长沙安置房购房合同纠纷案例

　　长沙安置房购房合同纠纷案例：2009年7月6日，原告贺领申请对本市中山路“中大商贸城”西×号营业房所在地段同类房屋的租金标准进行评估，经开封市中级人民法院委托开封市价格认证中心评定，于2009年8月26日作出汴价鉴经字（2009）012号价格鉴定结论书。本案于2009年9月2日第二次公开开庭进行了审理。

　　原告贺领诉被告开封市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告贺领于2009年2月10日向本院提起诉讼。本院于同日立案，依法组成合议庭。2009年2月13日向被告中大公司送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、风险告知书等诉讼文书。2009年5月21日公开开庭进行了审理。原告贺领及被告中大公司的委托代理人到庭参加诉讼。2009年7月6日，原告贺领申请对本市中山路“中大商贸城”西×号营业房所在地段同类房屋的租金标准进行评估，经开封市中级人民法院委托开封市价格认证中心评定，于2009年8月26日作出汴价鉴经字（2009）012号价格鉴定结论书。本案于2009年9月2日第二次公开开庭进行了审理。原告贺领到庭参加诉讼，被告中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审判。本案现已审理终结。

　　原告贺领诉称，2006年3月23日，其与被告签订了房屋拆迁安置补偿协议一份，协议约定：其在本市菜市街××号建筑面积70.66平方米的房屋一套，由被告拆除，被告补偿其房屋补偿金、补偿费、补助费共计147000元；并在本市中山路“中大商贸城”（原协议中为西×号，现为××号）为其安置建筑面积42平方米(门面宽2.7平方米、深15.56平方米)商铺一间，房价款为252000元；此款与房屋补偿金、补偿费、补助费147000元相折抵后，其应再支付给被告房款105000元。另约定：其先行交付给被告60%的回楼差价款，余40%待被告交房时付清，该商铺产权归其所有；交房期限最迟为2008年6月23日。

　　现“中大商贸城”已完工，但被告通知其按66.73平方米交纳购房款，其中28.39平方米是被告单方增加的公摊面积。被告的行为违反了合同的约定，公摊面积的费用，其不应承担。根据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人所有。请求判令被告按合同约定，向其交付“中大商贸城”××号（西×号）商铺；支付变更规划、设计违约金756元；并以总房款按每日千分之三计算，支付其逾期交房违约金。

　　被告中大公司辩称，原告的要求没有合同依据，不具备合同上约定的交付条件。双方在合同中约定房屋的建筑面积为42平方米，是暂定面积，最终面积以有关部门实际测定为准，房屋的建筑面积不低于42平方米，就符合双方的约定。房屋完工后，经有关部门实际测量，该房屋建筑面积为66.73平方米，符合合同不低于42平方米的约定。故双方应以66.73平方米的面积，来结算房价款；原告要求支付变更规划、设计违约金及逾期交房违约金的请求没有依据，其公司并未变更房屋的规划和设计；房屋完工后，其通知原告办理房屋的交接手续，因双方对房屋的面积存在分歧，原告未来办理，导致房屋未交付，并不存在其公司逾期交房的行为。另原告未按合同的约定交付60%的回楼差价款，已构成违约。原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。

　　1，2006年3月23日房屋拆迁安置补偿协议一份。证明双方对房屋的面积和交付期限已作出明确约定，房屋建筑面积为42平方米（门面宽2.7平方米、深15.56平方米)；房屋交付期限最迟不超过2008年6月23日。

　　2、2006年3月27日收款收据一份。证明其已按合同约定交给被告60%的回楼差价款63000元。

　　对证据1，真实性无异议，但对证明的内容有异议。认为该合同不是商品房买卖合同，不能完全适用商品房买卖的相关法规，应适用拆迁方面的相关法规。42平方米是暂定面积，而不是交付和结算面积，合同约定最终面积以有关部门测量面积为准，是对42平方米面积作了修正，只要建筑面积不低于42平方米，原告就应当按合同约定以每平方米6000元，补足差价款。对证据2，有异议。其公司未收到原告的60%的回楼差价款。

