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原告曹某与被告秦某原系夫妻关系，双方于2013年7月5日登记结婚。2021年8月14日经本院调解离婚，婚生长子由原告抚养，婚生次子由被告抚养，涉案房产未予分割。本案庭审时，原告称目前两个孩子都跟随被告生活，原告同意两个孩子都由被告抚养，被告亦同意抚养两个孩子。
原、被告双方婚姻关系存续期间，2018年5月被告出售其个人婚前房产，获得售房款39万元，该售房款由购房人转至被告个人独立银行账户，未与家庭收入混同。2018年6月，原、被告通过房产中介共同购买xx辖区xx小区沿街x#楼x单元x层x号房屋一套，被告用其售房款支付了涉案房屋的首付款35万元，银行按揭45万元，房屋产权登记在原、被告双方名下，离婚时（2021年8月）尚欠银行391156元。原告诉至本院，要求依法分割涉案房产。庭审中原告主张房屋所有权归被告，且双方均认可房屋现价值110万元，扣除离婚时所欠银行后，被告需按50%的比例支付原告房屋折价补偿款，即354422元。被告同意房屋归其所有，但35万元的首付款系其婚前个人财产的转化，应为个人财产，因此应扣除剩余银行，再扣除35万元的首付款后，按30%的比例支付原告房屋折价补偿款，即107653.2元。双方对于房屋折价补偿款的计算方法各执己见，分歧较大，经本院主持调解，双方未能达成一致意见。
山东省济宁市任城区人民法院经审理认为：关于房屋折价补偿款具体数额的确定。双方均认可房屋现值110万元，应予认定。房屋现值扣除离婚时所欠银行391 156元、首付款35万元后剩余358 844元，即为婚后共同还贷及房屋增值部分，为夫妻共同财产，原、被告双方对此均无异议。被告所述该部分由个人工资支付，没有充足证据支持且于法无据，故原告主张按50%比例支付，符合法律规定，应予支持。据此原告获得折价补偿款179 422（358 844×50%=179 422）元。
关于涉案房屋的35万元首付款，系被告出售婚前个人房产获得的售房款支付，该售房款由购房人转至被告个人独立银行账户，未与家庭收入混同，且出售婚前房产与购买涉案房屋的时间仅一月之隔，因此该35万元的首付款应认定为被告婚前个人财产的转化，但不动产权证书登记为原告曹某与被告秦某共同共有，且该房屋购买后实际由双方与其子女共同居住，故该款项应视为被告个人财产到夫妻共同财产的转化，为夫妻共同财产。被告主张35万元的首付款为其个人财产原告无权分割的抗辩，本院不予支持。同时，被告出售个人婚前房产支付涉案房屋首付款系不争事实，原告予以认可，可据此认定被告对房屋出资贡献较多。综合考量被告对房屋出资的贡献，涉案房屋首付款35万元按20%的比例支付给原告折价补偿为宜，即70000（350 000×20%=70 000）元。再加上双方共同还贷及增值部分的分割款179 422（358 844×50%=179 422）元。原告共获得该涉案房屋折价补偿款249 422（179 422+70 000=249 422）元。
济宁市任城区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第八十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：
一、登记在秦某、曹某名下的坐落于古槐辖区一天门小区沿街x#楼x单元x层x号房屋归被告秦某所有，剩余由被告秦某偿还，被告秦某给付原告曹某房屋折价补偿款249 422元，于判决生效之日起十日内给付清;
二、原告曹某待实际收到上述款项后，于涉案房屋抵押权涤除之日起十日内协助被告秦某办理房屋产权过户手续，过户过程中产生的所有费用由被告秦某承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案主要涉及适用婚前个人财产支付首付款，婚后共同还贷的夫妻共同共有房屋折价补偿款如何确定问题的认定。
随着《中华人民民共和国民法典》的实施，其中婚姻家庭编的内容细化了夫妻共同财产的范围，明晰了个人财产与夫妻共同财产的界线。但是在实务中，个人财产发生形态转化后，例如本案中婚前个人房产变卖后获得的资金原告在婚后用于购买家庭共同居住的房屋且不动产权证书登记为原告曹某与被告秦某共同共有，个人婚前财产到夫妻共同财产的转化在目前已有的法律条文中并没有具体的要件规范，在这种情况下个人婚前财产支付的首付款是否依旧是个人婚前财产在实务裁判过程中值得商榷。
本案中我们把房产目前已经支付的费用分为首付款、已经偿还的部分和待清偿的部分三部分来看。首先，根据原、被告双方在本案中的诉讼请求及答辩意见可以看出，双方对于涉案房屋产权归被告秦某所有且未偿还部分由被告负担无异议，所以对于前述最后一部分的房产费用不再多加赘述。其次，对于涉案房屋首付款部分，虽然根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第三十一条之规定：民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。本案中，根据庭审与本院调查可以得出一个结论，被告秦某在办理房产登记时具有赠与的意思表示，双方均清楚地知道涉案房产的首付款是由从未与其他家庭收入混同过的个人婚前财产支付，秦某办理登记时对于共同共有亦没有提出任何异议。同时，根据《民法典》第二百一十六条第一款规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。同样可以认定该共同共有房产属于婚后夫妻共同财产。综上，该房屋首付款部分属于夫妻共同财产的划分范畴。但是，根据民法基本原则之公平原则及诚信原则，本案中，分割涉案房产需要综合考量购房情况、出资贡献大小等方面，因此对于首付款部分的分割法院仅支持首付款35万的20%。最后，对于在婚姻存续期间偿还的部分，虽然被告秦某称该房产的由其个人工资进行偿还，证据方面不足以支撑其这一观点，所以理应认为该房屋偿还时实际是由夫妻双方共同偿还，理应按照双方各50%进行分割。
随着我国经济社会的不断发展和进步以及人民生活水平的不断提高，加之现阶段年轻一代的婚育年龄呈现晚龄化趋势，婚前个人财产的界定成为了必要。不少年轻人在婚前已经拥有个人房产，但婚后为了家庭生活需要或许会将个人财产交易获得的收益用于购买婚后夫妻共同财产，其往往认为不论登记之时是否为夫妻共同共有都不会影响其最后能够避免在离婚时分割其个人财产部分，但事实并非如此，正如此案之中，我们还需要考虑到在办理登记时，其是否具有赠与的意思表示。从法理来看，包括我国在内的国际上对夫妻财产制度已经确立了约定优先于法定原则、夫妻双方财产权利、义务平等原则、保护夫妻合法财产权益与维护第三人利益相兼顾的原则、保护弱者利益原则，从古代到近现代我国的夫妻共同财产制度也经历了相当长时间的演变，这是一个逐步完善的过程,同样是一个符合和适应经济发展的过程。通过分割共同财产,保护夫妻一方在共同财产中的财产权益亦是我国夫妻财产制的一大进步。
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