柳州市马厂村配套设施项目集体土地上房屋拆迁补偿安置方案！

　　拆迁补偿分两种情况：一种是货币补偿，另一种是置换补偿。货币补偿指的是根据效果的补偿标准，对宅基地的面积大小直接付钱给你。置换补偿是指按安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置补偿。

　　对于征地拆迁补偿款的数额确定可以从以下的几个方面进行衡量，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联系所长史西宁律师提醒各位朋友：

　　首先，征地拆迁项目的具体补偿金额并不是国家单方决定的，而是需要征收双方共同协商，结合房屋的位置、用途、材质、预期收益等问题进行多方位考量。

　　被征收方在考虑征收补偿款的金额时，应当保证在征地拆迁项目实施之后，其自身生活条件和生活质量并不能降低，这是征地拆迁项目的兜底规则。对于国有土地上的房屋征收项目，其补偿主要分为（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；（4）补助和奖励。被征收房屋的价值补偿可以由具有评估资质的房地产价格评估机构按照周边类似房屋的市场价格进行评估。而对于集体土地而言，其补偿主要是土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费这四类，对房屋的补偿以重置成本为标准。同时，对于已经划入城市规划的农村房屋或者房屋所在的集体土地被征收为国有土地的，拆迁补偿则可以按照周边类似房价的市场价格进行计算。

　　其次，征收方在拆迁过程中应当严格按照“先补偿、后拆迁”的方式进行拆迁，因此被征收方也应当牢记自己有此项权利。政府在拆迁过程中应遵循“维护公共利益”的原则，给予被征收方充分的经济补偿，在取得被征收方的同意后才可以进行拆迁。若是开发商进行的协议拆迁，双方也必须以平等主体身份进行谈判，在拆迁和补偿问题协商达成一致后，才可进行拆迁。这种方式最大限度地保护了被征收方的利益，避免出现房屋被拆后却没有拿到补偿款或没有新房的情形。

　　北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师提醒您：如果您对征收补偿安置方案满意，可以按照约定的期限签订协议，交付房屋；

　　如果您对补偿安置方案不满意，应及时去找征收方沟通。沟通无果，应咨询专业人士，必要时，应及时采取法律手段进行维权。

　　因为提起行政复议、诉讼是有一定的时间限制的，超过期限，再提起将面临被法院驳回的风险，即从程序上失去了通过法律有段维护自己合法权益的机会。一般提起行政复议是六个月，提起行政诉讼是知道或者知道具体行政行为作出之日起六个月内。

　　根据城市建设需要，现需对马厂村配套设施项目（柳北区M地块）规划红线范围内集体土地上的房屋及建（构）筑附属物进行拆迁，拆迁补偿安置方案如下：

　　（四）《中华人民共和国国土资源部关于南宁市等3市2013年度农用地转用和土地征收方案的批复》（国土资函〔2013〕627号）；

　　（五）《广西壮族自治区国土资源厅关于柳州市2013年度城市建设用地第三批次农用地转用和土地征收实施方案的批复》桂国土批函〔2014〕1073号；

　　（八）《柳州市2013年度第三批次城市建设用地（柳北区M地块)征地补偿安置方案》（〔2015〕第17号）。

　　马厂村配套设施项目（柳北区M地块），涉及集体土地上的房屋拆迁实行全货币补偿安置、产权调换安置（限住宅）两种安置方式。

　　1.产权住宅和产权铺面：以《集体土地使用证》、《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》等行政机关依法颁发的证上登记的用途为准。

　　2.自改铺面：利用有证住宅房屋按铺面形式使用、有合法有效的工商营业执照，并且至本安置方案发布之日已连续经营满一年。经营部分的建筑面积由有关部门结合测绘部门实地测量结果确定。

　　3.自改营业性用房：利用有证住宅房屋按营业性用房形式使用、有合法有效的工商营业执照，并且至本安置方案发布之日已连续经营满一年。经营部分的建筑面积由有关部门结合测绘部门实地测量结果确定。

　　4.无产权证铺面和营业性用房：利用无证住宅房屋按铺面或营业性用房形式使用，但有合法有效的工商营业执照，并且至本安置方案发布之日已连续经营满一年。经营部分的建筑面积由有关部门结合测绘部门实地测量结果确定。

　　5.村民集体经济组织厂房、仓库、办公、学校等生产、经营性用房或公益性用房：建筑面积及用途须项目业主、征补中心、辖区乡镇（街道办）、村委等有关部门进行实地确定并测绘。

　　1.仅持有《集体土地使用证》和《宅基地使用证》等土地使用证（不含临时土地使用证，下同）的房屋。

　　（1）第一层建筑占地面积与《集体土地使用证》和《宅基地使用证》等土地使用证登记面积一致的，在规定期限内签订拆迁补偿安置协议的确定为有证建筑面积；第一层建筑占地面积超出《集体土地使用证》和《宅基地使用证》等土地使用证登记面积的，超出部分（包括其对应的第一层及以上房屋建筑面积）认定为无证建筑面积；第一层建筑占地面积小于《集体土地使用证》和《宅基地使用证》等土地使用证登记面积的，其第一层实际建筑面积认定为有证建筑面积。

　　（2）第一层确认为有证建筑面积后，对应的第二、三层（与第一层同一时间建设），在规定期限内签订拆迁补偿安置协议的按建筑面积的80%视为有证建筑面积；第二、三层其他部分及第四层以上（含第四层）认定为无证建筑面积。

