委托他人卖房后又反悔公证委托他人卖房有没有法律效力_房产纠纷

　　2015年10月18日，原告通过第二被告吉林省今朝装饰设计有限公司提供的中介服务，与被告王洋签订房屋买卖合同，购买长春市南关区东莱南街信达东湾半岛B组房产，合同约定房屋总价款为880,000.00元，定金30,000.00元。合同签订后，原告按要求于10月20日，向今朝公司支付中介费用（诚意金5,000.00元），后又于2015年10月26日向其支付中介费用余款12,600.00元，共计中介费17,600.00元。同时，原告于10月26日还向被告王洋支付定金30,000.00元；由于被告王洋是该房屋的授权出卖人，故三方约定定金由中介公司暂时托管。2015年12月，被告王洋通过今朝公司先后告知原告，由于房主原因将购房丢失，以及多种原因不能进屋产权过户，并提出终止履行合同。于是原告诉至法院，要求解除原与第一被告之间的房屋买卖合同并由被告向原告支付违约金88,000.00元。

　　法院判决：解除原告张凯与被告王洋之间的《房屋买卖合同》；被告王洋于本判决生效后立即给付原告张凯违约金60,000.00元

　　本案中，对于原告的诉请，被告辩称，原告起诉的主体不适格，王洋并非合同的一方主体。由于王洋并非房屋所有权人，因此该合同应当为无效合同。

　　法院认为依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告之间签订《房屋买卖合同》的双方主体身份合法，购房合同亦是双方的真实意思表示，合同内容本身不违反法律、行政法规强制性规定，《房屋买卖合同》依法有效。原告与被告均应按合同约定事项履行义务，不得擅自变更或解除合同。虽被告王洋取得原房主授权委托时间在签订合同后，但依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。王洋以受托人的身份与原告签订《房屋买卖合同》的行为已经得到了房屋所有权人的授权委托追认，故《房屋买卖合同》依法有效，且该合同已实际履行。

　　原告与第一被告之间签订的《房屋买卖合同》第三条第4项约定，”原告交付定金后，原被告应于2015年11月7日前共同到银行办理房屋手续”,被告王洋不履行合同约定、不同意继续售房的行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”又根据原告与第一被告双方所签订房屋买卖合同第十条”违约方须向守约方支付总房款的百分之十作为违约金”之规定，原告请求支付违约金具备事实及法律依据。但原告要求第一被告按合同约定总房款10%承担违约金显属过高，本院予以下调。考虑到被告过错程度和原告向被告交纳定金应双倍返还等实际情况综合衡量，被告应向原告承担违约金60,000.00元为宜。

　　一般委托手续有两种，一种情况是一个产权人委托另外的产权人或非产权人办理该手续，这种情况多数是该产权人长期在异地工作或出差在异地，或在国外工作。这种情况，该产权人可以在他当地一公证机关办理，委托书必须在公证处办理才有法律效力，办理时须出示身份证，房屋产权证复印件、土地证复印件，在公证上要注明委托事项，委托期限，委托出售房屋的详细地址，受托人的姓名，身份证号码，方才有效。另一种情况是产权共有人共同委托第三者办理售房的全部手续，这种情况须要产权共有人全部及受托人一起在公证处办理委托公证书，产权共有人须带上产权证原件、土地证原件、结婚证原件、双方身份证原件;受托人须带上身份证即可，到公证机关办理委托书，委托书上须注明上一种情况要求注明之外还要注明该产权人系夫妻关系。公证书办理完后受托人持公证书、产权证原件、土地证原件、产权共有人身份证复印件、产权共有人结婚证复印件，受托人自己身份证原件，在委托期限内可以在房屋所属产权交易中心办理产权过户手续。

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