　　1、开封市房地产权产籍监理处祥和测绘大队房产分户图，证明该房屋的实际建筑面积为66.73平方米，将来办理该房产权证也是按66.73平方米的面积办理。

　　2、证人王××证言。证明开封市禹王台区拆迁安置办公室受被告的委托，对原告所在地段房屋进行拆迁，对所有拆迁户房屋的面积以及安置房屋的面积，均是按房屋的建筑面积结算，不存在使用面积和其他面积的约定，原、被告的房屋拆迁补偿安置协议中，42平方米也是房屋的建筑面积。

　　3、2008年8月23日，其公司发给被告催办函一份。证明双方对房屋的面积产生分歧，原告未来其公司办理相关手续，并不是其公司延期交房。

　　对证据1、3，真实性无异议。分户图中显示的38.34平方米，是房屋的套内实际建筑面积；28.39平方米是公摊面积。其只应交付38.34平方米的房价款，不应承担协议约定以外的28.39平方米公摊面积的价款。对证据2，证人的陈述有异议。合同中约定的42平方米，是房屋套内的实际建筑面积，不存在公摊面积；证人没有经手其与被告之间房屋拆迁补偿安置协议的签订事宜，其证言没有证明效力。

　　对原告提交证据1，被告对其真实性无异议，本院予以确认。对证据2，被告称未收到原告的回楼差价款。本院认为，从证据内容上显示，该收款收据系2006年3月27日，开封市南关区（现禹王台区）拆迁安置办公室出具的，注明了收到贺领安置房屋差价款60%，金额63000元，并加盖有开封市南关区拆迁安置办公室财务专用章。结合被告方证人的陈述，原告所在地段的房屋，是被告委托拆迁办进行的拆迁。原告将60%的回楼差价款交付给开封市南关区拆迁安置办公室，应视为原告已按协议的约定，履行了交付60%回楼差价款的义务。证人陈述的内容与收款收据中的内容，具有关联性，且能相互印证。本院予以确认。证据3，系鉴定机构进行鉴定所收取的鉴定费用，本院予以确认。

　　对被告中大公司提交证据1、3，原告对其真实性不持异议，本院予以确认。被告提交的分户图，能够证明安置房屋的门面宽、径深、公摊面积和该房屋的套内实际建筑面积，其形式来源合法，客观真实，本院亦予以确认。对证据2，证人王××的证言，开封市南关区拆迁安置办公室受被告的委托，对原告的房屋进行拆迁；被拆迁房屋及安置房屋均是按房屋的建筑面积结算。证人上述陈述与原、被告签订的房屋拆迁安置补偿协议中的内容，并不矛盾。故对该证言本院予以采信。

　　2005年，开封市南关区（现禹王台区）拆迁安置办公室受被告委托，对原告所在地段的房屋进行拆迁。2006年3月23日，原、被告签订房屋拆迁安置补偿协议一份，协议约定：被告拆除原告在本市菜市街××号，建筑面积70.66平方米的房屋一套（其中住宅房建筑面积35.33平方米、临街底层营业用房建筑面积35.33平方米），被拆迁房屋补偿金额为105106.76元，其他补偿费、补助费为41893.24元，合计147000元。被告在本市中山路“中大商贸城”给原告安置建筑面积为42平方米（房屋门面宽2.7平方米、径深15.56平方米）商铺（西×号）一间，房价款为252000元。被拆迁房屋的补偿款与安置房价款冲抵后，原告需再支付给被告房款105000元。42平方米属暂定面积，最终面积由有关部门实际测定为准，但不低于42平方米。实际交付的房屋建筑面积与协议约定的建筑面积有误差的，按照建设部《商品房销售管理办法》的相关规定执行；安置房的规划、设计内容不得擅自变更，否则按照安置房价格的3支付违约金。原告先期交付被告60%的回楼差价款，余40%的房款在被告交房时，原告全部付清,该房屋产权归原告所有；交房期限最迟在2008年6月23日前交付。

