上海市房屋买卖纠纷案

　　原告(反诉被告)叶##、蒋##与被告(反诉原告)朱##、张##、朱##房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告叶##、蒋##即及委托代理人张丹、叶##,被告朱##(暨被告张##、朱##之委托代理人)到庭参加诉讼。本案已审理终结.

　　原告叶##、蒋##诉称,原告经上海##顾问有限公司居间介绍于2007年##月16日与被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定原告向被告购买本市共和新路##弄6号201室房屋及1##车库。合同签订后,原告约定将首期房款50万元(含定金1万元)交给居间方代为保管。此后,在居间方的协助下,被告清洁系争房屋方的银行,并办理了系争房屋抵押登记注销手续,原告则向银行申请以支付第二期房款,后由于被告拒绝办理转让过户手续,致双方产生矛盾。原告多次发函催促告知被告履行过户义务，但被告仍不予协助。2007年10月17日，原告发函告知解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，要求被告返还首期房款及承担违金，但被告不予理会，，故原告诉至法院，要求被告返还首期房款50万元，并支付违约金219750元。

　　被告朱##、张##、朱##辩称，双方在签订合同过程中存在做低房款规避税收的行为，且被告张##，朱##是在受欺诈的情况下在合同上签名，故双方签订的合同应属无效，故不同意给付违约金，对于50万元首期房款，同意扣除2.4万元赔偿款后返还给原告47.6万元。

　　审理中被告提起反诉称，根据双方签订的《特别协议》，原告应在双方交易过户前再支付被告21万元，但原告未支付，且原告亦未证明已办好银行手续，原告已构成违约，故要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求原告赔偿违约金260735元。

　　经审理查明，经上海##业顾问有限公司居间，原﹑被告于2007年#月16日签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号2###)约定，被告将本市共和新路###弄#号201室房屋转让给原告，转让价款102万元，双方确认在2007年9月18日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，原告逾期付款超过7天的，被告有权单方解除合同，原告应赔偿总价款20%的违约金，被告未按时交付房产的，逾期7天，原告有权单方解除合同，被告应赔偿原告总价款20%的违约金，原告应于签订合同后二日内支付首期房款49万元(交由上海##顾问有限公司保管;上海##顾问有限公司将已代为保管的定金1万元转为首期房款，共同构成原告支付给被告并暂由上海中##顾问有限公司保管的首期房价款50万元)，原告同意上海中##业有限公司提取代为保管的首期房款，并陪同被告至抵押权人处全额还清被告余额，并由上海中##业顾问有限公司除代为办理抵押注销手续，被告同意原告申请30万元支付第二期房款，原告应于交易过户当日取得以被告为所有权人的收件收据后直接交付被告第三期房款22万元，原告应于被告将房产交付原告时交付尾款3万元等内容。同日，原告与被告朱##签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号253715);约定朱##将本市共和新路##弄(部位004)房屋以7万元转让给原告，双方确认于##年9月18日前申请办理转让过户手续等内容。上述合同签订后，原告通过上海##物业顾问有限公司向被告支付了定金10万元及房款40万元，被告则提前结清了系争房屋的，并于2007年8月2日注销了系争房屋设定的抵押。

　　另查明，2007年7月16日，原告叶##与被告朱##签订《特别协议》约定，本市共和新路4##弄#号201室合同价格为1020000元，车位0##号合同价格为70000元，双方同意上述房产的装修装饰及固定设施﹑搬迁补偿款﹑搬场费等不包含在转让房价款内，另作价21万元，于双方交易过户前由原告支付给被告等内容。

　　上述协议签订后，因被告未履行协助交易过户手续，原告于2007年9月26日向被告发出催告函，告知被告原告已具备合同约定的办理产权过户的相关条件，但因被告未于2007年9月18日前协助原告办理产权过户手续，被告已构成迟延履行，原告本着继续交易的诚意，通知被告于2007年10月8日前前往闸北区房地产交易中心办理产权过户等相关手续。被告收到此函后未对原告进行答复。2007年10月17日，原告再次向被告发出告知函，告知被告解除双方于2007年7月16日签订的两份《上海市房地产买卖合同》，要求被告退还原告已付款50万元及陪偿原告违约金219750元。因被告受到此函后未返还房款，原告遂诉至本院。

　　审理中，原告称上海##业顾问有限公司安排原﹑被告于2007年9月15日至中介公司协商付款及办理过户手续事宜，当日原告携带了车库房款第三期房款﹑装修款总计50万元至中介公司，被告方张##参与了协商，但其表示要在原有的售房款基础上加价，并称如不加价就不出售房屋。为此导致双方未能办理系争房屋产权过户手续，合同解除的违约责任在被告。

　　被告则称上海##物业顾问有限公司并未安排双方于2007年9月15日见面协商，被告张##当日也未去过中介公司，2007年9月19日被告曾向中介提出要求原告支付21万装修款，但上海##物业顾问有限公司经办人称不知道此事，之后被告未再提出要求对方付款。2007年9月22日被告张##至上海##物业顾问有限公司提出要求增加房款，约9月24日上海##物业顾问有限公司经办人答复称原告愿意增加1万元房款，被告未同意，并向上海##物业顾问有限公司提出要求再增加一点房款，此后上海##物业顾问有限公司未给予答复。现原告的50万元房款部分已用于清结系争房屋原有，余款9万余元在被告处。

　　本院认为依法成立的合同受法律保护。原﹑被告签订的两份《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律规定，依法应认定为有效，原﹑被告双方理应履行合同约定的相关义务。现被告在收到原告50万元房款后未能按照合同约定的时间协助原告办理产权过户手续，在其提出的加价请求未获得原告同意的情况下仍未主动履行合同义务，被告的行为显然构成违约，现原被告均要求解除合同，并无不当，应予准许。合同解除后，被告理应返还原告已支付的购房款50万余。至于原告要求被告给付违约金219750元之请求，本院认为由于目前系争房屋价格已大幅度上涨，且原告主张的违约金符合合同的相关约定，故对于原告该请求可以支持。对于被告反诉要求原告支付违约金260735元的诉讼请求，因合同履行故此种原告并不存在违约行为，故被告的该项诉讼求求本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第六十条﹑第一百零七条的规定判决如下：

　　一﹑解除叶##﹑蒋##与朱##、张##、朱##签订的两份《上海市房地产买卖合同》(合同编号分别为25##6、25##15);

　　三﹑朱##﹑张##﹑朱##应于本判决生效之日起十日内支付叶##﹑蒋##违约金219750元;

　　如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费10997.50元﹑反诉案件受理费2605.50元﹑诉讼保全费4118.75元，由朱##﹑张##﹑朱##负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。