国务院最新拆迁补偿条例_拆迁纠纷

　　现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》与旧条例相比，无论从房屋征收主体到范围，从实体到程序都发生了很大的变化。就强拆的主体而言，取消了行政强制搬迁，规定只能由政府申请人民法院强制执行，执行依据由房屋拆迁管理部门的裁决变为政府作出的补偿决定。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定：政府是房屋征收的主体，政府也是补偿主体，禁止建设单位参与搬迁活动。在补偿方面，确立了“公平补偿”的原则，并且规定应当“以市场价格作为补偿标准”，先补偿，后搬迁。具体条文如下：

　　第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

　　第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收补偿不得低于市场价。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿，这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。以下是对该条例中关于补偿规定的具体解读：

　　关于奖励补助机制，两次公开征求意见稿中均未提及。但笔者以为：“目前各地在操作过程中大都设立了提前奖等奖励形式，对推动搬迁起到很好的作用，应把这一做法固定下来。同时，城市改造的目的是改善人居环境，提高群众的生活水平，但也确实存在因房屋被拆迁导致生活水平明显下降甚至致贫的现象，并引发人员伤亡等恶性事件。对此应予以重视，并作出制度上的安排。”故两次建议增加此项内容。新条例中增加了此项内容，足见立法机关将保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则落实到实处。

　　专条规定困难户的安置问题，且将该条提升至本章次条位置，彰显了立法机关对弱势群体的关注。在具体操作时，要优先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待轮候保障房。

　　关于被征收房屋的价值问题，本条确立了市场价原则，即评估机构应当按征收决定公告之日的类似房屋的市场价进行评估。

　　关于异议的处置，包含两个程序，一是申请复核，二是申请鉴定。需要注意的是该项权利并不专属于被征收人，房屋征收部门对评估结果有异议的，同样可以申请复核及申请鉴定。

　　本条还授权住建部制定房屋征收评估办法，并需公开征求意见。目前，住建部正在制定房屋征收评估办法。

　　第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　选定评估机构规则是程序正当的重要体现，新条例已确定了选定方式的基本原则，即由被征收人协商选定。对于被征收人协商不成的，通过多数决定、抽签等随机选定的方式确定，具体办法授权省级政府制定。

　　关于评估机构的工作原则，新条例明确为独立、客观、公正。由于新条例确立了市场价评估方法，比之于《拆迁条例》体系下的拆迁评估，今后评估机构的权限更大，因此，保证评估机构独立、客观、公正地开展征收评估工作，是非常必要的。

　　与《拆迁条例》相比较，新条例继续明确了货币补偿及产权调换两种安置补偿方式，对于选择产权调换的，应结清并差价。

　　对于旧城改造，涉及个人住宅的，实行原地段或就近地段安置的原则。故此，征收部门在制定补偿方案时，就应当提供原地段或近地段的安置房源。

　　与《拆迁条例》相比较，主要变化有两点：一是搬迁费应支付给房屋所有权人，不再向承租人支付搬迁费。二是搬迁费、临时安置费的标准，由谁制定，未能明确，鉴于新条例第四条第一款的规定，在上级政府没有新的规定的情况下，应由市、县级人民政府规定。

　　第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　在《拆迁条例》中对于停产停业损失补偿的规定，主要存在两个问题：一是未确定停产停业损失的计算方法，二是表述为“适当补偿”的不妥。新条例力求从制度上解决问题。

　　第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

　　对于违反城乡规划进行建设的，《城乡规划法》已有明确规定，新条例对此再作规定似乎没有必要，其实不然。因为对于拆迁许可公告后，在拆迁范围内新出现的违法建筑如何处置，由于未有明确规定，相关行政机关之间出现了互相扯皮的现象，导致一些问题久拖不决。而本条第一款则从制度上彻底解决了这一问题，即在征收范围内的违法建筑，无论其是在征收决定公告前，还是征收决定公告后形成的，均应由同一部门依法查处，并可由市、县人民政府依据《城乡规划法》第68条的规定，责成有关部门强制拆除。

　　本条第二款是新条例的亮点之一，即增加了征收前对未经登记房屋的认定、处理程序。笔者在数年前所撰写的《论城市房屋拆迁中对违章建筑的界定与处置》一文中就提出了在拆迁时，应从实际出发，先对各类无证房屋的性质进行界定、处置，不应一刀切，并提出了具体的认定处理程序。

　　关于补偿协议应具备的主要内容，《拆迁条例》未能明确。新条例对此作出明确规定，有利于保护被征收人。但需要注意的是这些项目中有一些是共性项目，如补偿金额；有一些是个性项目，如停产停业损失。

　　关于一方当事人不履行补偿协议约定的义务的时，新条例规定另一方可以依法提起诉讼。与《拆迁条例》相比较，删除了“可以依法申请人民法院先予执行”的表述。删除这一表述后，并非说房屋征收部门不可以申请先予执行，只不过是这样表述更为公平合理。由于是否申请先予执行，是民事诉讼中当事人的权利，房屋征收部门可以根据具体情况决定是否申请先予执行，人民法院依法审查是否裁定准予先予执行，新条例无必要对此作出规定。

