房屋拆迁补偿安置方案

　　在城市房屋拆迁中，存在着政府的身份与角色严重错位的现象，反映出城市房屋拆迁制度存在严重缺陷。一些地方政府滥用权力，由此演绎出一幕幕的城市悲剧，导致政府与公民的矛盾激化，并危急到社会的稳定与和谐。为此，各地政府都会制定房屋拆迁补偿安置方案，以避免纠纷的发生。

　　1、方案确定。市、县人民政府行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订补偿、安置方案。补偿安置方案确定过程是行政机关的内部程序，被征收房屋的所有权人、使用权人无权参与“补偿安置方案”的确定过程。所以，“补偿安置方案”是由行政机关根据征用方案所作出的一个单方面决定。

　　2、方案公告。法律仅仅规定“有关地方人民政府应当公告”。在被征用房屋所在地的乡（镇）予以公告。

　　3、听取意见。“补偿安置方案”公告之后，法律规定应当“听取被拆迁户的意见”。这里的“听取意见”是否属于诸如《行政处罚法》、《行政许可法》等的“听证”或者“听证会”，尚需讨论。不过，在相关的部门规章中，则明确它是“听证会”。但它是否能够起到“听证会”的应有作用，尚需要有进一步实证材料佐证。

　　4、上报批准。“补偿安置方案”报市、县人民政府批准。因为它是为行政机关增设的程序性义务，所以，它应不属于“下位法与上位法”相抵触的情形。

　　5、组织实施。“补偿安置方案”经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府行政主管部门组织实施。为减轻对被拆迁户的生产、生活的影响，有关的各项费用应当自征收补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

　　为保障建设项目的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，依据国务院、省、市城市房屋拆迁法规和政策的有关规定，制定如下拆迁补偿安置方案：

　　拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置价格和剩余期限给予适当补偿。

　　1、商业用地的房地产：两证（房屋所有权证，土地使用证）齐全的，按被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积、建成年代等因素，以被拆迁房屋的市场评估价格确定补偿金额，以货币形式一次性补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行安置。

　　（3）房屋确权为生产、办公用房的，有证房产或有建房批准文件的，按重置价格结合成新评估作价予以补偿；在土地使用证登记范围内，由于历史原因，未经批准建造的正式生产用房，按重置价格结合成新评估作价，按评估结果的50%予以补偿;未经批准建造的非生产用房不予补偿。

　　房屋确权为商业用房的，按重置价格结合成新评估作价时，应充分考虑区位、商业氛围和繁华程度等因素确定评估价格。

　　被拆迁房屋和安置房屋均由同一房地产评估机构按房地产市场价格进行评估，计算被拆迁房屋货币补偿金额和所调换房屋的市场价格，结清产权调换的差价。

　　按产权登记建筑面积乘以相应补偿系数确定应置换面积。即应置换面积=被拆迁房屋产权登记建筑面积×补偿系数。

　　（1）补偿系数的确定：根据被拆迁房屋的坐落区位、土地性质、层次和店面宽度等因素确定，补偿系数为1至1.3倍。

　　（2）安置方式：根据安置用房的不同区位、层次和店面宽度评估确定不同区位的实际价格，对实际价格进行加权平均作为平均价格，计算安置用房实际价格与平均价格的差额，结算差价。

　　因房屋设计和不可分割因素，安置用房面积超出应置换面积部分，按安置用房实际价格的70%结算；安置用房面积小于应置换面积部分，按安置用房实际价格退款；不计算层次调价。

　　（2）因房屋不可分割的因素，安置用房建筑面积不足或超出应置换面积部分，按每平方米5000元结算，多退少补。

　　除以上规定外，房屋普通装饰装修不另作评估，超过普通装修标准的部分及附属房屋、附属物，评估作价给予货币补偿。

　　被拆迁户对拆迁补偿安置方案有意见的，应当在拆迁补偿安置方案公告之日起10个工作日内向有关县、市人民政府土地行政主管部门提出。对所提出的意见，有关县、市人民政府行政主管部门应当认真研究，确需修改征地补偿安置方案的，应当依照有关法律、法规及时进行修改。

　　有关县、市人民政府行政主管部门将拆迁补偿安置方案报县、市人民政府审批时，应当附具被拆迁户对拆迁补偿安置方案的意见和采纳情况，由县、市人民政府对拆迁补偿安置方案予以最终确认。