本报讯湖南省建设厅近日出台了《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》，对加强房地产评估机构的监督管理，明确拆迁评估工作程序、原则等方面做出了科学而细致的规定，并将于今年１０月１日起施行。
该规定明确指出，城市房屋拆迁评估人员，应当是专职的注册房地产估价师。房地产价格评估机构或者评估人员有转让城市房屋拆迁评估业务或者允许他人借用自己名义开展城市房屋拆迁评估业务的；接受委托人的请客、礼及其他不正当利益的，或者与拆迁当事人一方串通，损害另一方合法权益等８种违法行为将受到严重处罚，并将记入其信用档案。
规定同时要求各级房地产建设行政主管部门应采取公开抽签方式选择评估机构，并成立房地产价格评估鉴定机构，公示评估结果等，以加强对房地产价格评估机构和评估人员的监管。
分类评估是近年来湖南省在分户评估的基础上创新的一种科学的评估方法，即房地产价格评估机构根据被拆迁房屋的具体区位、地段、用途、结构、环境等因素，对被拆迁房屋的房地产市场平均价格进行评估，出具分类评估报告书。由于其在实践中具有较强操作性，得到了业内外人士充分肯定，因而此次湖南省把分类评估和分户评估共同地提出来，作为该规定中较新的办法之一。
根据该规定，城市房屋拆迁评估，应先由拆迁人委托房地产价格评估机构进行分类评估，并出具分类评估委托书。如拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人按分类评估协商不成，再由拆迁人与被拆迁人共同选择房地产价格评估机构进行分户评估。
规定还要求，城市房屋拆迁评估应坚持房地合一原则，从市场比较法、收益法、成本法等方法中选用两种以上的方法，进地产价格评估，但一般应以市场比较法为主。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因，以使评估价格更合理、更科学，同时也可杜绝少部分拆迁户乘机漫天要价。
此外，湖南还规定，被拆迁房屋的性质、用途、面积，应以房屋权属证书、产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。违章建筑和超过批准期限的临时建筑的评估价值为零，但拆除未超过批准期限的临时建筑，拆迁人应给予被拆迁人适当补偿。
拆迁当事人对分类评估和分户评估的结果达不成拆迁补偿安置协议时，除根据该规定的相关条例在相应期限内向房地产评估机构申请复估、评估技术鉴定外，还可直接经当事人申请，向市、县房屋拆迁管理部门申请行政裁决或在复估、评估技术鉴定后申请行政裁决。在行政裁决中，对逾期不申请复估和评估技术鉴定的，主管拆迁部门可根据分户评估报告，确定被拆迁房屋补偿金额；对申请评估技术鉴定的，将根据鉴定结果确定被拆迁房屋补偿金额。(作者：资涵、赵春林)
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