合同、买卖双方真实意思推定、与竞争合同相比具有合同的优势证明等效力。网签信息自身的中立性、程序严格性、高度客观性、确定性、可靠性，其证明力远胜于非网签合同，除非被证伪。
其二，公示对抗效力。网签备案发挥作用的核心机制便是将具有相对性的买卖合同向社会公开，以便交易参与人知晓，赋予其注意义务，从而使得买卖合同获得了一定限度的对世效力。经过备案登记的买卖合同更具有值得保护的利益和价值，类似于优先购买权的效力，具备对抗与备案登记合同相悖的隐性的买卖合同和非网签合同的效力，除非经过强有力的证据被推翻。相关司法案件在不同程度上对该效力进行了确认，有些案件甚至赋予网签备案对抗就网签备案后的同一房屋设定抵押权的的效力。
其三，房屋权属存在争议的初步证明效力和警示效力。网签备案依托国家公信力，又有正当程序保障，其能够如实对相关合同交易信息进行归集并向社会公示，能够更客观权威的反映买卖房屋标的的真实状况，从而证明房屋正处于交易过程中，进一步证明房屋权属也很有可能正处于变动中或根据当事人的合意已经发生事实上的权属变化，故其具备作为房屋权属存在争议的初步证明效力和警示效力，从而保障交易安全和交易秩序。
其四，限制房屋所有权人将房屋再次转移处分的效力。依据网签备案自身机制设计，同一房屋在网签后至办理过户前，不得再次作为买卖标的物办理网签，故网签备案具有限制出卖人再次将房屋过户给第三人的效力。
此外，其在特定情形下，结合房屋交付占有公示方式，网签备案还具备特定的物权对抗效力。在此种情形下，之所以具备特定的物权对抗效力具有深厚的法理和现实基础。我国的物权变动是以登记要件主义为基本原则，以登记对抗主义为例外的不动产物权变动原则的模式。城市存量房屋交易适用登记要件主义原则。我国部分民法学者就此主张不动产物权变动只能是当事人意思表示和行政法上的不动产登记相结合的结果，也即“统一登记公信力理论”。孙宪忠教授主张该理论违背了物权公示方式仅仅具有推定正确效力的物权法原理，也从本质上否定了民事主体的固有物权，否定了民事主体有权依据自己意愿处分物权的法理。陈永强教授主张传统理论严格恪守“有登记即有物权，未登记即无物权”的物权变动规则，虽标准简洁清晰，但该形式规则不区分具体情况，一刀切，使本不应被保护的人获得保护，对物权变动陷入一种“全有或全无”的论证模式，从而使得已占有的买受人这一中间形态的权利无法获得妥当保护。还有学者从买卖合同的履行风险、我国不动产登记的现状、事实物权的广泛存在、执行难、风险负担等角度，论证了绝对适用登记生效主义所可能产生的种种问题。基于严格绝对适用登记生效主义所可能导致的不公平和非正义的顾虑，各界对于物权法规定的物权变动登记生效原则寻求修正和突围，以平衡各方利益保护需要。理论界以孙宪忠、陈永强教授为代表。
孙宪忠教授主张买卖合同的签订和履行是两种独立的法律行为。合同签订并不代表一定会被履行。在合同履行阶段，交付标的物、办理过户登记手续等，都是合同履行（转移房屋所有权）的意思表示的结果，也是该意思表示的公开展示。依据该意思表示来确认所有权取得符合意思自治原则，如果当事人认可，合同就可以认为已经履行完毕，因为双方的目的已经达到——买受人的最终目的是为了获得房产，出卖人是为了获得价款。至此，房屋交易应视为结束，买受人亦应取得房屋所有权。在这种情况下，买受人即取得了事实物权，该事实物权在不存在交易第三人的情况下可以对抗法律物权。
陈永强教授的主张可以概括为物权变动三阶段理论，其认为在不动产买卖关系中，当不动产交付于买受人时，买受人实际上占有使用财产并享有收益权，买受人的此种权利系在债权阶段与物权阶段之间的一种过渡性质的中间型权利，该中间型权利既非纯粹债权，又非完全物权，而是具有“物权性”属性的权利。其主张未履行交付的债权与已经履行交付的债权是有区别的，后买受人不能向已占有的前买受人主张返还请求权。
