房屋买卖常见纠纷讲座系列——专题六：处违约_房产纠纷

　　这里主要讲述的是关于房屋买卖中常见的违约，主要讲三种，第一延迟支付房款，第二延迟交付房屋（既包括交钥匙也包括过户），第三房屋有质量问题。

　　首先，延迟在宽限期内，你可以按照约定主张相应违约金。如果约定先付款后交房过户的，那么你可以在对方付款前拒绝交房过户。约定同时的，你也可以拒绝，但是约定先交房过户后付款的，这种情况，你守约一方的，应该已经交房过户了吧。记住一点，你不能解除合同。

　　其次，超过“宽限期”的，除了上述权利，你还可以解除合同。有的人不在乎延迟期间的违约赔偿，但是超期解除的违约赔偿可不是小数目，很多约定房价的20%，虽然实际没那么多但也不是个小数目。

　　接下来，关于延迟交房过户的，其实和延迟付款类似。买方的主要义务是付款，卖方的主要权利是接受房款，同样的，卖方的主要义务是交房过户，买方的主要权利是接受房屋。延迟的一样可以按照合同主张违约责任。

　　案例要旨：二手房交易中，卖方恶意违约使得房屋买卖合同无法履行从而获得房屋价格上涨带来的非法投机利益的行为损害了买方正当利益的，卖方应当承担买方房屋差价损失的责任。

　　案例要旨：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。房屋买卖合同当事人一方将房屋另行出售导致合同履行不能的，构成根本违约，另行出售所得房款差价应赔偿买房人。

　　案号：（2013）二中民终字第06171号来源：《中国审判案例要览》（2014年民事审判案例卷）

　　3.房屋买卖合同中守约方有权在违约方根本违约致合同目的不能实现时，请求解除合同并要求违约方承担赔偿责任——李代琼诉李德燕房屋买卖合同纠纷案

　　案例要旨:房屋买卖合同纠纷中，因出卖人恶意违约导致合同目的不能实现，守约方请求解除合同并赔偿房屋市场价值与购买价格之间差额损失的，人民法院应予支持。但双方另有约定的除外。

　　案号：（2013）渝五中法民终字第04220号来源：《重庆市参阅案例.案例指导与参考》 2015.1(总第9期)

　　4.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任——赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案

　　案例要旨:夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。

　　比较麻烦的是，购买期房遇上开发商延迟交房过户的，有的甚至房屋没有产证，这时候，有的开发商拖了很久终于可办产证了，但是办证前要求业主签署放弃索赔书面文件。这时，可以考虑委托律师起诉过户并主张违约责任经济利益高还是接受放弃索赔，直接过户的收益高。有组织能力的，可以业主集体委托同一律师，让律师按批量案件收费，使业主最大实惠。

　　这类咨询很多，一般购房者都会说早知道这样就不买这房子了，问律师有没有办法解除合同，我一般都会特别实在的回答，解约需要承担违约责任，也是一笔不小的钱，可以考虑一下，愿不愿意花钱了事。咨询者往往会说，房屋质量有严重问题，我可不可以据此来解除合同呢？这里很负责任的回答一下，一般情况下二手房屋质量没有严重影响居住的，法院不会判决解除合同。法院基于两大理由，其一，二手房作为二手的房屋，购房者对于其房屋质量不如新房应当有所预期；第二，购房者在购房前也是看过房屋的，也是认可后才进行交易，不能随便有点问题就终止交易。

　　也就说，一般漏水，味道严重之类的，是不能以房屋质量问题而解除合同的。相关不利后果需要购房者自行承担，很多中介会晚上带看房，或很快让你签署合同，也是了解相关规范的。购房者在交易中期望没有处于不利境地的，也需要学习了解相关知识，毕竟打铁还要自身硬。

　　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

　　(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。