北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
周某鑫向一审法院起诉请求：1.解除周某鑫与张某文之间的《北京市存量房买卖合同》，周某鑫、张某文、中介公司之间的《补充协议》《变更协议书》《居间服务合同》，周某鑫、张某文、孙某燕、中介公司之间的《变更买受方协议》，周某鑫、张某文、A公司之间的《房屋交易保障服务合同》；2.张某文支付违约金110万元；3.张某文协助周某鑫办理案涉房屋撤销网签登记手续。
孙某燕提出反诉请求：1.解除孙某燕与周某鑫之间于2019年9月8日订立的《补充协议之另行补充项》；2.周某鑫返还补偿款15万元；3.周某鑫支付物业费损失411.9元。
孙某燕上诉请求：撤销一审判决第七项，发回重审或者改判解除孙某燕与周某鑫签订的《补充协议之另行补充项》，周某鑫退还孙某燕15万元，周某鑫承担案件受理费。
事实和理由：一、一审判决认定事实错误，《补充协议之另行补充项》的签订背景是在孙某燕预知可能无法按时取得购房资格的情况下，与周某鑫一方沟通，周某鑫称其无责的情况下签订的，且该协议并非孙某燕愿意签订的，是中介公司及周某鑫强迫孙某燕签订的。根据协议的内容，15万元并非仅针对孙某燕要求变更买受人以及合同条款，而是整个合同的履行过程，具有履约保证的性质。一审判决在查明周某鑫存在隐瞒共有权人的情况下，没有询问当事人对于该条款的理解，脱离了当事人签订协议的意思自治，也脱离了最基本的生活经验法则，径行认定周某鑫的行为不属于该协议约定的内容，没有事实和法律依据。
二、一审判决认定证据错误。一审判决依据微信内容认定孙某燕主动要求给付15万元是错误的。三、一审判决违背民事法律的基本原则，周某鑫违约，导致《补充协议之另行补充项》签订的基础不复存在，且该合同目无法实现，15万元应退还孙某燕。
张某文上诉请求：1.撤销一审判决第二、五、八项。2.将本案发回重审或改判为周某鑫退还张某文定金30万元、周某鑫支付张某文违约金30万元、周某鑫承担案件受理费。
事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决认定张某文的行为不符合不安抗辩权没有事实和法律依据。依照《北京市存量房屋买卖合同》，周某鑫有确保房屋产权清晰的义务及户籍在合同签订后不能随意迁入的义务，该义务贯穿于整个合同的履行过程中。但张某文在支付首付款前发现房屋具有产权问题、周某鑫有新户籍迁移，而且曾有户籍情况与签订合同时周某鑫的履行能力产生了合理的怀疑，在房屋买卖合同最重要的问题都不明晰、周某鑫最主要的合同义务都无法保证履行的情况下，买受人有权抗辩。故在不终止合同的前提下张某文有权行使抗辩权，通过消极防御，促使对方履行义务，最终为了交易安全。
另，一审判决认定“周某鑫户口迁移行为虽属违约，但并未导致合同目的无法实现，不属于根本违约，张某文不因此享有合同的单方解除权”是适用法律错误。张某文并未以此为由行使单方解除权。再有，一审判决认定违约金金额属于适用法律错误。张某文在发现周某鑫对北京市东城区一号房屋（以下简称案涉房屋）产权不清晰等问题后，积极行使抗辩权，合理保护自己的权益，不存在违约行为，不应当承担违约金。而周某鑫隐瞒产权不清晰的事实，违约在先，其不解决问题而以诉讼手段逃避解决问题的行为，导致张某文产生损失。
二、一审判决认定事实错误。签订合同时，通过合同、户口本及周某鑫陈述，案涉房屋系其单独所有。但后续履行过程中，通过新的户口本等证据，证明案涉房屋产权并非周某鑫一人所有，而一审判决在已经注意到该事实的情况下，却对此予以回避，不予查明，属于对案件基本事实认定不清。一审判决对周某鑫所谓实际损失认定错误。法院未确认房屋差价的时间节点及空置的时间段，周某鑫亦未提供房屋差价的充分证据。三、一审判决认定证据错误，确定举证责任错误。一审判决将张某文行使抗辩权的证据作为周某鑫的抗辩证据没有法律依据。