　　协议签订后，原告于2006年3月27日交给开封市南关区（现禹王台区）拆迁安置办公室60%回楼差价款63000元。2008年8月23日，被告向原告发出催办函，通知原告所认购的××号商铺，面积为66.73平方米，每平方米6000元，总价400380元；接到该函后十日内，需到被告处办理相关手续和签订《商品房买卖合同》，逾期自行承担责任；原有的拆迁补偿费由原告向禹王台区拆迁安置办公室结算。原告收到该函后，认为被告擅自变更原规划设计，将双方约定的房屋面积42平方米变更为66.73平方米，不同意交付协议约定以外的费用。双方纠纷成讼。

　　另查明，开封市房地产权产籍监理处祥和测绘大队分户图中的××号，与原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议中的“中大商贸城”从北向南西×号和催办函中的××号商铺，是本案争议的同一标的物；经测定，该营业房门面宽2.7米、径深14.20米，套内建筑面积为38.34平方米。

　　本案在审理过程中，原告申请对其房屋同地段同类房屋的月租金进行价格鉴定，经开封市中级人民法院委托开封市价格认证中心进行评定，结论为“中大商贸城”西×号营业房每平方米的月租金为40元/㎡。鉴定费900元，原告已支付。

　　本院认为，原、被告签订的房屋拆迁安置补偿协议，是双方当事人的真实意思表示，符合国家法律规定，应受法律保护。双方所签订的房屋拆迁补偿安置协议中，对房屋的面积及价款，已作了明确的约定，即位于本市中山路“中大商贸城”西×号（现为××号）面积为42平方米的营业房，房价款为252000元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。原、被告双方对房屋的面积及价款均有明确的约定，故应按约定交付房屋。所交付房屋的面积有误差的，该条第二项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。本案中原、被告双方所争议的房屋套内建筑面积为38.34平方米，故应以该面积结算房价款。38.34平方米按每平方米6000元计算，房价款应为230040元。被告要求原告承担38.34平方米面积以外的28.39平方米公摊面积的费用，在双方所签订的房屋拆迁补偿安置协议中，没有该项内容的约定。故本院对被告的抗辩理由，不予采信。

　　在合同履行中，原告已交付回楼差价款63000元外，另，被拆迁房屋补偿金105106.76元，其他补偿费、补助费41893.24元，与房款相抵后，原告已实际交付被告房款210000元。该款从房价款230040元中减去后，原告应再支付给被告房款20040元。

　　对原告以被告擅自改变房屋结构应支付违约金的请求，本院认为，该房屋只是在面积方面有所减少，房屋的结构未发生改变，故对原告的该项请求，本院不予支持。

　　关于原告要求被告自2008年6月23日至房屋交付之日止，按总房价款以每日3支付违约金的请求，因双方所签订的房屋拆迁安置补偿协议中，对延期交房的违约责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。经鉴定“中大商贸城”西×号营业房每平方米的月租金为40元/㎡；该房屋面积为38.34平方米，月租金应为1533.6元。该项违约金计算的起止期限，应以每月租金1533.6元，从过渡期满的次日即2008年6月24日起计算至该房实际交付给原告之日止。原告支付的鉴定费900元，被告应予承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条的规定，判决如下：

　　一、被告开封市中大房地产开发有限公司向原告贺领交付开封市中山路中大商贸城从北向南西×号（××号商铺）营业房一间。

　　三、被告开封市中大房地产开发有限公司自2008年6月24日起至房屋实际交付给原告贺领之日止，按每月1533.6元支付原告贺领逾期交房违约金。

　　如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案案件受理费4750元，原告贺领负担100元，被告开封市中大房地产开发有限公司负担4650元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。