上述两种观点虽然在理论构造上和论证上存在一定的差异，但都承认在房屋买卖合同签订之后，登记过户之前，买受人凭借其实际占有房屋行为，取得了具有一定的物权属性和效力的权利。本文对上述观点亦表示赞同。其一，根据物权法原理，物权登记并非行政赋权行为，物权变动原因也非行政登记的法律结果，物权变动的根本原因和依据应当是买卖双方当事人的合意，而此处的物权变动合意需要具备买受人实际占有房屋的外在判断标准。其二，根据物权公示原则，其存在的重要目的就是将买卖双方当事人的物权变动合意进行公示，在满足物权排他性效力的同时，保障不特定交易第三人的利益。故在不涉及第三人利益和交易安全的前提条件下，承认合意产生一定的物权效力，能够有效维护真正权利人的权利，保障交易安全和秩序。如果无视此种情况与一般债权的区别，则会导致事实的不公平结果的发生。基于此分析，根据网签备案对买卖合同的确认、公示效力，如在办理网签之后，出卖人将房屋交付买受人实际占有，则买受人取得了房屋的事实物权，该物权能够对抗出卖人的所有权登记，但未经登记不具有对抗善意第三人的效力。至于在网签办理之后，买受人只是部分或全部支付房屋价款，但未取得房屋的实际占有，不符合物权公示原则的要求，则其权利状态并没有发生变化，而是停留在债权状态，其在此时难以主张所有权。至于其与其他主体发生权利保护冲突情形，则人民法院应当综合考量各种因素，对承受更大风险的当事人予以应有的救济。只有这样才能将风险降低到最小限度，从而实现法律的效益和价值。
网签备案并不是对出卖利的完全限制，实践中会出现出卖人就同一标的房屋签订不同的买卖合同的情形。这其中包括出于避税、协议发生变动等原因与网签买受人在网签合同之外签订的隐秘合同，也即阴阳合同，也包括出卖人就同一标的房屋与网签买受人之外的买受人签订的买卖合同，也就是一房数买情形。故就同一标的房屋上设定的合同债权会发生一定的冲突。对此合同效力冲突问题，如前所述，一般情况下，网签备案的对房屋买卖合同具有确认效力和公示效力，经过网签备案的合同，对买卖双方当事人的真实意思表示具有更强的证明优势，其相较于未经网签备案的买卖合同具有更强的效力，这也是处理单纯的合同纠纷的一般原则。但具体到个案情形，还需要具体问题具体分析。
就第一种阴阳合同情形，本文认为由于合同都是在相同的当事人之间签署的，且两类合同都是对双方具有法律效力的合同。在不涉及交易第三人和未违反法律效力性规定的情形下，可以将非网签合同视作网签合同的补充协议。在涉及交易第三人的情形下，根据公示公信原则，为保障善意第三人的利益，需以具有公示效力的网签合同为准。
就第二种一房数卖情形，根据上文网签备案的效力分析，需坚持三种处理原则。其一，在数个房屋买卖合同均未处于履行阶段的前提下，网签备案合同效力优于非网签备案合同效力。其二，在合同履行阶段取得物权效力的合同债权优先于未取得物权效力的债权。如已取得房屋实际占有的房屋买受人可以对抗单纯的网签备案合同买受人。在此情形下，买受人取得对抗效力需具备两个前提条件：1.对房屋以买受人的意思进行了实际公开占有；2.房屋买受人需为善意买受人，不能明知或应知标的房屋存在网签信息，并应对买卖合同的真实性、房屋交付占有时间进行承担举证证明责任。也即非网签合同的买受人通过实际占有房屋取得对抗单纯网签备案合同买受人的效力，前提是对房屋的实际占有应在网签备案合同之前。其三，除第一种情形之外，在数个房屋买卖合同均未取得物权效力的前提下，在坚持网签备案合同效力优于非网签备案合同效力的同时，人民法院应当对数个合同的签订时间、付款比例、办理网签、合同履行情况、是否存在恶意、风险负担大小、权利保护价值等方面进行综合考量，以确定相互冲突的权利间的保护优先级。
当同一标的房屋上同时办理了网签备案和抵押权登记，则会产生网签备案与抵押登记的冲突关系处理问题，具体说来，存在两种情形。其一，网签备案办理发生在抵押权登记之后，在此情形下，因单纯的网签备案仅具有债权效力，不能对抗作为物权的抵押权登记。关于这一点，应无争议。其二，网签备案办理在抵押权登记之前，也即“先卖后抵”情形，如何处理两者的效力关系，不无争议。主要存在两种观点：