　　（1）在规定期限内签订拆迁补偿安置协议的，以规划或建设部门颁发的建筑证照为产权确定依据。实际建筑面积与规划或建设部门颁发的建筑证照上登记面积一致的，全部确定为有证建筑面积；实际建筑面积超出规划或建设部门颁发的建筑证照上登记面积的，超出部分认定为无证建筑面积；实际建筑面积小于规划或建设部门颁发的建筑证照上登记面积的，以其实际建筑面积认定为有证建筑面积。

　　（2）规划或建设部门颁发的建筑证照上仅登记有第一层或者第一、二层建筑面积的，按登记的面积确定为有证建筑面积，相对应的第二层或第三层（与第一、二层同一时间建设），在规定期限内签订拆迁补偿安置协议的按建筑面积的80%视为有证建筑面积；第二、三层其他部分及第四层以上（含第四层）认定为无证建筑面积。

　　（1）以《房屋所有权证》为产权确定依据。实际建筑面积与《房屋所有权证》登记面积一致的，全部确定为有证建筑面积；实际建筑面积超出《房屋所有权证》登记面积的，超出部分认定为无证建筑面积；实际建 筑面积小于《房屋所有权证》登记面积的，以其实际建筑面积认定为有证建筑面积。

　　（2）《房屋所有权证》仅登记有第一层或者第一、二层的，登记范围面积确定为有证建筑面积，相对应的第二层或第三层（与第一、二层同一时间建设）在规定期限内签订拆迁补偿安置协议的按建筑面积的80%视为有证建筑面积；第二、三层其他部分及第四层以上（含第四层）认定为无证建筑面积。

　　4.对房屋产权证上注明的阁楼，但不计入建筑面积登记的。阁楼高度大于或等于2.2米，按投影部分计算建筑面积；阁楼高度小于2.2米，不计入建筑面积。

　　（2）被拆迁人在规定时间前办理完成拆迁手续并腾空交出房屋的，所选择产权调换的安置房建筑面积大于可以调换的安置房建筑面积，建筑面积超出部分在5㎡以内的（含5㎡），按2700元/㎡购买;建筑面积超出部分在5㎡以上的，按所选楼盘安置房市场价购买。

　　（3）被拆迁人所选择产权调换的安置房建筑面积小于可以调换安置房建筑面积的，不足部分的建筑面积按本项目货币补偿标准给予补偿。不足部分建筑面积=被拆迁房屋产权面积-（已调换面积÷1.2）。

　　无证“唯一住宅”的认定及补偿方式按原国土资源局《关于印发关于在征地拆迁中对无证“唯一住宅”认定及补偿安置的指导意见的通知》（柳国土字[2014]42号）文件执行。

　　被拆迁人在规定的时间内办理完拆迁手续并腾空交出被拆迁房屋的，给予如下相应奖励，逾期取消如下奖励。

　　（一）对产权住宅的自改铺面或营业性用房，（有证砖混结构2700元/㎡、砖木结构2500元/㎡）补偿标准的基础上，自改铺面部分另给予1500元/㎡补贴，自改营业性用房部分另给予500元/㎡自行安置奖励。

　　（二）对个人的无产权证住宅，在砖混结构给予200元/㎡、砖木结构给予170元/㎡、钢架结构给予170元/㎡材料补偿的基础上，另给予200元/㎡自行安置奖励。

　　（三）对个人无产权证的铺面、营业性用房，除按无证住宅房屋的补偿标准给予补偿外，铺面部分另给予400元/㎡补贴，营业性用房、公益性用房部分另给予300元/㎡自行安置奖励。

　　（四）村民集体经济组织厂房、仓库、生产性用房或村民集体经济组织办公、学校等公益性用房，除按规定的标准补偿外，有产权证部分另给予400元/㎡自行安置奖励，无产权证部分另给予300元/㎡自行安置奖励。

　　1．被拆迁人选择货币补偿安置方式的，按被拆迁人有证房屋的建筑面积12元/㎡的标准一次性支付搬迁费（最低不少于500元/户）。

　　2．被拆迁人选择产权调换安置且自行安置过渡房的，按被拆迁人有证房屋的建筑面积（无证“唯一住宅”按认定面积）12元/㎡（最低不少于500元/户）给予两次搬迁费。

　　1．被拆迁人选择货币补偿方式的，按被拆迁人有证房屋的建筑面积每月12元/㎡的标准一次性支付3个月的自行安置过渡费。

　　2．被拆迁人选择产权调换安置的，自被拆迁人交出房屋之日起，按被拆迁人有证房屋的建筑面积每月12元/㎡支付临时过渡费（最少不低于500元/户·月），此临时过渡费支付至所调换安置房公告交房之日起，再支付三个月止。

　　（三）停产停业补偿：因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，按被拆迁人实际营业面积货币补偿金额的4%给予一次性补偿。

　　（四）涉及特殊标的物的拆迁补偿，现行拆迁补偿政策有规定的，按其执行；现行拆迁补偿政策没有规定或规定不明确的，按相关规定和程序进行评估后给予补偿。

　　（七）涉及其他附作物补偿按照柳政规〔2019〕60号文件《柳州市人民政府关于公布2019年柳州市市辖区青苗和地上附着物补偿标准的通知》执行。

　　（八）本方案在征求意见后报柳州市人民政府批准后实施，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条的规定，对批准后的《拆迁补偿安置方案》有争议的，不影响拆迁安置工作。

　　（九）本方案中所述的规定期限、规定的时间由柳州市柳北区征地拆迁和房屋征收补偿服务中心结合实际确定。

　　（十）由柳州市柳北区征地拆迁和房屋征收补偿服务中心具体负责实施该项目集体土地上房屋及附属物的拆迁补偿安置等工作。