昆明中院2020年度精品案例系列报道之九｜房屋被出租和售卖买房人状告承租人停止_房产纠纷

　　张某为改善家中老人的居住环境，通过中介公司多次看房并意向购买涉案房屋。2017年12月6日，中介公司带领张某及涉案房屋所有权人张乙至涉案房屋看房，当时该房屋为毛坯房，室内无人居住。当日，张某与张乙通过中介公司签订《房屋买卖合同》，并于2017年12月7日办理了房屋过户手续。

　　办理过户手续后，张某向张乙提出再次看房，发现门锁已被马甲、成某更换，房屋内已被搬入沙发、床垫等物件，在争执过程中，马甲、成某出示了一份由马甲与成某所签的《房屋租赁合同》。2018年1月16日，张某再次到涉案房屋查看时，发现成某将其中一间卫生间进行了改造。

　　张某认为，自己是涉案房屋合法所有权人，成某、马甲二人无权占有涉案房屋。于是起诉至西山区人民法院，请求法院判令成某、马甲停止侵权，将涉案房屋恢复原状。

　　马甲称，自己于2017年4月12日签订的关于委托第三人马乙转让涉案房屋的公证书并非双方的真实意思表示，双方的真实意思表示是用自己所有的涉案房屋为第三人马乙和案外人马丙之间的借贷关系提供抵押担保，并非委托马乙转让涉案房屋。张乙与马乙恶意串通，将涉案房屋过户到张乙名下的行为无效，涉案房屋的真正所有权人是自己。

　　成某称，自己于2014年11月10日借款50万元给马甲，后马甲因拖欠借款，双方于2015年5月4日达成协议，后签订《房屋租赁合同》约定，将马甲名下的涉案房屋租赁给成某使用，租金用于抵充马甲所负债务，租期为20年。据此，自己合法取得涉案房屋占有、使用的权利。根据“买卖不破租赁”的原则，其占有、使用涉案房屋是合法的，不存在侵犯张某权利的行为。

　　西山区人民法院审理后认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，成某自认马甲将涉案房屋出租给其使用20年，每年租金2.5万元，租金共计50万元，房屋租金用于抵偿马甲向其的借款本息56万元。可见，成某所称的《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故本案中不适用“买卖不破租赁”的原则。

　　若马甲认为第三人马乙未向其交付涉案房屋款项，第三人马乙与第三人张乙恶意串通损害其合法权益，可另案主张。

　　根据双方提供的各项证据，西山区人民法院最终判决成某立即排除妨害原告张某房屋的使用；由成某支付第三人张乙通过鉴定机构对《房屋租赁合同》和《委托书》中马甲的签字以及时间进行鉴定的费用4.49万元。

　　成某不服一审判决，向昆明市中级人民法院提起上诉，请求法院判令撤销一审判决，成某认为，一审法院对案件事实认定错误。从自己提供的银行流水和《债权债务确认协议书》可以证明，2014年11月10日其通过银行转账交付借款 50万元给马甲。2015 年5月13日与马甲达成协议签订《房屋租赁合同》约定将涉案房屋租赁给成某使用，租金以马甲所负债务50万元抵充。虽然司法鉴定意见书认定2015年5月13日的《房屋租赁合同》落款处马甲黑色手写签名字迹及押名指印的形成时间分别晚于2017年4月12日的《委托书》落款委托人处马甲黑色手写签名字迹及押名指印的形成时间。但《房屋租赁合同》是成某与马甲双方的真实意思表达，马甲作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋具有处分权，《房屋租赁合同》签署时间的早晚并不会影响双方真实意思的表达。

　　张某称，其购买涉案房屋时是善意的，是为了改善家中老人的居住条件，通过地产公司获取了涉案房屋的售房信息以后，多次在地产公司的陪同下前往涉案房屋进行实地查看。并于2017年12月以均价1.25万元每平方米的价格买入，该交易价格符合当时的买卖行情，自己的购买行为完全符合法律上的善意取得的购买条件。成某所提供的房屋租赁合同通过鉴定显示出是在马甲已经将房屋卖给了其他人的情况下，再去签的租赁合同。马甲不具有房屋的所有权，马甲与成某签订租赁合同，其内容是不真实的，不适用“买卖不破租赁”的原则。

　　法院认为，该案的争议焦点是是否适用“买卖不破租赁”的原则。经过审理认为，该案中，张某通过合规合法手续购买了涉案房屋，并取得房屋的不动产权证书。从双方举证不能确定《房屋租赁合同》的生效时间，只能看马甲是否已将房屋交付成某使用。本案中，成某主张其手中持有涉案房屋的钥匙，马甲早在所有权发生转移前即将涉案房屋交付其使用，但成某并无有效证据证明其在使用涉案房屋，相反张某提交的涉案房屋照片能够证实其于2017年12月6日在中介公司陪同看房时房屋为空房，而在次日不动产权转移登记办理完毕之后才发现多人聚集于涉案房屋，成某并不能对此作出合理解释。综上，成某关于所有权发生转移前，马甲已将涉案房屋交付其使用的观点不能成立。

　　综上，本案并不适用“买卖不破租赁”的原则，成某的上诉请求不能成立，法院依法予以驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但鉴定费处理不当，法院撤销西山区人民法院民事判决第二项，即“由成某于判决生效之日起十日内支付张乙鉴定费4.49万元”。

　　昆明市中级人民法院承办法官称，“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力，租赁合同在买受人和承租人之间继续有效。

　　《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”“买卖不破租赁”的原则主要为了保护租赁交易的安全，但对承租人租赁权的保护并非是无限制的，租赁权要获得对抗不特定买受人的效力，则必须具有公示公信效力，否则在保护租赁交易安全的同时又将侵犯合法买受人的权利，故适用“买卖不破租赁”的原则须符合三个构成要件：一、买受人已取得租赁物的所有权；二、所有权发生转移前，租赁合同已成立并生效；三、所有权发生转移前，租赁物已交付承租人使用。

　　该案中，成某没有提供有效证据证明其在房屋出售前已经签订租赁合同，也没有证据证明其在所有权发生转移前，在使用房屋，因此，请求被驳回。

　　审判实践中适用“买卖不破租赁”的原则，须确保在保护租赁交易安全的同时不侵犯善意买受人的合法权益，故在适用“买卖不破租赁”的原则时须符合三个构成要件，即：买受人已取得租赁物的所有权；所有权发生转移前，租赁合同已成立并生效；所有权发生转移前，租赁权已进行有效公示。租赁权虽为债权范畴，但“买卖不破租赁”的原则却赋予了承租人的租赁权以对抗不特定买受人所有权的对世效力，然而对世效力应建立在权利已进行公示的基础上。承租人对租赁物占有使用的持续状态拥有足以为不特定买受人识别和认知的权利外观，能更好地承担租赁权的公示作用。另外，该裁判观点对《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”有所突破，更强调承租人在租赁期间应“占有”租赁物，才能适用“买卖不破租赁”的原则。该案裁判时《民法典》尚未颁布施行，但裁判观点却与《民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”对《合同法》第二百二十九条的修改精神不谋而合，具有一定的前瞻性。