1.网签备案不具有对抗后续抵押权登记的效力。持此论者多为房屋登记机构，他们认为根据物权法的规定，网签备案不产生物权效力，与房屋转移登记之间不存在必然的逻辑关系，也不具有保证将来实现物权的效力。此时，房屋上实际存在一个因网签备案产生的债权以及所有权和抵押权两个物权，并发生冲突。因网签备案所产生的债权不能对抗原始的所有权登记，进而影响原所有权人设立抵押权。此外，他们还主张在实践中，存量房的网签备案往往都由中介公司和中介个人把控，合同是否属于买卖双方的真实意思表示，买卖双方的真实身份还无法确定。如以此不确定的信息限制权利人抵押，不仅没有依据还存在着很大的法律风险。
2.房屋网签合同备案后不能进行抵押权登记。持此论者认为合同网签备案说明房屋正处于交易状态、产权发生变化过程中，代表房屋存在财产争议，房屋登记机构需进行权属争议核查。如确属存在财产权属争议的情形，则应依《不动产登记暂行条例》的规定对后续抵押权登记申请不予登记，以保障网签备案买受人的权利。
对此，本文认为，网签备案能否对抗后续抵押登记，需结合前述网签备案的效力进行分析。网签备案虽然系对买卖合同债权的确认、公示，不能直接产生物权效力，但其本身还具有房屋权属存在争议的初步证明效力和警示效力。该效力能够引起房屋登记机构和抵押权人对房屋可能存在权属争议的注意义务，房屋登记机构和抵押权人应负有进一步的调查核实义务，如无正当理由，房屋登记机构和抵押权人没有履行应有的注意和调查核实义务，则两者应承担各自相应的责任和风险。如前所述，在网签备案买受人已经取得物权属性的权利情况下，网签备案买受人的权利可以对抗后续抵押登记权人，后续抵押权人在此时将难以实现其房屋抵押权。就如何更好的界定彼此的权利义务和解决相关权利冲突问题，本文将在最后的解决方案部分予以进一步详细论述。
我国《物权法》第二十条规定了预告登记制度，它适用于房屋买卖、抵押等引致不动产物权变动的交易，功能是通过防范不动产物权人的一物数卖等行为，来确保买受人等债权人实现其请求权。虽关于其性质存在物权说、准物权说、物权效力说、债权担保手段说、债权说等观点，但究其实质系通过法律赋予物权效力来保障实现的债权。而网签备案因其自身所具有的债权确认、公示、证明效力，也在客观上发挥着保障买方债权实现的功能。故两者在保障买受人债权功能上具有一定的重叠。
但网签备案与预告登记在以下几个方面还是有着本质的区别：1.法律依据不同。网签备案的法律依据主要系行政管理规范，系公法范畴。而预告登记则系基于物权法的直接规定，系私法范畴。2.性质不同。网签备案是房屋买卖过户前的前置性环节，具有强制性。而预告登记则具有自愿性，是否办理预告登记，国家并无强制性要求。3.功能作用不尽相同。网签备案除具备买方债权保障功能外，还具有市场监管和服务职能，而预告登记并无此类功能。4.适用范围不尽相同。网签备案的适用范围包括买卖、抵押、租赁等不同交易类型，而预告登记的适用范围较窄，限于物权登记。5.效力不同。通过前述分析可知，网签备案区分不同情形具有不同的效力范围和强度。而预告登记则具有直接的物权效力。6.有效期限不同。网签备案一经办理完毕，其效力期限在理论上长期有效。而预告登记在现行法律规定中存在一定的有效期。我国《物权法》第二十条条第二款规定:“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，该预告登记失效。”通过比较，可以得知网签备案和预告登记各自承载着相应的功能目的，且各自有着独有的制度优势，两者并不能够因功能上的一定重合而相互替代。两者不是非此即彼的竞争排斥关系，在保障买受人债权的角度上，两者均是可供当事人选择的保障方案和路径。
