“涉房屋拆迁利益分配案件审理情况及典型案例”线上新闻通报会

　　7月7日上午，大兴法院召开“涉房屋拆迁利益分配案件审理情况及典型案例”线上新闻通报会，针对涉房屋拆迁利益分配案件发出法院建议并通报典型案例。通报会在该院官方微博同步直播，由该院党组成员、部主任、新闻发言人单祖果主持。

　　该院党组成员、副院长尹凤云指出，近年来，大兴区呈现日新月异的高速发展态势，一系列重大项目和支持政策向大兴区迈进和倾斜。与此同时，该院辖区内涉房屋拆迁项目不断增多，因拆迁补偿款及拆迁安置房等拆迁利益分配引发的矛盾纠纷在家庭成员之间变得易发、多发。该院通过专项调研，聚焦拆迁过程中容易产生的拆迁利益分配问题，总结案件特点、通报审理情况、发布法官建议和典型案例，以期普及相关政策及法律知识，维护被拆迁人合法权益，促进拆迁工作依法进行，保障重点工程项目有序推进。

　　“涉拆迁利益分配的案件，被补偿安置人数较多，易遗漏案件诉讼主体；被拆迁人“改底单”后又反悔，却因变更原因不明确给案件审理增加难度；安置利益中的购房指标利益分割认定较为困难。”该院安定法庭庭长王国生介绍了这类案件在审理过程中存在的难点问题。

　　对此，大兴法院建议：一是准确定位法律关系，防止遗漏诉讼主体。在离婚诉讼中要求分割拆迁利益的，如涉及案外人利益，离婚当事人一般应先进行析产诉讼，待该析产诉讼进行完毕后，再分割夫妻共同财产；对于遗产中涉及拆迁利益的，所有继承人均应作为诉讼主体参加诉讼。二是建议完善“改底单”制度。拆迁单位应要求被拆迁人明确变更底单原因，同时加大宣传力度，引导安置房购房人在充分理解其行为可能引发的法律后果前提下，作出真实有效的意思表示和处分行为。三是在家庭成员共有基础丧失且达不成一致意见的情况下需对共有财产进行分割，此时购房指标的利益价值将参考安置价格及分割时市场价格综合认定。

　　为帮助公众更好地理解和适用上述建议，该院采育法庭副庭长张凤华、安定法庭员额法官宋杨联合发布了四起典型案例。

　　王某思系邱某的孙女。邱某与拆迁单位签订《定向安置房买卖合同》，购买涉案定向安置房。后邱某作为承诺人、王某思作为产权人向拆迁单位出具《房屋产权变更申请承诺书》，申请自愿将涉案定向安置房的产权人变更为王某思。涉案房屋未交付，亦未办理产权登记手续。后原告邱某以赠与合同纠纷案由诉至法院，要求撤销涉案房屋产权变更申请承诺书，被告王某思拒绝。

　　赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。《房屋产权变更申请承诺书》系被拆迁人对其与拆迁单位签订的《定向安置房买卖合同》作出的变更意思表示，俗称“改底单”，而非赠与合同。被拆迁人以赠与合同纠纷起诉，要求撤销《房屋产权变更申请承诺书》的诉求，属于法律关系错误，应予驳回。故裁定驳回原告邱某的起诉。

　　拆迁安置中的“改底单”行为，系购房人与接收产权变更人向拆迁单位就房屋产权变更情况作出的意思表示，其目的是要求拆迁单位后期为接受产权变更人办理房屋入住和产权登记手续。“改底单”行为，仅是购房人对其与拆迁单位签订的回迁安置房买卖合同的变更，如果没有相应证据证明系其他行为引起，通常应理解为是一种单纯的变更行为，并不必然发生物权变动的效力。

