江西省南昌市紫金城购物中心坐落于赣江之滨,交通便利,配套设施齐全。在房地产的黄金年代,地处南昌市老城区的紫金城购物中心本应成为一个体量颇大的商业中心。然而,对外招商6年时间过去了,30万平方米的购物中心仍无人问津,撂荒至今。
一边是无人问津,一边是按委托经营合同向商铺业主支付收益,这样的零收入与高支出,最终让托管公司——江中集团全资子公司江西时商公司撑不下去了。
今年5月20日,时商公司向法院申请破产。6月26日,法院裁定宣告时商公司破产,时商公司与业主签订的《委托经营管理合同》于今年7月20日解除。
虽然时商公司已宣告破产,法院裁定《委托经营管理合同》解除,但公司与900多家商铺业主的纠纷仍未彻底解决。
2004年,上市公司江西纸业因连续3年亏损被停牌,面临退市。此时的江西纸业身负14亿元的银行和2亿元的社会债务,一旦退市,为其担保的江中药业、三九宜工、凤凰光学3家上市公司将受到连累。
为避免江西纸业退市,南昌市政府希望江中集团兼并江西纸业。此后,江中集团重组ST江西纸业,承接江西纸业所有债务。同时,江中集团另外出资5.3亿元用于安置江西纸业4000多名员工,总计投入21.3亿元。
南昌市政府为支持此次重组,在原江西纸业475亩工厂用地上规划了100万平方米的建筑面积。这块地被交由江中集团开发利用。在100万平方米的建筑面积中,包括商业用地30万平方米、住宅用地70万平方米,紫金城购物中心项目由此出现。
2006年,紫金城购物中心建成。为快速回笼资金,江中集团将每一层的大铺面分割成小块出售给了3141名业主,业主再将铺面委托给江中集团的全资子公司江西时商公司运营。时商公司从托管的第4年起向业主支付委托经营收益,保证10年合同期限运营总收益达到124%。江中集团为合同担保。
从2007年起,江西时商公司投入大量资金,聘请专业团队进行招商运营。然而,在与成百上千的大小商户进行无数次谈判后,时商公司无功而返。紫金城购物中心项目就如同一块坚硬的骨头,让时商公司无从下口。时商公司因此陷入困境,因为其支付给业主的委托经营收益全部来源于借款。
“当初分割出售店铺是经营失误。”江中集团董事长钟虹光说,“产权过于分散令前来洽谈的商家望而却步。他们担心,10年合同期满后,如果不是时商公司统一运营,他们将要与数千户业主洽谈商铺租赁价格。”
在4年时间里,时商公司向购买商铺的3141名业主支付了5.137亿元的委托经营收益。再加上几千万元的运营成本,时商公司共花费5.6亿元。如此巨额花费,让毫无收益的时商公司陷入亏损黑洞,时商公司只能向母公司江中集团“伸手”。然而,2012年,江中集团的资产负债率已达94%,自身难保,根本无力继续支持时商公司。
2012年12月,时商公司与江中集团共同致信所有业主,说明了紫金城购物中心迟迟不能开业的症结所在,希望提前解除委托经营合同,并承诺以投资额的150%回购店铺。加上前期已经获得的委托经营收益,经测算,退铺的业主除收回成本外,还能获得82.6%的投资回报,年平均收益11.8%。
为了鼓励业主退铺,江中集团还承诺,只要没有退铺的业主有收益,已退铺的业主同样享有。多数业主接受了回购方案,截至2014年7月,共有2226户业主办理了退铺手续。江中集团收回商铺累计支付12.68亿元,其中溢价达到4.23亿元,加上之前已经支付的委托经营收益以及重组江西纸业的花费等,江中集团累计亏损超过20亿元。
不过,并非所有业主都愿意退铺。“从2007年到现在,我们投资6年多,回报才50%。如果我们当时买紫金城的商品房,当时每平方米才四五千元,现在的均价已经过万元,翻了一番,至少涨了100%。”一名业主对回购方案表示不满。
此时的时商公司早已资不抵债,无力继续支付915户业主的委托经营收益。2014年5月20日,时商公司向法院申请破产。6月26日,法院裁定宣告破产,时商公司与业主签订的《委托经营管理合同》于7月20日解除。
时商公司的破产并没有彻底解决《委托经营管理合同》问题,未退铺的业主转而要求江中集团承担担保责任,代为继续履行合同。
这些业主认为,如果江中集团不代为履行合同,江中集团除支付124%的违约金及每日万分之二的滞纳金之外,还应将商铺交付给业主,并保证水、电、空调、电梯等公共设施正常运转,安保措施到位,保障业主正常经营。
未退铺的业主提出这些要求的依据,是《委托经营管理合同》第五条:“在乙方(时商公司)不按本合同履行义务时,丙方(江中集团)必须代乙方履行本合同规定之责任”。
对此,江中集团主张,“代为履行合同”应当是在合同仍然有效存续而债务人拒不履行合同义务的情况下触发的。《委托经营管理合同》因宣告破产被依法解除,合同义务终止履行不属于“不按本合同履行义务”,不触发“代为履行合同”的前提条件。在合同被依法解除后,不存在可履行或可代为履行的合同。如果业主想保留商铺用于经营,江中集团会积极配合,保证水电供应正常,保证义务范围内的公共设施正常运转。
部分未退铺业主还提出,时商公司进入破产程序后,《委托经营管理合同》中约定的后续年份收益应当属于时商公司欠业主的债务,业主为债权人。
对此,江西省社会科学院研究员杨秋林认为,“合同解除给业主造成的损失应当为实际损失,我国法律明确规定了破产案件应当以实际损失为原则计算债权。在此案中,业主主张的后续年份租金收益在时商公司破产后已经不可能发生,不属于实际利益,这一权利属于未来的、期待的利益,不应当认定为破产债权”。
杨秋林分析说,合同解除后,江中集团的保证责任不是“代为履行合同”,而是承担解约损害赔偿的保证责任,其承担的保证责任范围不应超出时商公司的解约损害赔偿责任范围。
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