遭遇租房纠纷时 看法律如何帮你

　　时下进入租房旺季，但与往年有所不同，今年的租房一族，面临着激烈的就业竞争压力以及疫情压力，频频遇到中介或房东的“霸权”。近日，山西晚报记者在采访中发现，租房者感觉租房中的不稳定因素增加，例如，不少房客面临着房东涨房租、租房遇到黑中介、退租不退押金等乱象。对此，山西晚报记者采访了多位行业内知名律师，给租房者一些详细的租房、维权建议。退租时押金被扣除大部分想要维权却面临举证难近几日，太原市民张先生为自己租房的不快经历，四处维权无果。他告诉山西晚报记者：“我之前通过一个小型中介公司，在太原市西中环附近老旧小区租了3年的房，房源是全托管，所以从来没有接触过房东。所有房款、押金都交给中介。今年正常退租，中介经纪人收走租房合同后，以我在入住期间未交物业费、垃圾费等多种费用为名，扣除了一大部分押金。但3年前租房时，中介在介绍房源时就已说明我租住的小区无物业费等杂费。这种情况下，我该如何维权？走法律诉讼是否可行？”上海瀛泰律师事务所翁冠星律师表示：上述租客虽然可维权，但维权难点主要在于证据和执行，因为过去3年中介经纪人的“无物业费等杂费”承诺，在举证方面难度极大。山西晚报记者走访多个房产中介后了解到：租房者的押金通常是通过微信、支付宝转账的方式支付，即便中介方不提供合法的收据，该事实亦比较容易证明。“我爱我家”一位中介经纪人坦言，上述案例中，问题在于中介承诺过的所谓“无杂费”优惠，这些承诺通常是业务人员为了“拉业绩”而随口“忽悠”，既没有书面合同的保障，事后也很难约束到中介公司本身。张先生找过中介公司，对方表示“工作人员擅自决定，现已离职”，一句话让张先生哑口无言。中介公司以员工是“临时工”为借口，推脱自身监管责任的情况时有发生。按照民事诉讼法“谁主张谁举证”的规定，租房者遇到此类事件承担的举证责任非常重。另外，维权成本过高，甚至高于被扣押金本身这一事实，也使得很多人选择“息事宁人”的方式，放弃维权。对于试图以各种费用为名扣除押金的行为，翁冠星建议租房者要有“坚持到底”的维权精神，不要因为怕麻烦或者成本太高而放弃维权，这其实是助长了很多无良中介的嚣张气焰。记者了解到，很多无良中介就是通过广撒网的方式，在每个租房者身上截留数千块钱。即便有10%的租客选择维权并成功，对他们来说也是稳赚不赔。律师提醒广大租房者，维权的成本并没有那么高，法律法条和司法解释的查询是免费的，法院立案窗口还有专人辅导填写表格，需要走法律诉讼途径维权的可以通过各法院微信小程序等线上立案。证据的制作和组织，可向律协或律所寻求法律援助等。需要注意的是，租房者遇到中介“霸权”需要起诉，要做到诉求清晰明确，不能把几个不同类型的请求混合提出，比如退押金和赔偿损失，这是基于不同基础的请求权，大部分情况下需要择一请求。遭遇恶意涨租、被驱赶等情况租房者有法律保障太原市之前因疫情防控进行封控管理期间，几位租房者遇到了这样的事：房东肆意涨房租，甚至还有要涨电费、水费的。有租房者咨询山西晚报记者：这种情况该如何处理？在疫情封控期间房租到期，房东曾以驱赶租客、强制收房等为由逼涨房租，租房者是否能维权？华贸硅谷所律师李宁表示：对付恶意涨租、驱赶等情况，租房者是有法律保障的。根据《民法典》规定，租赁期在6个月以上，应当采取书面形式订立合同。对于书面约定有租金的，当事人未采用书面形式且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。即便在疫情暴发之前，对于订立过书面合同的，约定租期1年，月付或者季付，房东应当严格遵守合同约定，不能随意涨租；对于仅口头约定租金但没有签订书面合同的房屋租赁，由于约定期限不明，应当按照不定期租赁对待，房东需要涨租，应提前和租房者沟通。无法与租房者协商一致的，不能立即要求其离开；双方经过协商，租房者认可房租可续约，若租房者坚持不认可且长时间不交房租，房东可追究其侵权之责。疫情封控期间，房东以租金不能达成一致为由，强行驱赶租房者的，不但于法无据，还有可能涉嫌违反传染病防治法、社会治安管理相关法规及疾控的有关规定，租房者可明确提出居住到封控解除为止。律师表示，疫情防控封控居住期间，租房者应支付合理的租金。如果因“强制收房”导致租房者人身权利或财产权利受到损害的，只要有证据证明，均可以向房东主张侵权损害赔偿。山西晚报记者搜集了近几年的律师事务所案例发现，新冠肺炎疫情防控期间，律所处理过最多的包括租金金额的纠纷、房东要求租客腾退房屋而引起的纠纷等。租房者通过诉讼和谈判维护自身合法权益的案例，能够给读者们一些启发。翁冠星表示，对于初次租房或经验不足的租房者们要注意，看房不要贪便宜，便宜无好货。太原不动产租赁市场已经发展得比较成熟，不同配置不同地段的房屋的租金价格，其实在网上都有参考价格范围。对于明显低于市场价的房屋，承租人一定要谨慎租房。租房一定要签书面合同，所有的优惠措施，必须白纸黑字落实在书面文件上。切莫轻信中介和租赁平台工作人员的口头承诺。中介经纪人不是房东，也只是短期的打工人，如果离职则无法取证，即便真的有福利，也不可能是这些经纪人们能够许诺的。签订合同时，要仔细阅读合同条款，及时发现里面的条文陷阱。事实上，格式合同是可以修改的，对于明显不利于承租人的格式条款，尽管法律上有相应救济措施，但是还是建议承租人强烈要求修改。如果在主张过程中发现中介公司态度强硬，不好商量，完全可以换一家中介或房东。在押金问题上，租房者要注意，押金额度通常是一个月的租金，房租半年付或者一年一付。也有房东要求租客交纳两个月的押金，租金却可以按月付，但这样看似轻松的付租金方式，可能存在问题，即房东非本人，冒借他人房子骗取押金的骗子。租房者在签订租房合同时，要把付款方式、租金标准、物业水电等费用、租期未到租客提前退房或房主提前收房的违约责任明示在合同中，并查验房东的房本和本人身份证是否一致。如通过中介租房，签约乙方名称须为中介公司全称，付款账号与中介公司对公账号一致，付款不能微信或电子转账给经纪人个人。房租、物业等各类所谓的优惠要留下证据，否则维权会很难。山西晚报记者张磊发布于：山西省