如前所述，尽管网签备案在为我国房地产交易市场监管和服务、保障买方债权方面发挥着难以替代的重要功能和作用，但因相关法律对其具体法律性质和效力没有统一明确的界定，各界对其去留不无争议。主要存在以下两种观点：（1）替代论。持论者主张不动产登记从机构、程序、功能上可以完全替代交易机构、交易程序、网签备案，也就是“机构替代论”“程序替代论”“功能替代论”。（2）制度改进论。持论者认为网签备案作为保障买方债权实现的制度供给之一，同时发挥着市场监管和服务的功能，不能贸然废止，否则会带来市场动荡和监管风险。同时网签备案较为适合我国国情，且制度存续的成本较低。故应立足实际，优化制度配置，促成网签备案与不动产登记的无缝衔接。在具体改进对策上，学界和各地都进行了有益的探索，如在效力规范上直接赋予其物权效力、在业务流程设置上实现网签和预告登记的联动和融合、在机构设置上推进交易登记一体化、在系统平台建设上实现信息共享、在监管流程上加强部门联动，等等。有的地方甚至提出建立包含所有权登记信息、商品房销售备案信息、存量房网签信息在内的“个人住房信息”系统。郑州等地市开始探索不动登记机构与房管部门“联合办公”的模式。
对此，基于前述分析，本文认为网签备案通过近二十年的实际运行，无论是从功能、成本、适于我国国情、难以被替代的角度，在当下都有继续存在的必要性。上述改进对策或从立法、或从实务系统程序设置、或从机构设置上对于完善网签备案机制无疑具有助益。但实现网签备案效力的法定化以及网签备案与登记的无缝衔接无疑是该制度努力的根本方向，唯有此方能更好的实现网签与备案的本有功能和目的。
在解决了网签备案存续必要性问题之后，囿于种种原因，网签备案在实施中还面临着效力实现和延续问题。其中，除了前述法律对其效力欠缺直接统一规定原因之外，对网签备案效力实现和存续产生重大影响的当属我国不动产统一登记工作的推进。随着我国不动产统一登记的推进，网签和登记在部门职责上产生了分离。房管部门不再负责房屋登记，转而由国土资源管理部门负责，在部门行政级别同等的情况下，部门职责分离会产生归口约束力，由此导致存量房网签备案与不动产登记存在脱钩的风险，进而导致网签备案的效力产生冲击。
现实中，一方面，因为两个系统之间的信息不对称、物权登记与交易环节的割裂、脱节，房屋的权属和变化等没有被完整准确表达，让不诚信者有漏洞可钻。另一方面，即时能够实现网签备案信息与登记部门信息之间的信息实时共享，网签备案信息是否能够对房屋登记机构作出后续抵押权登记产生效力存有争议，实践中，相关案例和观点不同程度的反映了房产登记机构认为网签备案不具有物权效力，故不影响后续抵押权登记的设立的立场，这也为“先卖后抵”情形的大量出现提供了契机，进而导致大量争议的出现。在办理抵押权登记业务时，登记机构是否有对在房屋交易机构处于公示状态的网签合同备案事实负有审慎注意义务、审查义务的范围和强度如何界定、相关依据问题便凸显出来。对此问题，有学者主张在“先卖后抵”情形下，网签的法律效力尚不能直接否定抵押登记的效力，只宜通过诉讼将抵押登记予以撤销，才可扫清障碍，继续履行“网签合同”。但也有学者主张由于法律没有赋予备案特别的约束力，按照物权法定原则，行业管理部门不能也不应当为拟转让房屋的权属设立限制。也有学者从程序设计上进行分析，要求不动产登记机构在受理物权登记时，将标的房屋是否存在网签纳入审查的范围。也有学者主张通过立法直接赋予网签备案的物权效力。还有学者主张将预告登记和网签备案进行融合，当事人在办理网签备案时，网签备案主管机构可以对网签备案当事人进行风险告知，并提示其一并办理预告登记，提高预告登记的适用频率。