案涉房屋登记在周某鑫名下，为该栋楼五层中的顶层。2019年3月9日，秦某丽代周某鑫与孙某燕订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定，周某鑫将案涉房屋出售给孙某燕，房屋价款550万元，买受人向出卖人支付定金30万元，买受人拟金额为190万元。出卖人未按照约定期限和条件将房屋交付买受人，或买受人未按补充协议约定时间付款的，超过15日守约方有权解除合同，违约方按照成交总价的20%向守约方支付违约金。双方协商自合同签订之日起189日内办理不动产转移登记手续。该房屋户籍情况为无户籍登记。同时约定如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。
案涉房屋处于出租状态，租期自2018年9月30日至2019年6月30日，月租金5700元，双方约定截至2019年6月30日之前的租金由周某鑫收取，自合同订立之日至办理不动产转移登记完毕之日，周某鑫不得就该房屋新订立租赁合同。
当日，周某鑫、孙某燕与中介公司订立《居间服务合同》，约定居间费用12.1万元，由孙某燕承担。周某鑫、孙某燕与A公司订立《房屋交易保障服务合同》，约定保障服务费2.2万元，由孙某燕承担。周某鑫、孙某燕与中介公司订立《补充协议》，约定孙某燕于2019年3月9日支付第一笔定金5万元、于2019年3月23日支付第二笔定金5万元、于2019年4月20日支付第三笔定金20万元（理房通支付）。孙某燕应于2019年9月10日前支付第一笔首付款318元（理房通支付）。双方应于2019年9月15日前办理不动产转移登记手续。
孙某燕从购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金应于2019年9月10日前以理房通方式支付。双方约定孙某燕从购房款中留存2万元作为物业交割保证金，由孙某燕自行于办理物业交割当日划转至周某鑫。若买受方未按照合同约定支付购房款，逾期超过15日的，应支付相当于房屋总价款20%的违约金。该协议与《买卖合同》约定不一致的，以该协议为准。后孙某燕向周某鑫支付定金30万元。
2019年9月8日，秦某丽代周某鑫（甲方）与孙某燕（乙方）订立《补充协议之另行补充项》，载明，因乙方个人原因需要变更买受人和变更合同条款，双方协商乙方补偿甲方15万元补偿款，甲方同意变更买受人和变更合同条款。买受人由孙某燕变更为张某文，金额由190万元变更为308万元，过户时间由2019年9月15日前变更为2019年9月27日前。
如果乙方恶意不购买此次交易房屋，恶意不配合履约期内的交易待办事项（网签、银行面签、支付首付款、交税、过户、拒不到场、据不出示证件等），该补偿款甲方不予退还。如甲方恶意不出售此交易房屋，恶意不配合履约期内的交易待办事项（网签、银行面签、交税、过户、拒不到场、据不出示证件等），该补偿款退还给乙方。
2019年9月9日，秦某丽代周某鑫与孙某燕、中介公司订立《变更协议书》，约定变更原买卖合同条款为乙方应于2019年9月26日前支付第一笔首付款200万元（理房通支付），应于2019年9月27日前办理缴税及过户手续，双方同意乙方留存10万元作为户口迁出保证金，应于2019年9月26日前支付10万元（理房通支付）。当日，秦某丽代周某鑫与孙某燕、张某文、中介公司订立《变更买受方协议书》，约定买卖合同项下买受方孙某燕所有权利义务全部转移于张某文，张某文同意受让。
