付璐律师解读二手房交易纠纷处理及三方协议注意事项

　　在房屋买卖中，二手房的买卖更加需要注意风险问题。二手房在合同签订的时候，可能会出现三方合同。而在这些交易中，二手房交易中经常因为不注意而发生纠纷。那么签订二手房三方协议要注意哪些问题？二手房交易如何进行交易？在此篇中付璐律师就相关问题来为大家进行解读。

　　审查合同签订主体是否适格，对此应明确其是否为该房屋的唯一人，如果该房屋还有其他共有人，则签订买卖合同时须有其他共有人的签字或书面的同意声明，该房屋是否存在查封、抵押情形，上述情况买受人可通过查看房屋房产证原件及到房管部门查询等方式进行确认。对于这一点付璐律师需要强调的是，协议内容应具体、明确。在协议中，应对房屋的位置、面积、价款，付款方式，税费承担方式，交付期限，过户时间，违约责任，争议的解决方式等内容进行明确约定，对于尚未还完的房屋交易，在合同中应着重对还款事宜以及房屋过户进行详细约定。

　　一旦出现违约情形影响协议履行的，应尽快采取相应措施将损失降至低限度。对于中介方的违约责任，付璐律师需要强调的是，买卖双方在房屋买卖的知识和经验上，都处于弱势，所以，房地产中介市场需要一份保护各方利益的合同。许多三方协议规定了买方、卖方的权利义务，对中介方却没有任何限制。

　　对于二手房的交易，首先需要看房，买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付。对此付璐律师需要强调的是，查档也是十分必要的流程之一，买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到房管局查询房子档案。买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。

　　当确认完合同的相关细节后，卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。对此付璐律师需要强调的是，买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，随后买方向银行提出申请，银行同意后出具承诺书给买方，约7～8个工作日左右。

　　当买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。对此付璐律师表示，赎楼完成后买方会同担保公司去当地产权登记中心递交房产过户申请，担保公司领取回执，一般情况下需5个工作日左右。

　　针对于二手房三方合同有效吗这个问题，首先强调这是有效的，但要分情况。中介公司与委托人设定一个交易的底价并约定好在中介公司向委托人支付了该底价后，中介公司即取得对房屋的处分权。对此付璐律师强调，如果中介公司不愿意按照底价成交时则有权解除当事人的委托。根据法律的相关规定，居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，无权与委托人直接进行交易。此时的房屋中介就是居间人，因此签订这样的条款就违反了法律属于无效条款。如果在交易行情高涨的时候，中介公司就可以将房屋顺利出手，后赚取买卖差价。在交易行情低迷的时候，中介公司就会以无法成交为理由终止合同。这样看来，中介公司就可以很轻易的将风险推给委托人。

　　任何纠纷解决的首选方法都是协商，因为协商不需要走太过正式的法律程序，耗费时间短，虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷，但在有些情况下反而是比较有效的方法。因此付璐律师强调，如果协商不成，并且房屋买卖的争议或者分歧比较大，购房者可以向房屋所在地的消费者协会投诉，并提交详细的文字材料和证明材料。虽说消费者协会的影响力可能不足以为你讨回公道，但是毕竟卖家会因此受到调查，产生一定的困扰。

　　如果遇见了合同欺诈等纠纷，你就可以向有关工商行政管理部门投诉。如果遇见各类建筑安装、市政、公用等建设工程在建期内发生的工程质量问题，你可以根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》向各级建设行政主管部门投诉。付璐律师表示，向有关法院起诉是最后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取诉讼的方式，即使诉讼相对来说比较复杂并且耗时耗力，要记住诉讼讲求证据，所以购房者一定要注意收集证据，比如房屋买卖合同等。

　　以上就是关于“二手房交易纠纷处理及三方协议注意事项”的解读，二手房交易中，签订合同时可以选择签字或者签字加按手印。对此付璐律师需要强调的是，如果合同只签字没按手印，不影响合同的效力。买卖双方在房屋买卖的知识和经验上，都处于弱势，所以，房地产中介市场需要一份保护各方利益的合同。