买家不服，后来广东省人民检察院对本案进行抗诉（抗诉是指人民检察院对人民法院的审判实行法律监督的重要形式。）。屋物业转让给乙方，转让建筑面积共1600平方米，总价款200万元；本协议签订当日，甲方需协助乙方到律师事务所做律师见证，并到物业所在社区办理屋所有赔偿款归乙方所有，甲方无权干涉，在拆迁过程中如有需要甲方协助的，甲方应无条件协助乙方，不得有异议。双方在合同中还对其他权利义务作了约定。协议签订后，李华珍共计向廖醒玉、廖静梅支付了190万元。广东省人民检察院对本案进行抗诉，最终广东省高级人民法院重新审议此案。最终驳回了廖醒玉、廖静梅，并撤销了一审和二审的判决。（一）本案的实质是对农村集体土地上的房屋所有权进行确认。该判决未经政府确权就径直判决，违反了《中华人民共和国土地管理法》和深圳市的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十一的规定，农村集体土地的所有权和国有土地的使用权均由人民政府确认；第十六条第一款规定，涉案土地使用权属纠纷在双方协商不成的情况下，应先由政府处理。《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条规定，经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度……分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。因此，农村城市化历史遗留违法建筑是否符合确认产权的条件以及相关土地的权属均由政府认定。深圳市经过两次农村城市化进程，采用的先非农化再城市化的模式，尽管从名义上自2005年底起全市农村集体土地已转为国有，农村居民已转为城市居民，但由于大部分的农村集体土地实际上并未完成国有化相关征地补偿手续，在这衔接当口出现了非农化后未能立即城市化的现象，大量名义上已经国有化的农村集体土地仍由农村集体经济组织控制支配。本案的涉案房产属于深圳农村城市化历史遗留违法建筑。从表面上看来，被申诉人廖醒玉、廖静梅只是主张涉案房屋转让协议无效，未提出返还房屋的诉求，但合同被确认无效后，其必然带来涉案房屋是否需要归还的法律后果，且由于我国法律实行的是“房地一致”的不动产原则，被申诉人的诉讼请求实质已涉及到对涉案土地的权属认定问题。因此，在行政主管部门对涉案房屋尚未作出处理前，该判决就以司法手段解决权属纷争，将来极有可能出现这样的情形，即被政府确认为历史遗留违法建筑的房产权利人无有效的购房合同作为物权变动的原因行为。该判决违反了《中华人民共和国土地管理法》和深圳市的上述相关规定。(二)该判决与其他同类案件裁判矛盾冲突，并可能激发更多新的社会矛盾。如何妥善处理历史遗留违法建筑的产权问题，是我省乃至全国面临的一个突出社会问题，行政机关正在积极研究对策，司法机关对此类型案件的裁决应当极其慎重。在司法实践中，广东省高院与深圳市中院对与本案性质相同的案件的处理意见已非常明确，例如《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》、2012年《全省民事审判工作会议纪要》均认为，诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理。深圳市中级人民法院在2012年发布首份房地产审判工作时，也提到了对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，深圳两级法院原则上不予受理，对于已经受理的，原则上予以驳回。经调查，(2014)粤高法立民申字第56号民事裁定、(2015)深中法房终字第29号判决、(2014)深中法房终字第1868号民事裁定等多个与本案案情类同的案例都是以应由行政机关先行对涉案房产的权属问题进行处理为由驳回起诉。而本案终审判决直接认定买卖合同无效，与上述规定和其他同类案件裁判冲突。如依照本案之裁判，可能引发大量小产权房的类似诉讼，造成更多新的社会矛盾。地产行情变化与法院的受案数量、案件类型、裁判尺度和司法政策有着直接关系的前提下，法院应在现有法律框架内作出居间公平的裁决，平衡双方当事人的利益，充分体现合同当事人应遵从诚实信用的裁判导向，既不支持卖方要求合同无效返还的诉求。同时，应发挥合同效力的多层次性，慎用合同无效，引导树立契约精神，避免作出的裁决助长为追逐不当利益滥用权利、规避法律和逃避合同义务的行为。
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2025.05.02 21:34:11作者：admin