2019年9月10日，周某鑫与张某文就案涉房屋办理网签合同。2019年9月30日，张某文已获得308万元银行批贷。后双方产生争议，张某文未再继续履屋买卖合同中的付款义务。孙某燕与张某文称双方曾口头约定过户时间为2019年9月30日，过户当日支付首付款即可。对此周某鑫不予认可，称双方从未协商变更过户时间及交纳首付款时间。中介公司亦称不了解双方口头约定情况。孙某燕与张某文称于过户前两日得知周某鑫将户籍迁入、迁出案涉房屋情况，使孙某燕、张某文产生合理怀疑，担心案涉房屋因有户籍迁入影响学籍占用，且亦担心周某鑫于过户前随意迁入户籍影响交易
（孙某燕、张某文表示购入案涉房屋目的为投资、自用，因此学籍问题为其考虑的重要问题，虽然目前孙某燕与张某文无子女入学需要，但不能因为现在没有实际损失认定周某鑫可随意违反合同约定），周某鑫的行为已构成违约；且经了解案涉房屋虽登记在周某鑫名下，但应属于其与第一任已故配偶的夫妻共同财产（周某鑫称系为离异状态，但经了解其虽与第二任配偶离婚，但案涉房屋应属于与第一任妻子的夫妻共同财产）。
根据法律规定该房屋应属于周某鑫与其子女的共有财产，孙某燕、张某文要求周某鑫提供所有子女同意出售案涉房屋的授权，但周某鑫并未提供，案涉房屋产权不清晰，因此张某文拒绝支付首付款属于行使不安抗辩权。对此，周某鑫表示迁入户籍系为办理案涉房屋央产房上市手续，且双方约定支付首付款的时间为2019年9月26日前，张某文因个人资金不足已构成违约，周某鑫户籍此时已迁出，对买受人无任何影响；案涉房屋登记在周某鑫名下，其他共有人并未对出售房屋产生争议。中介公司称买卖过程中迁入迁出户籍是否产生学籍上的影响，需要实际申请入学才能判断，从目前掌握的情况，周某鑫户籍迁入迁出未对学籍产生影响；中介公司已对案涉房屋产权问题进行核查，并无共有权人提出争议。
周某鑫提交证据如下：1.《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》、户口簿，欲证明周某鑫已于2019年3月18日办理央产房上市交易手续；案涉房屋在2019年3月18日之前无户籍登记。周某鑫解释称因需要办理央产房上市交易手续，故周某鑫于2019年3月18日将户籍迁入案涉房屋，并已于2019年9月9日将户籍迁出，并未对张某文造成任何影响，亦未违约。
经质证，孙某燕、张某文认可上述证据的真实性，但认为办理央产房上市不需要户籍迁入案涉房屋，因此周某鑫并未对迁入户籍进行合理解释，属违约。中介公司与A公司称根据了解，办理央产房上市手续无需户籍登记一致。2.网页截图，欲证明案涉房屋所在小区房价下降情况。经质证，孙某燕与张某文认可该证据的真实性，但认为房屋一房一价，因此否认与本案的关联性，并提交网页截图，证明涉案小区房价上涨情况，周某鑫质证否认该证据的真实性与关联性。
中介公司与A公司称案涉房屋所在小区近两年无同户型房屋出售，因此无参考数据。经询，周某鑫、孙某燕、张某文均不申请对案涉房屋现值进行评估鉴定。
孙某燕提交证据如下：1.微信聊天记录及周某鑫委托秦某丽出售案涉房屋的授权委托书。欲证明周某鑫虽委托秦某丽出售案涉房屋，但因房屋产权问题，秦某丽尚未取得其他权利人委托，无法处理房屋出售事宜；且周某鑫欺骗孙某燕收取补偿款15万元；孙某燕无法联系到周某鑫。
经质证，周某鑫认可该证据的真实性，但否认证明目的，并称根据聊天记录15万元补偿款系孙某燕提出的方案，周某鑫出售案涉房屋有合法的代理人，孙某燕无需联系周某鑫。该微信聊天记录显示孙某燕因个人名下房屋无法卖出提出变更买受人及变更合同条款，秦某丽表示不同意，需要征得妹妹秦某红同意。
