甘肃端方律师事务所依法接受上诉人许A的委托，指派本律师担任其与被上诉人许B、许C房屋买卖合同纠纷一案的代理人。现在法庭调查的基础上结合相关法律，就争议焦点问题，提出如下代理意见，供法庭参考：
上诉人诉被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，经人民法院作出一审判决。该判决事实认定错误、适用诉讼理论错误、程序违法、适用法律不当，应当撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判或发回重审。
依据玉林市中级人法院（2005）玉中民再终字第X号判决书得知，涉案房屋属于莫某、刘A、刘B、刘C四人共同所有。莫某去世后，刘A、刘B、刘C三人对涉案房屋进行了继承分割，三人对划定的各自的房屋所在位置和面积图上签字确认。刘A等三人虽然对房屋进行了继承分割，但是并没有办理房屋登记，其分割只能作为其三人的内部协议，并不能对抗善意第三人。而现在刘B、刘C对三人的房屋内部划分不承认，造成房屋划分纠纷请镇政府调解，但政府各部门无法调解成功三方纠纷。所以，实际上刘A、刘B、刘C对涉案房屋的产权并没有划分清楚，既然三人当时对房屋进行了分割划分，就应该及时进行办理不动产登记，但是其三人并没有办理登记，现在三人又对当时的分割协议不予以承认，所以，实际上涉案房屋本身就存在产权不明的争议。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。由于被上诉人没有进行产权登记，所以，没有发生物权效力。
玉林市中级人民法院（2005）玉中民再字终字第X号判决书生效后，莫某、刘A、刘B、刘C四人没有去房屋登记部门进行办理登记。莫某去世后，刘A、刘B、刘C对房屋进行了分割，但是对分割后的房屋同样没有办理登记，所以，从《物权法》上讲，涉案房屋依然属于刘A、刘B、刘C三人共同所有。
虽然A依据判决书对房屋有所有权和处分权，但是其将房屋卖给被上诉人许B，此时应当给被上诉人许B办理过户登记，但是刘A也没有给被上诉人许B办理过户登记，刘A对房屋的所有权是依据判决书，其有权将自己所属那部分房屋卖给被上诉人许B，但是应当办理过户登记。《合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。由于刘A没有给被上诉人许B办理过户登记，则被上诉人依据买卖合同，仅仅是享有使用权，并不具有所有权和处分权。
被上诉人许B再将没有取得所有权的房屋卖给上诉人，属于无权处分，由于房屋实际所有人依然是刘A，导致被上诉人无法将房屋过户给上诉人，从而无法实现上诉人和被上诉人之间签订的合同目的，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，买受人请求解除合同，法院应当支持。所以，一审法院认为刘A有处分权进而推导出被上诉人许B也有处分权是错误的，处分权是所有权，但是被上诉人许B并不具有所有权。因此，一审法院对事实认定错误。
确认合同是否有效与解除合同并不是同一个诉，确认合同是否有效在诉讼理论上来说属于确认之诉，而请求解除合同之诉则是变更之诉（形成之诉）。如果合同本身是无效的，根本就不存在解除的问题，因为它本身就是无效的，至始至终无效，根本就不需要解除。解除合同的前提是合同本身是有效的，而上诉人与被上诉人之间的合同本身是有效的，但是由于被上诉人不是房屋所有权人，导致房屋无法过户，所以，上诉人才请求法院解除与被上诉人之间的合同，上诉人与被上诉人之间的合同存在法定解除理由，当合同解除后，被上诉人失去了得到房款的依据，构成不当得利，所以，应当返还房款。
上诉人在一审中总共提出了五项诉讼请求，其中第一项诉讼请求是请求法院解除合同，很显然这是变更之诉，二至五项诉讼请求是给付之诉。而一审法院却只作出了对合同效力的认定判决，并没有作出是否解除合同的判决。所以，一审法院并没有按照上诉人的诉讼请求进行判决，而是对合同效力进行了认定，属于民事诉讼法规定的超出了当事人的诉讼求判决的情形，很显然是违背民事诉讼法的规定。
上诉人并没有否定合同的效力，而且从法律上讲上诉人与被上诉人之间的合同也是有效的，根本就不需要法院认定，上诉人在一审中也没有请求法院认定合同的效力。而是请求解除合同，法院只需要判决解除或者不解除即可，而不是超出上诉人的诉请求去作出合同效力的认定。故，一审法院存在程序违法。
上诉人与被上诉人于2014年12月9日签订的房屋买卖协议，协议约定被上诉人许B将涉案房屋卖给上诉人，但是实际上被上诉人并没有取得涉案房屋的所有权，当时签订房屋买卖协议时，被上诉人许B陈述此房屋是从其舅舅刘A处购得，但是事后得知，刘A并没给被上诉人办理房屋过户登记，按照《物权法》的规定，不动产以登记为准。所以，被上诉人许B并没有取得涉案房屋的所有权，房屋的真正所有权人依然是刘A。故，被上诉人许B将没有取得所有权的房屋以其名义卖给上诉人，属于无权处分。由于被上诉人许B没有取得房屋所有权，导致房屋无法过户给上诉人，房屋所有权不能转移。
依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当支持”。所以，上诉人与被上诉人之间签订的合同存在法定解除理由。被上诉人许B属于无权处分人，无权处分订立的买卖合同有效，一审法院认定合同有效本身没有错误。但是上诉人一审诉讼请求第一项不是让法院确认合同的效力，而是依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定请求一审法院解除合同并主张被上诉人赔偿损失，而一审法院只是认定合同有效，并没有对诉讼请求作出审理及判决，一审法院作出的判决是确认合同效力的判决，而上诉人在一审中并没有请求法院确认合同效力。一审法院对《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定视而不见，对上诉人提出的诉讼请求不作出判决，反而作出了与上诉人诉讼请求无关的判决。故，一审法院适用法律不当。
综上所述，一审法院认定事实错误、适用诉讼理论错误、程序违法、适用法律不当。因此请求二审法院在查明本案全部事实的基础上，撤销一审判决，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益，彰显法律权威。以上代理意见，请法院予以采纳。
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左笑容，甘肃天水人，云南奥洋律师事务所律师，北京大学法学本科，法学学士学位，中国政法大学民商法学硕士学位，专注于民商经济领域的研究，特别是在公司法领域的公司股权架构设计、股权激励、股权投融资、合同领域、企业知识产权保护领域具有丰富的从业经验。左律师一直致力于构建“法商一体化”的法律服务平台，以便更好的为中国企业提供优质的法律服务，打造律师跟企业零距离服务。在北京市京师律师事务所工作期间，跟随师父办理了许多疑难复杂案件，现常年担任北京中政知识产权代理有限公司、云南艾然药业有限公司等国内20多家企业法律顾问。
左笑容，甘肃天水人，云南奥洋律师事务所律师，北京大学法学本科，法学学士学位，中国政法大学民商法学硕士学位，专注于民商经济领域的研究，特别是在公司法领域的公司股权架构设计、股权激励、股权投融资、合同领域、企业知识产权保护领域具有丰富的从业经验。左律师一直致力于构建“法商一体化”的法律服务平台，以便更好的为中国企业提供优质的法律服务，打造律师跟企业零距离服务。在北京市京师律师事务所工作期间，跟随师父办理了许多疑难复杂案件，现常年担任北京中政知识产权代理有限公司、云南艾然药业有限公司等国内20多家企业法律顾问。
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