近年来，随着国家城市战略的重大调整，优秀人才落户政策逐渐放宽，西安市房地产建设开发规模日益增大，房价也随之快速上涨。在房屋买卖关系中，二手房买卖因其牵涉买卖双方及居间服务方（房屋买卖中介）等多方利益制衡，同时受到西安市多项购房政策限制，矛盾日益凸显、纠纷显著增多。
为深入了解分析西安市二手房买卖合同纠纷、二手房居间合同的司法实践，北京市盈科（西安）律师事务所徐新逸律师团队在Alpha法律数据库、中国裁判文书网中以“西安市二手房买卖合同、二手房居间合同”为关键词，共检索出2013-2019年相关判决及裁定560份，作为报告的样本，采用数据统计、数据分析等分析方法整理、归纳了该类案件相关情况，并客观地表明审理法院对该类案件的司法观点。
2015年之前，西安市的房价水平相较于其他省会城市长期处于较低水平。自2016年起，受丝绸之路起点城市宣传效应、优秀人才落户政策等影响，房屋交易量及房价均迅速走高，随之而来的二手房交易纠纷也迅速增长。2017年起呈现井喷式增长趋势，至2018年增长至188件，2019年继续走高，截止2019年上半年共计135件，增长率高达43.6%。
从审理法院分布情况来看，西安市中院因其级别管辖、地域管辖等原因审理了本样本中的近四分之一的案件量，共计130件。除此之外，西安市各区基层人民法院审理的案件数量排名雁塔区法院居首，灞桥区法院较少。
从审理程序上来看，2013年至2019年该类案件进入一审程序的共计424件，占案件总量的75.7%；因不服一审判决进入二审程序的共计136件，上诉率达32.1%。
在西安市房价大幅度增长、民众争抢购买的背景之下，二手房买卖合同纠纷中出现了大量的违约情况，其中卖方违约案件共计165件，占案件总量的74.7%。数据显示，卖方违约情形大量出现，主要原因有两方面：一是西安市房价上涨过快，部分卖家意图追求更高的经济利益，将房屋“一房二卖”；二是卖方在房屋交易中不提供合格的交易资料，阻碍了买方办理相关法律手续，构成事实违约。
数据显示，买方违约的情形较少，主要原因有：缺乏支撑购买房屋的资金、房屋政策变化、以拟交付房屋存瑕疵为由。
在二手房买卖合同纠纷中，常见的违约情况相对固定，因此与之相对应的常见诉讼请求也相对固定。经统计，要求返还定金最多，为114件。
二手房买卖合同纠纷中的居间合同纠纷，因第三方居间服务方的介入而使双方法律关系转为三方法律关系，该类合同的法律关系复杂，使得该类案件的诉讼请求也表现出与没有居间服务方参与的普通二手房买卖合同纠纷不同，该类纠纷的主要诉讼请求为请求支付居间服务费（中介费）。经统计，本样本中提出支付中介费请求的案件共339件，其中136件得到支持，未支持的68件，支持率40.1%。未提该项请求案件共135件。从数据中反映出，原告只要提出该诉讼请求，被告的确存在违约，中介费用一般由违约方承担。
此外，数据显示，在本样本的460个案件中，原被告双方均聘请律师参与诉讼程序的案件共236件，原告或被告一方请律师案件共计98件，原被告双方均未请律师的案件共计126件。
作为夫妻共有的房产在一方单独出售时，应取得另一方同意，现实中如果一方出售房产，夫妻另一方以不知情进行抗辩，法院是否支持？
买方（原告）何某与卖方吴某（被告）签订《西安市存量房买卖合同》，且双方对该房屋为吴某和其妻李某的共有财产之事实均知情，又双方在合同中明确约定卖方将产权共有人李某同意出售房屋的委托书交予居间方及买方查看无误后，买方何某支付房屋买卖的定金。在房屋交易过程中，因被告吴某并未提交该委托书，致使该房屋买卖合同无法履行，买方何某向法院提起诉讼，请求继续履屋过户。庭审中，卖方吴某以其妻李某对出售该房屋不知情为抗辩理由拒绝履行合同。
法院观点：对于夫妻一方提出的对另一方卖房行为不知情的抗辩，法院会对房屋买卖合同进行形式上和实质上的审查，最终为了维护交易的稳定性和自由性，法院倾向认定房屋买卖合同有效，但该合同不能继续履行，除非买方有确凿证据证明其知情，卖方只能承担违约责任。
买方张某、卖方赵某及居间服务方三方签订《存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖居间合同》，三方当事人均意思表示真实。在合同履行过程中，卖方赵某以2017年4月18日西安市政府出台政策禁止转让、交易未取得房屋权属证书的房屋为由拒绝继续履行合同，买方张某诉至法院请求卖方继续履行。
法院观点：政府出台相关政策禁止转让交易的文件，该规定不属于合同无效的法律、行政法规的强制性规定事由，合同合法有效，在具备履行条件的情况下，可以继续履行，否则不可履行。
买卖双方卢某、黄某签订《房屋买卖居间合同》，卖方黄某（被告）明确拒绝履行合同，并只愿意退还定金不承担违约责任，买方卢某（原告）诉至法院请求解除合同，并要求被告黄某支付违约金同时赔偿房屋上涨的差价损失。原告卢某称2017年房价上涨迅速，涉案房屋的价格与签订合同时的房屋价格已不可同日而语，其如果再购买同样面积同样户型及地段房屋需要多支付几十万的房屋差价，希望被告黄某能赔偿其差价损失。
法院观点：分三种情况。一、房屋差价损失没有依据，不予支持；二、房屋差价超过违约金，违约金已包含不予支持；三、违约金无法弥补买方损失，损失确定，予以支持。
添加新评论