2.孙某燕与案涉房屋所在物业管理中心订立的《物业服务合同》及收据，欲证明孙某燕已支付案涉房屋2019年3月14日至2020年3月13日期间的物业费411.9元。经质证，周某鑫及中介公司认可该证据的真实性。
张某文提交证据如下：1.批贷函，欲证明张某文已取得银行批贷函。经质证，周某鑫认可该证据的真实性，但认为张某文已晚于合同约定的期限取得银行。中介公司认可该证据的线.孙某燕与中介人员微信聊天记录，欲证明周某鑫违约，且案涉房屋产权不清晰，受托人不清晰导致合同无法继续履行。
经质证，周某鑫认可证据的真实性，但否认证明目的，通过聊天记录可看出孙某燕、张某文无理要求周某鑫提交重孙子女学籍信息。该微信聊天记录显示2019年9月28日中介公司中介人员向孙某燕提示2019年9月30日过户所需材料，并告知周某鑫户籍于2019年9月9日迁出，提交周某鑫户口页，孙某燕询问如何证明孙辈户口未在案涉房屋内，未占用学籍，并要求提供相关人员户籍材料和证明材料。
中介公司称秦某丽表示如果学籍有占用可诉讼予以赔偿，孙某燕对此不予认可，要求提供学龄儿童相关证明材料。中介公司的人员于2019年9月29日提出至派出所查询户口、双方签署协议两个解决方案，并已草拟保证无学籍占用的协议，但双方未最终签署。中介公司亦将秦某红的授权出示给孙某燕。2019年9月30日，孙某燕表示需要周某鑫承担擅自迁入户口的违约责任并返还15万元补偿款，否则不同意过户。
中介公司认可真实性，并称根据日常交易习惯，仅有在出卖人配偶在世情况下才要求其出具同意出售证明，配偶死亡的中介公司不会调查案涉房屋的继承情况。3.微信聊天记录，欲证明双方协商一致于2019年9月30日付首付款并过户。经质证，周某鑫认可证据的真实性，但认为这不能证明双方协商变更交纳首付款时间及过户时间，因张某文未按照合同约定支付首付款，但未达到合同约定的解约条件，故周某鑫只能配合办理过户手续。
孙某燕、张某文申请中介公司员工郑某珊出庭作证，郑某珊称案涉房屋由周某鑫委托秦某丽出售，未联系过周某鑫本人。订立合同时案涉房屋无户籍登记，后双方因学籍是否占用问题产生争议，且批贷函未获取，因此无法按照合同约定的时间过户，双方同意于2019年9月30日办理过户手续。但孙某燕、张某文认为即使户口已经迁出也构成违约，故不同意支付首付款。
郑某珊不清楚周某鑫迁入户籍的原因，但鉴于案涉房屋无学龄儿童户籍迁入，所以不会对学籍产生影响。周某鑫在同单元还有另一套房屋，已经交易完毕。就《北京市存量房屋买卖合同》中已约定案涉房屋无户籍登记，为何在《补充协议》约定户口保证金一节，郑某珊称因房屋产权证在出卖人处，为防止出卖人迁入户籍，因此对于无户籍登记的房屋交易合同，也要约定户口保证金。经询，当事人均认可证人证言的真实性，但周某鑫认为其配合于2019年9月30日办理过户，并不意味着同意合同变更。
法院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告A公司经法院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。
根据查明情况，周某鑫与孙某燕订立的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行。现由于孙某燕个人原因导致无法购买案涉房屋，因此周某鑫与孙某燕订立《补充协议之另行补充项》，约定“乙方补偿甲方15万元补偿款，甲方同意变更买受人和变更合同条款。”。次日，周某鑫与孙某燕、中介公司订立《变更协议书》，变更了《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》部分条款，周某鑫、孙某燕、张某文及中介公司又订立了《变更买受方协议书》，变更了案涉房屋买受人，且周某鑫与张某文亦办理了网签手续。
