在“３．１５”即将来临之际，北京市石景山区田村路北小区１１０户业主联名，向北京市消协投诉石景山西黄村一批墙壁大面积裂缝、承重墙大面积为空墙的劣质经济适用房。业界分析人士认为，此次京城大批业主的投诉，使得本已投诉颇多的房地产纠纷案例再显。同时，由于业主维权无门和暴力事件频频发生，斥责中国楼市太“黑”和呼吁法律完善的声音不断走强。
据北京搜房信息咨询有限公司提供的２００２年房地产纠纷典型案例表明，房地产投诉的重点问题表现为：质量问题、广告夸大、虚假，误导消费者，合同违约、承诺不兑现，面积任意“缩水”、“涨水”、产权证难办理和物业管理等方面，而其中物业管理问题已成为房地产中最普遍和最易产生纠纷的方面。
记者了解到，在物业管理中最容易产生纠纷的有以下几个方面。首先是停车问题。某小区地下停车场设备设施完善后，物业公司宣布实行有偿使用。部分业主认为地下停车收费过高，遂与物业管理公司和开发商发生矛盾，甚至发生殴打事件。
其次为配套设施。某小区部分业主反映该小区更改规划、承诺的配套设施未建，侵害了业主利益，并要求成立管委会。业主在售楼中心、小区园区内发生了激烈的对抗事件。另外，业主还擅自在小区绿地搭遮阳棚，与物业公司发生纠纷。
同时物业费也是很容易出现纠纷的一个方面。某项目物业管理工作由开发商自行负责。纠纷从１９９８年开始，历时３年，业主反映的主要问题有两个，开发商没有按承诺要求建设配套设施，物业管理费用太高，业主不愿交纳并要求更换物业管理公司。
最后是业主委员会问题。某公寓物业管理委员会的部分业主向小区办签名申请罢免管委会主任，要求改选管委会，使得选聘物业管理公司的工作难以继续。
一位维权的业主向记者表示，物业纠纷这两年随着交房、入住渐多而不断升级，２００１年甚至被人们称为“入住纠纷年”，２００２年因物业纠纷而引发恶性事件更是令人“胆战心惊”。
北京搜房信息咨询有限公司副总经理孙宝云与业界专家认为，业主与物业管理公司之所以容易产生纠纷，有以下几点原因：
一、开发商与物业公司交接中产生的纠纷，实际上是开发商遗留的一些问题。根据一项调查，我国有７０％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，所以物业公司一般很难解脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑，让业主自然而然觉得物业管理公司者应该承担所有的问题。如一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题并非物业管理的事情，相当多的是开发商遗留下来的。于是业主拿到房子以后，认为物业公司是开发商的代言人，所有的问题都会找物业公司。
二、有关的法律规定不足。解决物业纠纷需要法律支持，而目前全国没有一部统一的物业管理法规，很多事情缺少统一规范。
四、业主的期望值过高。客户在买房子的过程当中和签约之前，可能比较相信业务员的介绍或者是宣传材料、报纸广告等，他们的印象可能会是很理想，因为广告的话多多少少会有艺术处理的。但是这个梦最后跟看到现实的产品会产生一定的落差，有的买房人不能以一个正确的心理对待。
五、物业管理服务的质量有待于进一步的提高。一些物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事，处理问题和矛盾的方式简单生硬。以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。另外物业管理公司本身经营不规范，如提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的，等等。
六、一些业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识。有人买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。
七、有业主诚信意识差。现在很多物业纠纷，双方有合同，写得很清楚，但谁也没有按照法律的手段解决问题。如，有的小区业主因为幼儿园收赞助费就不缴费，而实际上小区的物业公司与幼儿园是“八杆子打不着”的两家单位，业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由；又如，某业主以门牌号是甲路某某号，而小区大门却开在乙路上为由，拒缴物业管理费……像这样东扯西凑找理由不缴物业管理费引起纠纷的情况还有很多，其本质是诚信意识太差。