　　需要注意的是，若承租人认为补偿协议侵犯其合法权益的，是可以依法提起诉讼，主张协议无效或部分无效的。

　　关于补偿决定适用的情形，新条例列举了两种，即房屋征收部门与被征收人在规定的期限内未能达成补偿协议及被征收房屋所有权人不明的。

　　关于补偿决定的程序，新条例规定得比较原则，即由征收部门申报，由市、县级人民政府按照征收补偿方案作出决定并公告。笔者以为，市、县人民政府在收到征收部门的申请报告后，应当面听取被征收人的意见，查明被征人拒不签约的原因，必要时可采取听证会的方式听取各方的意见。

　　关于补偿决定的内容，应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

　　需要注意的是：若被征收房屋是租赁房屋，且租赁双方未解除租赁关系的，市、县级人民政府在作出补偿决定时，应将承租人列为第三人。承租人认为补偿决定侵犯其合法权益的，可以申请行政复议或提起行政诉讼。

　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　野蛮拆迁一直是社会抨击的对象，更应当是法律所禁止的，新条例禁止野蛮拆迁是顺应民心的。鉴于野蛮拆迁多有建设单位（主要为开发公司）参与其中，在今后的征收搬迁特别是旧城改造项目中，应杜绝野蛮操作的情况发生，故在制度上直接禁止建设单位参与搬迁犹为必要。

　　本条废止了争议颇大的行政强制拆迁，对于密切政府与人民群众的关系，化解行政争议，构建和谐社会的意义是不言而喻的。

　　一是申请的时点的变化。《拆迁条例》中向法院申请强制拆迁的时点是当事人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，即可申请。而新条例明确为在补偿决定规定的期限不搬迁，且在在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，方可申请强制执行，即在补偿决定生效三个月后方可申请强制执行。若被征收人申请行政复议或（并）提起行政诉讼的，则应在复议诉讼程序终结后，方可申请强制执行，此时点通常是在补偿决定生效半年后。

　　三是明确了申请强制执行的相关材料。新条例明确了强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

　　第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　新条例第三条确定了结果公开的原则，故本条第一款是该原则的具体体现。需要注意的是，房屋征收补偿档案应按照《政府信息公开条例》的相关规定进行公开，依法供人们查阅。

　　关于审计监督的规定，亦属于新增内容，其与层级监督、行政监察构成了完整的行政监督体系，从而为“规范国有土地上房屋征收与补偿活动”提供了制度保障。

　　记者从省法制办获悉，《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例（草案代拟稿）》已公布至省法制办网站公开征求意见。

　　2011年1月，国务院制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》。鉴于我省相关地方性法规与该条例相冲突，去年底我省废止实行多年的《四川省城市房屋拆迁管理条例》。为对接上位法并解决我省房屋征收的现实难题，省政府将《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》列为今年地方性法规制定项目，立法调研工作正在推进中。

　　草案代拟稿要求，启动征收需经“双过半”同意，即房屋所有权总面积过半数且占总户数过半数的房屋所有权人明确同意；房屋所有权总面积三分之二以上且占三分之二以上的房屋所有权人明确不同意的，应暂停启动征收程序；房屋征收决定作出前，征收部门可与被征收人签订以签约期限内的签约比例作为生效条件的补偿协议，签约比例将作为政府决定是否征收的依据；被征收人数较多的，征收决定需经政府常务会议讨论决定……另外，被征收人对征收决定不服，可申请行政复议或提起行政诉讼。

　　为防止市场主体侵害被征收益，草案代拟稿明确了市、县人民政府为征收主体，具体而言，房产行政管理部门为征收部门；实施单位只可为受征收部门委托的国有企事业单位、乡镇人民政府、街道办事处等。此规定改变了原来由取得城市房屋拆迁许可证的单位作为拆迁主体的做法，强调政府的当事人身份以及房屋征收的具体行政行为性质。

　　草案代拟稿规定，政府应对征收补偿方案组织论证并公布，征求公众意见期限不得少于30日。因旧城区改建征收房屋，多数被征收人认为补偿方案不合规定的，政府应组织由被征收人和公众代表参加的听证会。

　　如何确定所征收房屋的价值，草案代拟稿确立了预评估机制，将价格评估交由被征收人协商选定的房地产价格评估机构完成，并要求评估机构以征收决定公告之日为评估时点，结合市场变化情况，考虑影响房屋价值的因素，反映同时期、同结构、同用途、同类区域的市场价格。对评估结果有异议，被征收人或者房屋征收部门可申请复核。

　　草案代拟稿明确了补偿款的构成，即被征收房屋价值；电话、水电气、空调移机等费用；搬迁、临时安置或停产停业损失；按规定应获得的补助和奖励。其中，房屋征收价值应包括土地使用权价值。

　　草案代拟稿规定，被征收人可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的，房屋征收部门应向被征收人支付过渡费或者提供周转用房。

　　为充分保护被征收人合法权益，草案代拟稿确定“先补偿、后搬迁”原则，要求不得采取暴力、威胁或中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，且建设单位不得参与搬迁活动。

　　实行货币补偿的，以补偿款已经专户足额存储、被征收人可以随时支取为准；实行现房产权调换，以政府已确定安置房源，被征收人搬迁完毕后可实际办理房屋交付为准；实行期房产权调换，以政府已确定安置房源，在被征收人搬迁完毕、安置房竣工后可按约定交付房屋为准。

　　草案代拟稿规定，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。针对被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的情况，草案代拟稿取消了行政机关强制执行的权力，规定由作出房屋征收决定的政府依法申请人民法院强制执行。