至此，《补充协议之另行补充项》约定的15万元补偿款所对应的合同义务已履行完毕，现孙某燕反诉要求解除该协议并由周某鑫退还15万元补偿款，依据不足，法院不予支持。周某鑫未出具有关学籍未占用及案涉房屋共有权利的相关证件，不属于《补充协议之另行补充项》约定的“甲方恶意不出售此交易房屋，恶意不配合履约期内的交易待办事项”，因此，孙某燕据此要求周某鑫返还15万元补偿款，依据不足。
关于迁移户口问题，《北京市存量房屋买卖合同》约定了案涉房屋无户籍登记，并约定了出卖人擅自迁入户籍的违约责任。周某鑫于订立合同后将户籍迁入案涉房屋，虽然其于2020年9月9日将户籍迁出，但擅自迁入已构成《北京市存量房屋买卖合同》的违约行为，周某鑫应承担相应的违约责任。
但应指出，周某鑫已于2020年9月9日将户籍迁出，此时尚未到达合同约定的过户时间，根据合同约定及法律规定，周某鑫户口迁移行为虽属违约，但并未导致合同目的无法实现，不属于根本违约，张某文不因此享有合同的单方解除权。孙某燕、张某文抗辩称周某鑫户籍迁移行为导致其产生了学籍占用方面的合理怀疑，但通过其与中介公司员工郑某珊的微信往来记录显示，周某鑫已通过传送孙辈身份证信息、同意签订学籍占用协议等方式尽可能消除孙某燕、张某文的合理怀疑，孙某燕、张某文据此认为其拒绝付款的行为系履行不安抗辩权的意见，缺乏依据，法院不予采信。
关于案涉房屋产权问题，案涉房屋登记在周某鑫名下，产权登记具有物权对外公示力，交易相对方有理由相信产权证记载的权利信息，且《北京市存量房屋买卖合同》亦约定出卖人对案涉房屋享有合法权利的相关承诺，现孙某燕、张某文在无任何权利相关人争议案涉房屋交易行为的情况下，认为案涉房屋属于周某鑫及子女的共同财产而要求周某鑫出具全部子女同意售房的授权，否则即拒绝履行合同的付款义务，显然过苛。
且双方于2019年9月29日拟定于次日过户，2019年9月30日如若孙某燕与张某文未提出拒绝过户，现张某文已成为案涉房屋善意第三人，即使周某鑫与子女存在产权方面的纠纷，亦无法对抗善意第三人。因此孙某燕与张某文认为案涉房屋产权不清而拒绝履行合同的抗辩意见，依据不足，法院不予采信。
综上，孙某燕、张某文提出的抗辩意见不能成立，张某文拒绝继续履行合同构成违约，应承担相应的违约责任。现各方当事人均同意解除有关案涉房屋的买卖合同及配套合同，张某文同意配合周某鑫办理撤销网签手续，法院不持异议。周某鑫要求张某文支付违约金的诉讼请求，考虑到周某鑫的实际损失情况，本院酌定违约金金额为30万元，以定金予以冲抵。
张某文反诉周某鑫返还定金的反诉请求，不予支持。张某文要求周某鑫支付违约金的反诉请求，法院根据周某鑫违约情节并考虑该违约行为导致的损失情况对违约金金额予以酌定。关于孙某燕反诉要求周某鑫支付物业费的反诉请求，考虑到周某鑫仍系案涉房屋的产权人，负有支付物业费的义务；并为减少物业公司与周某鑫、孙某燕之间的诉累；同时周某鑫亦同意返还孙某燕上述费用，因此法院在本案中对此一并处理。但孙某燕需另行解除与物业公司之间的物业服务合同，并告知该期间物业费的缴费主体为周某鑫。
一、解除周某鑫与张某文之间的《北京市存量房买卖合同》，解除周某鑫与张某文、中介公司之间的《补充协议》《变更协议书》《居间服务合同》，解除周某鑫与张某文、孙某燕、中介公司之间的《变更买受方协议》，解除周某鑫与张某文、北京A公司之间的《房屋交易保障服务合同》；二、张某文向周某鑫支付违约金30万元，以张某文已向周某鑫支付的定金30万元冲抵；三、张某文于判决生效后七日内协助周某鑫办理北京市东城区一号房屋撤销网签登记手续；四、周某鑫于判决生效后七日内向孙某燕支付物业费损失411.9元；五、周某鑫于判决生效后七日内向张某文支付违约金2万元；六、驳回周某鑫其他诉讼请求；七、驳回孙某燕其他反诉请求；八、驳回张某文其他反诉请求。
