为了公共利益需要，按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等要求，市人民政府拟对康威饲料及周边区域国有土地上的房屋实施征收。为维护被征收人的合法权益，保障房屋征收工作顺利推进，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省、市有关规定，结合本市实际情况，制定征收补偿方案如下：
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、省政府《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）、盐城市政府《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》（盐政发〔2011〕210号）、《东台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（东政发〔2011〕53号）、《东台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的补充规定》（东政发〔2012〕43号）及相关配套政策文件等规定。
1、评估机构确定：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、省政府《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》等相关文件规定，确定房地产价格评估机构。
3、评估结果：房地产估价机构向房屋征收单位提供委托评估范围内被征收房屋的分户评估报告，由房屋征收单位在征收范围内向被征收人公示3日。公示期间，由房地产估价机构进行说明解释，对初步评估结果存在错误的，应当进行更正。
公示期满后，房地产估价机构向房屋征收单位提供委托评估范围内被征收房屋的整体报告和分户评估报告。房屋征收单位应当向被征收人转交分户评估报告。
4、对评估结果有异议的处理：征收部门或被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对原评估报告进行复核。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
征收部门或者被征收人对评估机构复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向盐城市房地产评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
5、被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘，如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。
被征收房屋价值补偿由具有相应资质房地产价格评估机构，按房屋征收公告之日被征收房屋区位、用途、建筑面积等因素，以市场价评估确定。包括：被征收房屋及其合法土地使用权补偿和装饰装潢及附属物补偿。征收人还应就涉及搬迁、误工、临时安置及在规定期限内签订征收补偿协议并腾空交房奖励等项目进行补偿补助。房屋征收范围确定后，突击建筑的建筑物、附属物，突击装饰装潢部分、突击移植的果树苗木部分不得评估补偿。
1、住宅房屋被征收人可以选择货币补偿或结算凭证安置，也可以选择房屋产权调换，或者货币补偿与产权调换相结合的方式。
（1）选择货币补偿。除按评估补偿外，再给予征收认定面积600元/㎡一次性补助，在签订补偿协议并交房后20个工作日内，支付60%补偿款，补偿协议审核后支付余额，不再另行安置。
①选房以被征收人签订补偿协议并腾空交房的先后顺序确定。原则上，选购安置房面积不得超过征收认定面积10㎡。征收双方当事人应依照规定，计算被征收房屋补偿价值和安置房价值，结算产权调换差价。被征收房屋认定面积大于安置房面积的部分按货币补偿方式结算。
②安置房结算价格：安置房面积在45㎡以内（含45㎡）的按安置基准价（不含楼层差价，下同）结算；超征收认定面积5㎡（含5㎡）以内的，超面积部分按安置基准价结算; 超5—10㎡（含10㎡）的，安置基准价提高100元/㎡结算；超10㎡以上的，按市场基准价结算。凡要求将土地办理为国有划拨性质的，超10㎡以上部分结算价格扣减相应的出让土地使用权差价款。
楼层层差系数为：高层一层～五层为基准价，五层以上每高一层递增15元/㎡，顶层价格按减三层价格结算。安置房自行车库统一为650元/㎡。跃层、自行车库一律不纳入安置面积。汽车车位对被征收人实行优先优惠出售，优惠幅度为市场价50%；被征收人也可租赁汽车位使用，租赁费及相关使用规定在《前期物业服务合同》中约定。
③购房款的结算：签订补偿安置协议并交房后，按协议约定，征收部门支付被征收人搬迁费、误工费、临时安置费及征收奖励（奖励按签订协议后交房时间确定），其余补偿款转为预缴购房款，交付安置房时，结清差价。
④关于安置房不动产权证办证问题：回迁安置房原则上按国有划拨土地性质办理使用权证，需将国有划拨性质改为国有出让的，按安置房屋建筑面积补缴国有出让土地使用权差价款。土地使用权出让年期按安置区地块出让时点计算。原为出让性质，计算征收补偿费用时未结算剩余使用年期土地使用权出让金，现办理出让土地使用权的，不再另行收费；原为出让性质，计算征收补偿费用时结算了剩余使用年期土地使用权出让金，现申请办理出让手续的，退回已结算的土地出让金后，方可办理出让手续，否则办理划拨土地使用权手续。上述办理国有出让土地使用权的土地使用者，转让房地产时不需再缴纳土地出让金。安置房车库建筑面积不列入土地出让金结算范围内。上述涉及土地性质转变为出让的，按相关政策标准缴纳契税。
2、非住宅用房实行货币补偿。企业符合产业政策、环保要求的，确需异地重建的，按国土空间总体规划、控制性详细规划和专项规划有关规定办理。
指因房屋征收造成停产停业的直接效益损失。补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年平均效益计算。计算平均效益应当结合企业所得税纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。停产停业损失按房屋征收决定作出前3年企业所得税平均数3倍计算。
结合实际情况，营业用房、办公性质工商企业用房停产停业期限以6个月计算，其他非住宅停产停业期限参考国家规定小、中、大企业规模建设周期，原则上分别按12、15、18个月计算。
给予停产停业损失补偿的，应同时符合以下条件：①被征收房屋具有土地、房屋权属证件；②被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照及有关许可证件；③确因房屋征收造成停产停业损失。
