武汉市百姓问政局长解读建私房“新规”_拆迁纠纷

　　周元，男，1956年1月出生，湖南人，在职研究生学历，硕士学位，曾任武汉市市容办副主任等职，现任武汉市城市管理局、武汉市城市管理执法局副局长。

　　我市农村村民和城镇居民建私房有哪些标准和规定？征用集体所有土地有哪些最新补偿安置办法？征用集体土地涉及房屋拆迁时应如何进行补偿和安置……

　　汉阳区张先生问：汉西村汉西二路板箱厂旁有好几栋在建的六层以上的私房，有的房是村民违规建的，有的是村里以2万多元的地皮价卖给外来人口盖的。我想知道这种做法是否合法？

　　周元（以下简称周）：这种做法是违法的。市政府已经出台了最新规定，严格控制农村村民建房用地及建筑面积标准，更不允许进行土地买卖交易，我们会及时调查处理，并依法追究相关者的法律责任。

　　周：中环线内的农村住宅建设，原则上不单独审批宅基地，应按照社区建设模式，集中统一建设多层住宅楼，但不得进行土地和房屋开发经营。确属从事农业生产且人均农用地达到或超过全市人均耕地数，并符合宅基地审批条件的，可申请审批宅基地，有关部门按1户1处宅基地进行审批。宅基地的标准是：占用农地的，每户不超过80平方米；占用其他土地的，每户不超过100平方米。

　　汉阳区邱先生问：我们这里的村干部盖房面积比我们村民的都要大，但他们都办了“合法手续”，请问么办？

　　周：首先我们会及时进行调查取证。如发现违法审批个人建房的，批准文件无效，除依法拆除所建房屋外，对违法审批部门的主管负责人和直接责任人应追究行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。此外，对违法建筑，在拆迁还建时，一律不补偿。

　　汉口唐先生问：我想知道，拆迁中环线以内的住宅房屋和拆迁中环线以外的住宅房屋，其补偿和安置有何区别？

　　拆迁中环线以内的住宅房屋，被拆迁人可选择货币补偿安置或以房屋产权调换方式安置；具备条件的，经依法批准，可由农村集体经济组织集中建设多层住宅予以安置；确属从事农业生产需要且人均用地达到或超过全市人均耕地数，并符合宅基地审批条件的，可申请审批宅基地安置。

　　拆迁中环线以外的住宅房屋，被拆迁人可选择货币补偿、产权调换或者另辟宅基地进行安置。具备条件的，也可由农村集体经济组织按照农民社区模式，统一集中安置。

　　周：补偿款按照被拆除房屋重置价和宅基地区位补偿价确定。房屋重置价标准由市价格行政主管部门会产部门制定。

　　宅基地区位补偿价按不同的区位确定。江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济开发区、武汉东湖新技术开发区范围内宅基地的所在区位，按武汉市城市总体规划确定的环路分为三类：一类区为二环路以内（含二环路）的区域，二类区为二环路至三环路（中环线）之间的区域，三类区为三环路（中环线）以外的区域。区位不同补偿标准也不同。

　　此外，东西湖、汉南、江夏、新洲、黄陂区范围内的宅基地区位及其补偿价标准，由各区人民政府组织制订，报市价格行政主管部门、市土地行政主管部门批准。

　　周：拆迁补偿中认定的房屋占地面积，以土地使用证登记的面积为依据；未取得土地使用证但经合法批准的，以批准的用地面积为依据。

　　拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证登记的面积为依据，未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，以批准的建筑面积为依据。

　　此外，被拆迁住宅房屋的占地面积不足60平方米，被拆迁人在本市范围内无其他住房的，被拆迁房屋的占地面积按60平方米认定。

　　拆迁人应当向被拆迁人支付被拆迁房屋电话、空调、水表、电表、有线电视、管道煤气等设施的迁移补偿费。

　　周：按2月份刚刚颁布实施的规定，对利用自有住宅房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，按住宅房屋予以认定，但对其实际用于经营的建筑面积部分给予适当营业补偿。具体补偿标准，按城市房屋拆迁的有关规定执行。

　　周：拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑，按照重置价结合剩余期限给予适当补偿。

　　周：房屋的用途按照规划审批用途确定；没有规划审批的，由土地行政主管部门根据土地使用证登记用途确定；仍无法确定被拆迁房屋用途的，按住宅房屋认定。

　　周：对于此类房屋，拆迁人应当按照房屋重置价对被拆迁人进行补偿，房屋占用的土地按相关规定，对被拆迁人进行补偿。

　　周：被征用土地上的青苗，能计算产值的，按其产值进行补偿。能收获的不予补偿；不能收获的，按一季产值进行补偿。不能计算产值的，给予合理补偿。

　　征用耕地的，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的6倍，但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不超过该耕地被征用前3年平均年产值的15倍；

　　征用有收益的其他土地，每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准为邻近耕地前3年平均年产值的6倍；