上诉人向松因与被上诉人昆明简居小筑房地产经纪有限责任公司（以下简称简居小筑经纪公司）居间合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2008年10月30日对本案公开进行了询问。上诉人向松、被上诉人简居小筑经纪公司法定代表人谭利祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认：简居小筑经纪公司接受产权人的委托人方保和的委托，出售昆明市西站林钢新村1号B幢3单元702号房产，接受委托后发布了出售信息。向松看到广告后表示要购该房，经过协商，2008年5月15日签订了《房屋买卖合同》。合同第十条规定：中介费5360元及按揭手续费1800元，在拿到产权转移回执单时由买方支付，可从中介方代管的定金中直接扣除，剩余款项作为首付款支付卖方；如双方自愿解除或（原文为“合”）通过其他方式交易的，则本合同自动终止，中介方酌情收取买卖双方房价2%的手续费。另查明，昆明市西站林钢新村1号B幢3单元702号房屋的产权人为王彤，王彤委托方保和代为出售该房屋，并于2008年2月20日在昆明市国信公证处进行了公证。
原审法院经审理认为：根据我国合同法的规定，居间合同（也叫中介合同）是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案简居小筑经纪公司、向松双方虽然没有订立独立的居间合同，但是，在《房屋买卖合同》中，买卖双方确定简居小筑经纪公司为中介方，明确了中介费具体金额和支付方式。简居小筑经纪公司作为居间人，促成向松与售房方签订了《房屋买卖合同》，已经履行完自己的义务，但在合同签订后，买卖双方未实际履行合同，鉴于该实际情况，对中介费作适当减少。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条之规定，判决：向松于本判决生效后三日内一次性支付昆明简居小筑房地产经纪有限责任公司中介费2680元。案件受理费减半收取25元由向松负担。
上诉人向松上诉称：一、上诉人向松与房屋产权人签订的《二手房买卖合同》，依照法律规定已解除。签订合同时，合同上有违约条款，由违约方支付5360元一栏和按揭手续费1800元未填写，被上诉方以要拿合同盖章为由，私自填写，该内容未经我方同意，应当认定为无效。原审法院判决由上诉人承担中介费2680元，违反法律的规定。事实是，我所购买的房屋买卖合同未能实现，我方不应当向中介方支付中介费。为此，请求二审法院：一、撤销原判。二、依法改判。三、返还我方一千元定金。四、承担上诉费用。
针对向松的上诉，被上诉人简居小筑经纪公司答辩称：一、上诉人称方保和在订立《二手房买卖合同》后，上诉人与方保和约定到其他公司办理的说法不成立，按照合同法的规定，在中介合同中一旦通过居间人的法律行为促成签订合同，即应支付相应的报酬，我方已经履行完自己的义务，向松应该支付我方全额的中介费。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，另一方有权要求履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，应该赔偿。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，履行不符合约定的，在履行义务或者采取措施后，对方还有损失的应该赔偿损失。
经二审征询双方当事人对原审确认事实的意见，上诉人向松认为原审判决确认的事实 “被告看到广告后表示要购房”不当，没有事实依据，实际是看过这套房屋的另一个中介打电话给其，告知这套房屋要出卖的情况。
经二审征询双方当事人对原审确认事实的意见，被上诉人简居小筑经纪公司对原审判决确认的事实无异议。
综合双方上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是： 向松与简居小筑经纪公司签订的《二手房买卖合同》中对向松与简居小筑经纪公司约定的中介条款是否合法有效？向松是否应当向简居小筑经纪公司支付中介费？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中向松、简居小筑经纪公司与房屋买卖的卖方王彤的委托人方保和签订《房屋买卖合同》，该合同中买卖双方确定简居小筑经纪公司为中介方，明确了中介费具体金额和支付方式。简居小筑经纪公司促成向松与售房方签订了《房屋买卖合同》，已经履行完自己的义务。本院认为，简居小筑经纪公司与向松在《房屋买卖合同》订立的关于中介条款系双方当事人的真实意思表示，内容和形式不违反法律的规定，双方的约定合法有效。根据中介条款的约定，房屋买卖合同成立后，向松应当向简居小筑经纪公司支付中介费。本案中《房屋买卖合同》已经成立，但鉴于本案房屋买卖合同未实际履行的事实，向松应当向简居小筑经纪公司适当支付中介费。为此，原审法院判决向松支付简居小筑经纪公司中介费2680元并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。上诉人向松的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条 、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
本判决送达后即发生法律效力，如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向昆明市五华区人民法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
在房产案件申请执行书的事实和理由部分，需要简要叙述原案情和处理结果，并说明现在的执行状况，同时要阐述强制执行的必要性。此外，在叙述事实、论证理由的基础上，应提出具体、明确的请求目的。我们建议，您最好按照法律规定的几种执行措施提出具体请求，以供人民法院考虑。
有些当事人为了节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续，这种延后办理过户的做法看似有利，其背后却暗藏着巨大的法律风险。比如房价大涨，卖房人毁约，不再按协议约定时间办理房屋过户，买方会因无法证明房屋权属后悔莫及。因此，我们不提倡用这种省钱方法，切勿因小失大。
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