对此，本文认为，如坚持网签备案无实质的法律效力，一切以物权登记为准的主张，则网签备案便无法实现其功能，其也无存在的意义。这种观点基本上无视既有的政策事实，也不符合部门联动这一大的趋势，实不足取。而直接赋予网签备案以物权效力，虽能解决问题，但不符合我国立法实际，亦不可行。如将预告登记与网签备案进行联动，网签就无需再有保障买方债权的效力。基于前述网签备案的效力、相关法律的规定并结合相关法理分析，可以通过明确后续抵押权人以及登记机构的相应义务，确定相关权利保护的优先级，以实现“先卖后抵”情形下相关当事利冲突的有效解决。
网签备案和后续抵押权登记涉及到各方权益保护以及物的效用充分利用、交易效率与交易安全秩序的平衡问题。故探讨网签备案与后续抵押权登记发生冲突问题，不能仅止于对两者效力的探讨，更需要在现有的法律框架内找到各方权益保护的平衡协调机制，从而最大限度的兼顾各方利益的保护和救济需要，防患于未然，减少权利纠纷的发生。相关司法裁判中体现的网签备案以其具有的公示对抗效力能够对抗后续抵押权设定的裁判理念，对于探讨网签备案的效力及其与抵押权登记的关系问题具有启发意义，该规则是否具有一般适用性，在裁判说理的严密性和周全性方面还需要进一步的论证。对此，本文通对我国网签备案和抵押权登记相关规定的分析和梳理，尝试从抵押权登记申请异议征询机制、登记机构和抵押权人的调查核实机制、网签备案申请人在特定情形下的更正登记、异议登记申请机制等三大机制的建构和运行来为上述问题提供解决方案，而这一问题实际上也关系到在网签备案前提下再有后续抵押权登记时，登记机构如何更好完善相关工作机制，更好尽到审慎合理审查责任，排除不必要的行政争议，避免网签备案正常功能和作用的丧失。
该机制的含义可以界定为：在登记机构作出抵押登记前，将标的房屋是否存在网签备案记录作为一项审核内容，如存在网签备案记录信息，为保障抵押权登记的正当性和相关利害关系人的利益，登记机关在此时负有将网签备案信息和抵押登记申请告知登记备案当事人和抵押登记申请人的义务，以保障网签备案和抵押登记申请人的知情权和程序参与权，方便网签备案买受人对抵押权登记申请提出异议。将该机制引入到相关权利益保护机制中来，具有法理正当性和逻辑周延性。
其一，从将网签备案信息纳入到抵押登记审核的必要性上看，如上所述，在国家的强力干预下，网签备案已发展成为房屋买卖的一项交易习惯，具有房屋权属存在争议的初步证明效力和警示效力。根据我国《物权法》和《不动产登记暂行条例》的相关规定，权属存在争议的财产不得抵押。如果存在网签备案信息，则能够代表房屋存在权属争议的可能，如果对该信息束之高阁，径直依据抵押权登记申请作出抵押权登记，将会损及真正权利人的利益，从而导致非正义。
其二，从登记机构的告知义务上看，该机制也能在现有的法律框架和政策规定精神下得到解释支持。虽然法律没有明确规定登记机构的告知义务，但从我国行政法原理、有关房地产管理的法律的立法宗旨、登记机构审核职责、网签备案的功能发挥需要、提高登记公信力、减少纠纷矛盾等方面看，登记机构有义务进行对上述事项进行告知，在此时，抵押登记申请人是行政相对人、网签备案登记申请人是抵押登记的利害关系人，他们都有及时知悉影响其权利义务的行政行为有关事实、证据以及法律依据的知情权，他们的权益均需要得到保障。
其三，从该机制的效益上看，实现了成本最小化和收益最大化的制度运行理念。该机制比较符合各方利益保护的需要，兼顾了各方面的利益平衡，化解恶意善意主张举证上的困难，且在纠纷形成前给各方主张权利的机会，成本较低。现有的技术条件和信息系统构建的完善也使得进行必要的实质审查成本降低。该机制安排通过赋予登记机构对相关信息的程序告知义务，最大限度的保障了利益相关方的知情权和程序参与权，使备案登记申请人和抵押权人理性安排后续交易，方便其主张和保护自身的权益，提升登记公信力信息基础，最大限度降低交易风险，从而平衡各方当事人的利益，保障交易安全和效率。