目前房地产业已成为产生纠纷最多的行业，而且值得关注的一个现象是，业主的维权大多难以取得胜利。对此，接受中国经济时报记者采访的律师认为其主要原因是立法的漏洞。
北京市律师协会的秦兵律师认为，产生房地产纠纷的根本原因是立法者脱离现实，国内现在都是公务员和代表立法，他们一般很难体会到消费者购房过程中遇到的难题。目前，我们需要的立法进入不到立法层。
秦律师说，为什么近年来房地产界会不断发生暴力事件，主要原因是在社区发生暴力的成本非常低，打人者没有风险，打完还可以再打；就像物业管理方面发生纠纷，最后不管是谁打的人，但只要打过一次业主以后，其他的业主就会老老实实地交钱，这就是说暴力收益巨大。在社区打人没有一个被判刑的，因为连人都抓不住。我参与过的几个打人案子中，其实明明知道是谁打的人，但就是抓不了，这就是社区的“黑化”。如果要解决这个问题，我们就要立出保护消费者的法，就应该有法律做出规定：如果社区业主被打，开发商或者物业管理公司要负担赔偿责任。
业主在被打之后，去法院诉讼肯定会败诉，因为业主无法举证，业主当时都被打晕了，怎么可能抓住凶手呢？在国外，涉及到这种情况，就会要求举证，由来证明业主是被谁打的；另外由开发商来举证，用你的监控录像、保安记录来证明谁是凶手，这叫“信息有优势者”来举证。如果和开发商不能举证，或者有意不举证，就证明其玩忽职守，就要承担全部责任。而我们国家首先是立法有漏洞，再者“谁主张谁举证”的法律规定让业主的诉讼根本没有胜诉的可能。
秦律师强调，应该出台《业主委员会组织法》，应当说明业主委员会是怎么样组织？怎么样选举？还有权利、主体资格如何﹖而且业主委员会有权收物业费，因为必须有钱才会有权。还应该出台《物业管理法》，强调物业管理公司的责任、物业管理标准；另外应该出台《社区治安法》；同时还应该修改《证据法》，必须明确规定诉讼中由开发商或者物业管理公司负主要举证责任，如果不能举证，则主要民事赔偿责任由其负责。这几个法律法规，我们目前已经通过代表递了上去，希望政府能考虑。
天为律师事务所的居永和律师认为，业主维权得不到说法是因为有司法的。居律师说，在业主与开发商发生的纠纷中，判决得不到执行的主要原因是法院的执法力度不够，在法院判决执行过程中有个不成文的规定，就是执行金额１０％的回扣是要给法院的执行员的，否则不会为业主执行。
居律师说，在我代理的一些案子，我感觉业主在维权中最大的障碍是司法的不公正。如我的当事人即某花园的业主因认为物业管理费收取不合理，就拒绝交纳物业管理费，物业管理公司于是将他告上了法庭，法院判决他败诉。
现在我先不谈法院这么判决是否公正，但既然判决了，我的当事人也根据判决书补交了物业管理费。与此同时，他给物业管理公司送去了一份解除委托合同的通知书，从此我的当事人与物业管理公司就再没有关系了。但起诉书到了法院，法院不受理，理由是此物业管理合同不是我的当事人一个人跟物业管理公司签订的，是全体业主跟物业管理公司签订的，法院说他一个人无权解除合同，要业主委员会来解除或者大多数业主来解除才能算解除。
我的当事人告诉法院，当初物业管理公司就是根据和我个人签订的物业管理合同来告我的，为什么我就不能以此合同来告物业管理公司呢？法院最后让他留下起诉材料，而七天之后告知业主法院不受理。我的当事人目前又跟其他七位业主再次上诉，但现在早已过了的七天之内必须回复的法律规定期限，法院还没有通知我们受不受理此案。
居律师说：其实，业主在维权过程中有很多障碍，如开发商通过胁迫、销售，强迫消费者签订一些不合理合同；在规章方面，很多部门把一些法律给予消费者的权利给剥夺了；还有一些政府官员的违法乱纪问题；一些业主自身也存在问题，这些固然都是业主维权过程中的障碍。但这都不是决定性因素，真正的决定因素是司法。
如果司法是公正的，那么法院的一个判决，就会树立起一面旗帜；只要有一个业主的起诉能够成功，就会在全国业主的诉讼中起到一个指引方向的作用，使他们通过诉讼来维护自己的权益。只要司法不公正，《民法通则》、《合同法》、《反不正当竞争法》、《消费者权益保》给予消费者的权利再多，业主维权仍然是没有希望的。