　　甲乙丙丁系一家四口，甲乙为父母、丙丁为子女，戊系丙的妻子，婚内二人共同居住的院落被拆迁，后二人离婚。拆迁资料显示：安置人口为甲乙丙丁戊五人，安置面积为250平方米（其中戊享有50平方米）；甲购买了3套拆迁安置房。甲乙丙丁签订《分家协议》，丙分得其中的一套安置房（安置面积为74.04平方米，安置价每平方米为5290元，商品房面积11.2平方米，商品房价每平方米5890元，实际购房款为457 639元）。后丙将该安置房以每平方米8000元的价格卖给案外人。此外，拆迁单位以每平方米每月25元发放周转费。甲乙丙丁戊五人因戊是否享有50平方米的安置房购房指标利益以及周转费发生争议。原告戊诉至法院要求上述被告给付赔偿款及周转费。

　　四被告进行分割的3套定向安置房中占用了原告戊享有的50平方米安置面积，故占用部分的升值利益应予以补偿。参考被告丙分得的安置房的安置价及卖出价，法院认定补偿款为135 500元。周转费以每平方米25元自2010年7月1日起计算。故判决四被告给付原告戊赔偿款135 500元、周转金32 500元。

　　在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活实际需要等情况。对于享有的安置房购房指标占用部分的升值利益应予以补偿，对购房指标的价值认定，需要参考安置房购买时的安置价格与当事人要求分割安置房时的市场价格等因素进行综合认定。同时其购房指标所对应发放的周转费也应按照标准一并补偿。

　　许甲（农业户籍）和许乙（非农业户籍）系兄妹关系。许甲和许乙夫妇商量，由许乙夫妇出资在宅基地上建房，双方为此出具《说明》，载明出资建房情况，承诺将院落和房屋产权归许乙的配偶（非农业户籍）所有。后房屋拆迁，许乙夫妇主张承继许甲配偶与拆迁单位签订的其中一套安置房买卖合同中约定的许甲配偶的权利义务，并主张拆迁补偿款150万元。

　　因许乙的配偶并非涉案院落所在村集体组织村民，故《说明》因违法法律、行政法规强制性规定而无效，但该《说明》系当事人针对涉案房屋出资情况所表达的真实意思，结合双方陈述以及证据材料，法院认定涉案房屋系原告许乙夫妇出资所建。争议部分的拆迁补偿款经核算为88 331元。原告许乙夫妇要求承继许甲配偶的权利义务的诉求，于法无据，法院不予支持。故判决被告给付原告拆迁补偿款88 331元，驳回其他诉讼请求。

　　对房屋拆迁利益的认定，应当在结合拆迁政策的基础上，依照房屋的建造出资情况综合认定。出资建房人应保留出资建房协议等证据材料，做实房屋出资情况；同时要规范证据的形式要件与实质要件，避免出现因证据违反法定事由而无法律效力的情况。

　　原告于某、郑某系新某村村民。二人诉称，某置业公司与新某村将本属于其二人的共有房产登记在他人名下，并未经二人签字就将涉案房产拆除。于某、郑某认为，某置业公司与新某村未对二人的房产及户口情况进行准确登记，致使二人的拆迁利益受损，故以房屋拆迁安置补偿合同纠纷案由诉至法院，要求某置业公司与新某村按照拆迁方案补偿二人拆迁利益50万元。

　　只有拆迁人与被拆迁人已经签订合同，因合同履行发生的争议，才适用房屋拆迁安置补偿合同纠纷的案由；拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁安置补偿协议发生纠纷的，不属于民事案件审理的范围，不适用房屋拆迁安置补偿合同的案由。据此，法院裁定驳回二原告的起诉。

　　《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。”当事人以房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉至法院，需以其与拆迁单位签订了房屋拆迁安置补偿协议为前提。未达成拆迁安置补偿协议的前提下要求按照拆迁单位按照拆迁政策给予拆迁安置补偿利益的，不属于法院受案范围，被拆迁人应向相关部门申请裁决。

　　北京楹庭律师至今有20年的拆迁诉讼经验，为企业为被拆迁人依法争取合理补偿，有过因国有土地按集体土地征收补偿提高34倍的典型案件，也有介入后7天快速结案的某企业经典案例，还有以违法建筑强拆某汽贸城到法院裁定赔偿1亿9千余万的案例，也有通过非诉方式就解决企业数千万企业厂房征收补偿的问题，鉴于行政诉讼的专业性，需要常年大量案件办理的丰富经验，很多被征收人也因此找到北京楹庭律师。