（3）设备设施补偿：可移动生产机器设备设施给予搬迁补偿。考虑到企业征收补偿方式均为货币补偿、企业主自行对生产机器设备设施进行处置等原因，搬迁补偿按生产机器设备设施重置价结合成新30%标准执行。搬迁补偿由具有资质的评估机构评估确定。生产机器设备设施数量应由企业提供购买的合同票据；不能提供相关合同票据的，确属于企业正常生产机器设备设施，由企业作出书面承诺，并在联席会议成员、征收工作组成员、评估人员现场判断后共同认定。
不可移动的机器设备、设施或者搬迁后无法恢复使用的设备、设施，被征收人可选择由征收人作价收购或给予迁移补偿。收购价或迁移补偿由具有相应资质的评估机构评估确定。
①征收责任单位依据政策及评估报告，将评估相关内容进行核实，并对征收企业补偿内容、补偿金额进行测算，报政审组初步审核。
被征收房屋权属、建筑面积和用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定。土地使用面积，以《土地使用权证》为准。
征收范围内住宅房屋未经登记的建筑，在房屋征收决定前，由有关部门依法进行调查、认定和处理。未经登记建筑面积以2004年版航测图为依据认定。2004年前建设的未登记建筑，现状建筑面积和四址不超过航测图的按现状认定；现状建筑面积和四址超出2004年航测图反映面积的按航测图反映面积认定。
住宅及生产办公等用房未经规划行政主管部门批准改变房屋使用性质的，仍按原批准房屋性质评估补偿。在《江苏省城乡规划条例》出台前，即2010年7月1日前已取得工商营业执照持续经营一年以上并依法纳税至今的，凭工商营业执照、完税证明及相关许可手续对直接用于经营的建筑面积部分可按照该房屋作为营业性用房市场评估金额的一定比例进行补偿。具体标准为：持续经营满一年的，给予10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿，满15年及以上的，给予80%的补偿。最低补偿金额为原用途房屋补偿金额的110%。
擅自改变使用性质的房屋经营面积，应在《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积范围内。经营性房屋指商铺、娱乐、旅馆、餐饮等商业性质经营用房。
1、搬迁补助：住宅补助标准12元/㎡。住宅房屋不足1000元的补足1000元，但最高不超过3000元，被征收人选择产权调换的，搬迁补助费增加一倍计算，并一次性结清。非住宅用房据实计算。仓库、生产及营业用房补助标准12元/m2（不得与设备设施搬迁重复补偿）。其他用房据实计算。
2、临时安置补偿：征收住宅房屋的，被征收人自行过渡的，给予临时安置补助费。临时安置补助费以被征收房屋认定面积按足月计算。具体标准为：每月8元/㎡，不足175元的按175元（18月以后按350元）补偿；实行货币补偿（含结算凭证安置），给予被征收人6个月的临时安置补助。实行期房产权调换的，过渡期限一般不超过18个月，暂统一按18个月给予补助。因征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补偿费；延长时间超过12个月的，增付二倍临时安置补偿费。
4、私有住宅房屋20年内被征收（或拆迁）两次以上的，每多一次，对被征收房屋建安造价结合成新部分再增加10%的补偿，但最多不超过20%，增加补偿按认定面积计算。
6、征收奖励：征收奖励按认定面积计算。被征收人在征收部门公告规定的期限内签订征收补偿协议并腾空交房的，给予最高不超过150元／㎡（征收责任部门可根据情况，确定奖励时间段及奖励标准）给予奖励，逾期不计发奖金。
7、住宅房屋被征收人及户籍内家庭成员（指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等）身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的，可适当给予补助。补助对象及补助标准征收责任部门在征收现场公示7日无异议后给予支付。符合补助条件的对象，一人只享受一次。疾病补助相关证明材料须经县级以上医院出具的相关医疗证明。
2、私有房屋以所有权证载明的产权人为准；产权人未到场的，必须凭产权人合法委托手续签订协议；产权人已故的，由依法取得合法继承权益人签订协议。
3、征收房屋被抵押的，被征收人签订协议后15日内，不能清偿或者变更抵押权的，征收责任部门应依法将债权担保部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存。
4、房屋征收补偿协议书签订后，征收责任部门应将被征收房屋相关权属证件一并收回，有关部门及时注销。被征收人不得随意拆卸已经作价补偿的附着物。被征收房屋统一由征收责任单位依法招标确定具有相应资质的拆房单位予以拆除。
补偿协议订立后，征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼，并申请人民法院强制执行。
征收人与被征收人在征收补偿方案规定的签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请市人民政府，作出房屋征收补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定的规定期限内又不搬迁的，由市人民政府申请人民法院强制执行。
2、被征收人因征收重新购置住房的，购房成交价格中相当于征收补偿款部分免征契税；成交价格超过征收补偿款的，超过部分依法征收契税。
1、自来水、有线电视、供电等公共服务设施，由征收单位通知相关单位登记造册，按照征收公告规定的时间，停止服务，计量封存，并组织拆除。
2、涉及到电话、有线电视，征收人给予迁移费用补偿后，由被征收人自行办理迁移手续，并缴纳相关费用。有关单位及时提供优质服务。
1、自本《方案》发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；征收人不承担房屋租赁纠纷所产生的任何经济和法律责任。
2、被征收人搬迁交房须经征收区域指挥部验收，被征收人不得擅自拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施；擅自拆除的，由被征收人自行承担安全责任，同时扣除被拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施补偿费。
4、依法确定有施工资质和有丰富拆房经验的拆房单位，严格执行安全操作规程，确保旧房拆除施工安全。严格按照东台市人民政府办公室关于印发《东台市房屋征收（搬迁）拆除工程施工安全及文明施工实施意见》的通知（东政办发〔2021〕30号）要求，做好征收现场拆除施工安全及环境保护工作。
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