而关于抵押权登记申请异议征询机制的制度运行要素包括以下几点：（1）登记机构告知义务的履行方式。其形式有书面通知、电话短信、公告等形式，而履行该告知义务与否也是其履行审慎审核义务抗辩的一项重要依据，也是审查判断登记机构是否履行审慎审核义务的一项重要标准。（2）网签备案买受人的异议构成。异议须有两部分构成：其一，在异议理由方面，并非任何异议理由都能构成正当的异议理由，网签备案买受人需要以钱款支付、房屋交付实际入住、使用、合同约定、购房者的身份情况（刚性消费者、居住困难等实际情况）等进行合理的异议抗辩。其二，在异议提出的形式方面，异议申请人应在告知书规定的合理期限内，向登记机构提交异议申请及相关依据。（3）异议征询机制的功能定位和效果。网签备案买受人的异议申请并非决定登记机构能否办理抵押权登记的最终依据。异议申请只是暂时中断了抵押权登记程序，具有临时性。如相关利害关系人提出异议，房屋抵押登记程序应予暂时中止。（4）登记机构责任承担。如登记机关未依法履行上述提示告知义务，则需要承担相应的法律责任。
其一，在登记机构的调查核实层面，根据我国《物权法》第一百八十四条、《不动产登记暂行条例》第十九条、第二十二条的规定，登记机构对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。登记机构对于存在尚未解决的权属争议的，应当对登记申请不予登记，并书面告知申请人。在存在网签备案信息时，为保障登记的真实性和公信力，依据上述规定，登记机关对房屋权属状况具有进行进一步调查的必要，如可通过实地查看、制作初步的询问笔录等形式调查核实房屋权属关系。在这里，登记机关进行权属争议判断时，应被赋予足够的自由裁量权限。如有存在权属争议的直接证据，登记机关可以不予登记，待相关司法裁判确权或当事人协商确定的结果再行登记。需要说明的是，登记机关必要的调查核实与后续抵押权人、买受人的调查核实义务不同，但可以互相配合行使，以保障权利登记的真实性，以定分止争。
其二，在抵押权人的调查核实层面，根据房屋交易习惯，相关交易第三人有实地进房查看的义务，如因其个人疏忽导致权益损失，其应承担相应的风险和责任。在这里，我们可以借鉴英美财产法上的调查知情论的观点进行说明。英美法认为，当房屋占有人和所有人不一致时，买受人需调查占有，询问占有人的权利，未尽合理调查的，即视为知情。这一点不仅适用于后买受人，也同样适用于将来可能需要就房屋实现抵押权益的抵押权人。在这里主要以抵押权人为例进行分析。根据调查知情论的观点，对在网签备案的同时，实际占有但未办理过户登记的房屋买卖行为，抵押权人应负有合理调查义务，否则即视为对房屋权属状况的知情。这里需要说明的是调查知情理论有两个适用前提条件：一是存在一些可疑的事实（占有人与登记权利人不一致时）；二是通过合理的调查即能揭示未登记的权益，不能过分加大抵押权人的调查义务和成本。相应的，在买受人未直接占有、买受人占有中止、占有人隐瞒其权利的情形下，调查知情即被排除，第三人在此时可依善意取得获得所有权。
依据调查知情理论，在我国网签备案登记已经成为房屋交易惯例和必经程序，并受到社会群体普遍认可和尊重的背景下，结合登记机关通过其掌握的网签备案登记信息，在发生物权登记申请时，登记机关负责向包括抵押权人在内的利害关系人进行告知，此时便存在对房屋是否具有交付占有的事实进行进一步核实的必要，第三人（包括后买受人、抵押权人等）对此负有相应的调查义务，以打破信息的壁垒，最大限度的保障交易的公开、透明、安全，后续抵押财产是否有权属争议依据此程序可以得到高效便捷的确定，且第三人（包括后买受人、抵押权人等）的调查和登记机关的审查成本将最小化，不会过分加重相应的负担，降低交易成本（包括机会成本、解决纠纷的成本、法律风险成本等），具有理论的逻辑周延性和较强的实操性。如果第三人（包括后买受人、抵押权人等）可以调查而没有调查，由此形成的风险和负担应该由其自己承担。如此，也有利于第三人（包括后买受人、抵押权人等）能够获取充分的信息来决策安排计划，更谨慎的选择交易对象和交易方式。
