房屋买卖、出租有“新规定”相关法规2021年起执行都看看_房产纠纷

　　行有行规、法有法规，一直以来房屋买卖也好、出租也罢，都有相应的“规则”。有些已较为健全，有些在执行过程中尚有优化之处，有些则甚至还属空白。因此，明年1月1日起，房屋买卖、出租将按全新的“规则”执行。建议都看看。

　　先解释下什么叫抵押。把房子作为资产凭证抵押给银行，从而得到一笔。房屋产权依然是自己的，只需要按期还本、付息即可。

　　常见的抵押比如按揭购买新房，用房产证作为抵押。比如尚在还款中的房子二次抵押，全款房一次抵押等。

　　但按照之前的规定，抵押中的房产是需要全款到位后才可以销售的。例如，对于按揭购买的新房而言，房产证虽然仍在自己手里，但银行会有一个“他项权证”在手，有这个他项权证的情况下房屋无法直接出售，必须还清、并注销他项权证后才可以。而对于一押、二押的房产而言，抵押意味着银行是“部分产权人”，因此需要向银行申请得到书面同意才可以出售，或者一次性付清利息、产权完整后才可以出售。

　　举个身边的例子。朋友老陈今年初生意亏损严重，急需卖掉一套房获得现金流。但他名下两套房均在还款中，按目前规定不还清是无法销售、过户的，只有通过过桥、亲友借款等方式凑齐剩余余额，解押之后才能出售。但老陈很无奈，如果有钱给房子“赎身”，他也不需要卖房子了。

　　而从明年起，这个两难问题就不存在了。《民法典》明确规定，被抵押的房产若要出售、过户，告知银行即可，不需要银行书面同意或全款到位，记得交易完成后及时把房款还清即可。

　　我们都知道住宅土地产权有效期是70年。关于到期后怎么办一直是很多人关注的焦点，现在明确规定了“住宅期满后自动续期”。

　　1、住宅产权期满后自动续期，但续费费用怎么收、是免费还是减免，目前还没有明确规定出台，不交的可能性也不大。另外，朋友圈、网上经常流传着住宅到期后只要每平米不低于15.6元一平的续期费用，那是假的。所以，尽量选择土地期限较长的楼盘，否则比别人快个十年、八年到期，到时候可是要掏钱的。

　　2、商办产权到期后是否自动续期目前没有明确规定，民法典规定的只是“住宅房”，更别提续费费用了。此外，商办产权只有40年，如果遇到只剩十几、二十几年的商办产品，一定要权衡下性价比。

　　什么是居住权？这是民法典里给房子赋能的一项新权利，是基于土地使用权、房屋产权之外的第三种权利，可以理解为“居住的权利”，是用来保护居住人的。比如老人家怕自己走后保姆没地方住，给保姆设立“居住权”；比如老人家可以把房子产权卖了钱用来养老，但给自己设置“居住权”，还能住在里面；比如老人家设立了遗嘱，谁谁谁拥有房子的“居住权”。

　　2、设置“居住权”的房子可以买卖、可以过户，也可以继承，但是居住权拥有人在约定的期限内有权不搬出。因此，如果买了这样的房子，你可能住不进去。如果想卖出带有居住权的房子，可能市场价值大幅削弱，无人问津。

　　3、居住权是可以无偿设立的，还能通过遗嘱设立。所以，对家里老人好一点，不然未来你可以得到的是一个住不进去、卖不出去的房子。