待上市加上历史存量，超过3000套800万以上总价的房子，按照之前的去化速度，这些房子大概还得卖两年。
当意识到用景泰府无法跟宝华紫薇花园打擂台的时候，再升级成金茂府已经多少有些亡羊补牢的意思，市场没有买账，因此到了今天也没卖过宝华。
一直在不断持续的卖地增大市场存量，还提高了新出让地块的联动价，原来的8.3万/㎡涨到了8.55万/㎡。
从开发商的角度来说，这无疑是“经营指标”的灾难，不入市就一直压着资金，入市也卖不动既压资金还糟心。
放在全市来看，桃浦作为中外环的地段，8.3万也许不算贵，如果和外环边上天安一号9万+、新长宁程家桥11万+的价格去比，完全称得上价格洼地。
但是我们一直讲，不同片区之间的价格体系完全不同，西南片区的贵是因为产业强、地缘购买力强、城市成熟度高等附加条件。
对于人家来说，9万也许还有倒挂空间，但是对于桃浦来说，这个价格既没有倒挂空间，甚至已经把一部分未来的预期提前预支在了当下的价格里。
桃浦智创城的规模的确很大，整个板块总建筑规模约500万㎡，其中约100万㎡中央公园+约285万㎡商办科创+约110万㎡住宅，但是落地估计还是要非常久。
相比于紧邻的南大板块，人家绿地+商场+地铁的组合完全没法比，关键是人家均价便宜了两万块一平。
不过这里规划主打的也是G60科创走廊，去过新桥的朋友都清楚，新桥的园区入驻情况尚且没有那么理想。
而目前新房在售的几个片区，一方面不临着地铁，二没有成熟的配套，价值肯定是比不过9号线的站点的。
郊区的城市化建设非一日之功，产业落地更是千难万难，房价估值的时候，绝对不能按照这些规划图给任何超额的价格预期。
从有了新规划开始，洞泾的联动价就不断上涨，最新的项目保利西郊和煦，联动价已经高达5.3万/㎡。
泗泾过去这些年开出的新盘同济晶萃4.45万元/m²、泗泾绿中海4.41万元/m²、泗水和鸣4.64万元/m²，都没上过5万，即使是中国铁建的两个盘也仅4.8万元/m²出头。
如今连镇区的边界项目都要这个价格了，那么更近镇区和市区的沪松公路、刘五公路站的TOD盘怎么办？
这块地相比于东侧的9号线顾唐路地铁站TOD大盘招商璀璨城市的5.39万的价格足足贵了9000+。
也不知道四层的产品有没有做成叠墅之类的，作为一个非改善的板块，如果做了叠墅拔高了单价，想必以后这产品出手会十分的困难。
曹路这个板块的核心问题在于偏离了浦东发展主轴，整体向南发展的浦东和大张江，资源几乎不会向东侧的曹路合庆这些地方倾斜。
此外就是凭借着“地势偏远”的优势承载了很多的“邻避措施”，包括不限于公墓、固体废弃物处理厂、炼油厂、殡仪馆、堆厂。
这样的区域，一旦出现了超过板块承载上限的单价，本质就是严重的错配，这样的区域买进后续的风险会很大。
其实和曹路的逻辑是一样的，其实也是那些项目超出了板块的主流购买力水平，二手市场上唯有降价一条路可以走。
新房最怕的是，很多地方新房价格不以现实价值定价，而是直接靠着大规划概念被给予了较高的“出道”价格。