本案的争议焦点为：1.孙某燕与周某鑫签订的《补充协议之另行补充项》是否应予解除，且周某鑫应否退还孙某燕15万元。2.周某鑫是否应当退还张某文定金30万元并支付违约金30万元。
焦点一，孙某燕与周某鑫签订的《补充协议之另行补充项》是否应予解除，且周某鑫应否退还孙某燕15万元。依据双方所签《补充协议之另行补充项》内容可以确认，双方签订该协议的主要目的是确认将案涉房屋的买受人由孙某燕变更为张某文，金额由190万元变更为308万元，过户时间变更为2019年9月27日，同时在签订变更买受人协议书和变更合同书的同时孙某燕将补偿款15万给付周某鑫。
协议签订后，双方均依据合同内容履行了各自的义务，即各方签订的变更协议，孙某燕亦支付了15万元补偿款。故周某鑫与孙某燕签订《补充协议之另行补充项》已经履行完毕。现孙某燕要求解除该协议并由周某鑫退还15万元补偿款，显然缺乏依据，法院不予支持。关于孙某燕称《补充协议之另行补充项》并非其自愿订立，因其未提交证据，且现有证据不能证明该协议存在合同无效情形，故对孙某燕的该项主张，法院不予采信。
焦点二，周某鑫是否应当退还张某文定金30万元并支付违约金30万元。根据已查明的事实，周某鑫与张某文之间的《北京市存量房买卖合同》及周某鑫、张某文、中介公司签订的《补充协议》《变更协议书》《居间服务合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方应当自觉履行合同。张某文要求周某鑫退还定金并支付违约金的前提是周某鑫违约在先，关于周某鑫的违约行为主要是其在双方签订合同后将户口迁入案涉房屋及案涉房屋的产权不明晰。
首先，户口迁入问题。现有证据表明，周某鑫于订立合同后曾将户籍迁入案涉房屋，并于2020年9月9日又将户籍迁出案涉房屋。法院认为周某鑫的该行为已构成违约，因此时尚未到合同约定的过户时间，故周某鑫迁移户口的行为属于违约行为，但并未导致合同目的无法实现，不属于根本违约，张某文不因此享有合同的单方解除权。
关于孙某燕、张某文称周某鑫迁移户籍的行为导致其产生了学籍占用方面的合理怀疑的主张，法院亦不予采信。综上，孙某燕、张某文基于上述理由认为其拒绝付款的行为系履行不安抗辩权的意见，缺乏依据。
其次，案涉房屋的产权问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。现有证据表明，案涉房屋登记在周某鑫名下，周某鑫在出售案涉房屋时亦在合同中约定出卖人对案涉房屋享有合法权利的相关承诺，现张某文认为案涉房屋存在权属争议，但又不能提供相关证据，故法院对张某文的主张不予支持。
关于张某文认为案涉房屋属于周某鑫及子女的共同财产而要求周某鑫出具全部子女同意售房的授权，否则即拒绝履行合同的付款义务的请求显属苛刻，故法院对于张某文基于该理由认为案涉房屋存在权属不清的可能的主张不予采信。
最后，关于违约金的数额。根据已查明的事实，张某文未依据合同约定的付款时间如期支付购房款，存在违约行为，应当支付违约金。现周某鑫要求张某文支付违约金110万元，法院结合双方的履约情况、周某鑫的实际损失等因素，酌情确定30万元违约金，且以定金予以冲抵，并无不当。关于张某文反诉要求周某鑫支付违约金30万元的请求，法院根据周某鑫违约情节及该违约行为导致的损失情况，酌情确认2万元违约金，亦无不当。
综上，张某文主张周某鑫违约在先，要求其退还定金并支付违约金30万元的诉讼请求，依据不充分，法院不予支持。
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