对于租赁期限超过二十年的房屋租赁合同，如果没有其他无效的事由，并不会导致租赁合同整体无效，只是合同中超过二十年的部分无效。也就是说，二十年期限内，双方有权按照租赁合同的约定履行合同；二十年期限届满时，出租人有权收回房屋，承租人也有权拒绝继续支付租金并退还房屋。
一是出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的房屋租赁合同无效；
需要注意的是，若因前述事项导致租赁合同纠纷，一审法庭辩论终结前取得相关许可证或者主管部门批准的，法院一般会认定合同有效。
房屋租赁合同无效的情况下，承租人实际占有并使用房屋的，出租人一般可以要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。合同没有约定租金或者约定得不明确的，一般可以参照当地同地段房屋的租金标准合理确定。
一般情况，租客可以代替二房东支付二房东欠付的租金和违约金等，房东的租金有了保障，租客也可以继续租住。
租客代二房东支付的租金和违约金，可以冲抵租客应当向二房东支付的租金；超过租客应支付的租金的，租客可以向二房东追偿。
房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。
出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
（2）如果合同没有约定的，对于未形成附合的装饰装修物，比如空调、热水器等，一般情况下，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；出租人不同意利用的，承租人可以拆除，但是拆除造成房屋毁损的，应该恢复原状。
（3）对于已经形成附合的装饰装修物，比如墙面、天花板等等，原则上出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，要根据合同终止的原因做不同处理：
①如因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，一般会得到支持；
②如因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，一般不予支持；
这种情况下一般视为原先的租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期租赁，双方都可以随时解除租赁合同。