（1）调查核实机制启动条件。如前所述，因网签备案登记至少在形式上可以说明，买卖标的房屋正处于登记过户前的交易中，其可以作为买卖标的房屋是否存在权属争议的初步证据和线索，该证据足以引起包括交易各方在内正常的理性人对买卖标的房屋存在权属争议的合理怀疑。其一，对于登记机构的调查核实而言，基于履行维护交易安全和交易秩序的职责需要，登记机关在作出抵押权登记前，对网签信息不能视而不见，应作进一步调查核实。其二，对于抵押权人而言，其在通过自行查阅网签备案信息、登记机构将网签信息向其进行告知以及有其他明显证据证明房屋存在权属争议的情况下，负有对房屋权属状况进一步调查核实的义务。
（2）调查核实义务的合理分配。需要注意的是，该机制的自身功能定位主要是权属争议预警机制，并非确权机制，相关调查核实不需要确实达到能够确定真实权利的程度。同时考虑到相关调查主体的调查能力、成本、手段的限制，亦不能对相关主体设定过分的义务。基于义务合理分配计，登记机构仅需通过实地查看、对相关人员进行询问查明房屋的实际情况即可。而抵押权人作为一般的私法主体，对房屋权属经经简单走访调查核实即可。未办理房屋登记的网签买受人应予配合，如实陈述相关情况，并提供相关证明材料，不得隐瞒其对买卖标的房屋存在的相关物权权益，如因网签买受人隐瞒导致登记机构、抵押权人不能如实掌握房屋交易信息，则此时的网签买受人的权利就不具备值得保护的价值，并承担相应的交易风险。
（3）权属争议的证明程度。在维护交易安全和交易秩序的前提下，为贯彻利益平衡和价值判断原则，权属争议应限于买受人与出卖人之间产生物权争议，买受人的权利能够对抗出卖人的所有权时方能成就，即买受人的权利能够对出卖人的所有权权属构成正当合理限制。如买受人单纯的债权还不足以对出卖人的所有权处分权能构成限制。如出卖人已经通过向买受人交付房屋、房产证、办理公证等方式向买受人移交房屋权益，基于诚信原则、未登记占有买受益保护需要，则买受人此时的权能构成对出卖人的合理限制。无论此时，买受人取得的是准物权还是完整所有权。
（4）相关责任承担。抵押权人如若无正当理由拒绝履行调查核实义务，则构成明知或因重大过失而不知的恶意，不适用物权公示公信原则的保护，日本民法典中关于背信的恶意者也有相似规定。这样也使得抵押权人的善意举证和反证成本最小化。其一，如抵押权人未经或拒绝对权属争议相关线索进行核实，则发生争议以后，其就不能主张善意抗辩，不能善意取得买卖标的房屋所有权。也即未经调查核实程序，经网签备案的债权如已经实际履行完成，则具有物权对抗效力（包括抵押权和所有权的设定）。其二，如经调查核实程序，确实存在权属争议，经网签备案的债权如已经实际履行完成，则具有物权对抗效力。其三，如经调查核实程序，网签备案债权并未实际履行，房屋没有交付占有，则网签备案仅属于债权范畴，不具有物权对抗效力。
如经上述异议征询和调查核实机制，存在权属争议的房屋依然被登记机构准予抵押权登记，诚信守约的网签合同买受人如对该抵押权登记存有异议，可以以权利人或利害关系人的身份，依据我国《物权法》第十九条提起更正登记和异议登记申请。至于其更正登记和异议登记申请能否得到支持，归根到底要看其是否已经取得了对抗后续抵押权人的物权效力。如其更正登记和异议登记申请不被准许，其仍可通过向人民法院提起诉讼主张权利，从而实现权利救济。
最后需要注意的是，网签备案权利人就后续抵押登记行政行为产生争议提起行政诉讼时，在行政和民事法律关系交叉的情况下，应妥善处理两者关系。对于不动产登记案件审理中的民行交叉问题，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。网签备案与后续抵押登记争议通常涉及到网签合同和抵押合同效力、各自的履行、买卖标的房屋权属争议确定以及相关权利如何保护的选择问题，一般情况下应以先行解决基础民事关系为宜。
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