房屋拆迁补偿方案

　　房屋拆迁补偿一般有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

　　为了保障、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　1、规划管理部门在核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，通知被拆迁房屋所在地的区、县政府机关。

　　2、区、县政府机关通知房屋所在地的公安机关控制居民常住户口的迁入，停止办理居民常住户口分户手续；房管部门和房屋经营单位停止办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、分户等手续；被拆迁单位停止建筑物、构作物的改建、扩建和装修等工程；所在地的工商行政管理部门停止核发营业执照。上述通知以公告形式予以公布，暂停办理的期限为12个月，需要延长的，应向拆迁房屋所在地区、县房地产管理局提出申请，经批准可延长不超过6个月，如需超过6个月的，须经市房地产管理局批准。

　　3、房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

　　4、因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　5、拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，就拆迁事项的权利义务，如补偿形式、金额、应安置人口、应安置面积、安置地点、层次、搬迁过渡形式、期限、违约责任等作明确规定。

　　拆迁期限自公告之曰起计算，不超过1年。了解上述程序后，如果你家在拆迁中发现存在违法程序，可向有关部门反映。

　　房屋拆迁过程中过渡期限是指房屋拆迁中，由于拆迁人不能一次性安置用房，而是要经过一段时间才能给被拆除房屋使用人提供的安置用房。从房屋拆除，被拆除房屋的使用人迁走至拆迁人提供安置用房的这一段时间就是房屋拆迁中的过渡期限，也称为安置期限。在这段时间里，不管是通过拆迁人提供周转房还是被拆除房屋使用人自行安排住处的，被拆除房屋使用人皆要迁离原地到他处居住生活。

　　过渡期限是拆迁安置协议的重要内容，对于拆迁人和被拆除房屋的使用人都有着重要意义，所以必须在拆迁安置协议中给予明确的规定，双方都应该信守协议的期限规定。

　　1、过渡期限是临时安置补助费发放的一个重要标准。过渡时间有多长，拆迁人就应该发给被拆除房屋的使用人多长时间的临时安置补助费。

　　2、过渡时期是拆迁人向被拆除房屋的使用人提供安置用房的期限，也是被拆除房屋的使用人有权居住使用周转房的时间期限。《城市房屋拆迁管理条例》第32条规定，拆迁人、被拆除房屋使用人双方应当遵守过渡期限的协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限；由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。

　　拆迁人必须在过渡期限内向被拆迁人提供安置用房，否则就要承担相应的违约责任；而在拆迁人如期向被拆除房屋使用人提供了安置用房后，被拆除房屋使用人应及时迁往安置用房，腾退周转房，否则也要承担相应的违约责任。

　　上海市房屋土地管理局、中国建设银行上海市分行关于上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁货币安置款支付和使用办法的联合通知

　　为了加快本市旧区危棚简屋改造，促进本市空置商品住宅的消化，保障拆迁当事人的合法权益，根据《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》，中国建设银行上海市分行为指定银行，全面代理上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁安置款支付和使用业务，现就有关事项联合通知如下：.

　　一、拆迁人(或拆迁实施单位)办理房屋拆迁许可证前，应在拆迁基地所在区(县)的中国建设银行上海市分行所属的浦东分行和各区(县)支行(以下简称经办银行)，开立帐户(一个基地开立一个帐户)并存入安置资金，由经办银行开具资金到位证明。该笔资金专项用于开立“个人住房特种存单”(见附件一，略)，不得挪作他用。拆迁安置结束后，多余资金须由核发拆迁许可证机关出具证明方可动用。拆迁人帐户处理及结算方式等事宜须按照建设银行有关规定办理。

　　二、拆迁人与被拆迁人(指动迁居民)签订“上海市房屋拆迁货币化安置协议”后，拆迁人应当向经办银行提供“上海市房屋拆迁货币被补偿安置清单”(一户一单，详见附件二，略)、房屋拆迁许可证复印件和货币化安置协议一份。清单内容须包括：拆迁基地名称、拆迁人名称、被拆迁户总人数、安置款总金额、被拆迁人的姓名、身份证号码、安置款金额(安置款分配由拆迁人负责)等。经办银行根据清单为被拆迁人(包括18岁以下的未成年人)分别开立个人住房特种存单(以下简称特种存单)，同时提供空白的“上海市个人住房安置款划款证明单”(见附件三，略)通知拆迁人前来办理领取手续，由拆迁人发给被拆迁人。

　　三、特种存单为记名式存单，可以挂失。特种存单专项用于购买本市经认定的空置商品住宅或者其他商品住宅，不得挪作他用。特种存单只能一次性使用、不得提现、不得转让或质押。特种存单按照中国人民银行颁布的“个人通知储蓄存款”利率计息。

　　四、上海市个人住房安置款划款证明单一式四联，由被拆迁人购房时交给与其签订购房合同的房产商填写并加盖公章。第四联由房产商留存，其余三联由被拆迁人办理转帐时提交开立存单的经办银行。

　　五、被拆迁人与房产商签订购房合同后，须持本人的特种存单、购房合同正本、购房合同复印件一份、填写好的三联《上海市个人住房安置款划款证明单》以及本人身份证至开立特种存单的经办银行办理转帐手续。经办银行审核相符后，按照购房合同将约定款项转帐支付给房产商。购房合同正本及第三联划款证明单退被拆迁人保管，特种存单由经办银行收回销户，购房合同复印件由经办银行归档保存。

　　七、被拆迁人购买商品住宅价款额低于特种存单金额的，余额部分不得超过特种存单本金的30％，该部分余额(含30％)可由被拆迁人提取现金或转为银行储蓄存款。特种存单多张合用有余额时，总余额须同时符合上述要求。

　　八、被拆迁人与房产商签订分期付款合同的，其所持特种存单只能一次性用于合同的首期付款，且首期付款额不得低于特种存单上标明的本金金额。

　　九、被拆迁人购房时，特种存单单张使用或多张合用，均限于一个购房合同，且都必须是购房合同中标明的购房人。

　　十、若被拆迁人的特种存单遗失，可以开立存单的经办银行办理挂失。其手续比照储蓄存款挂失的有关规定办理。

　　十一、被拆迁人委托他人办理购房转帐、余款提现或挂失的，人须持本人身份证、被拆迁人身份证、被拆迁人签字的授权委托书方可办理。

　　十二、被拆迁人为无身份证的未成年人，或为有身份证的无行为能力人或限制行为能力人的，其办理转帐或挂失应由其监护人代理，但监护人须提供监护人本人身份证和证明监护关系的有效法律文件，如被拆迁人户口簿、被拆迁人住所地的居民委员会或村民委员会出具的书面证明、人民法院判决书或裁定书等。

　　十三、本通知规定事项自1998年1月1日起施行。本市市区范围内的市政建设项目或者其他建设项目拆迁居住房屋以货币化方式安置的，应按照本通知执行。

　　日前，广州市制定了新版本的《房屋拆迁计划和补偿安置方案》(以下简称《新版本》)。《新版本》进一步完善了拆迁公示政策，并弥补原房屋拆迁计划版本的不足。比如，《新版本》要求拆迁人列表介绍项目周边楼盘一手、二手房市场均价，作为方案补偿标准的参照。这将弥补拆迁补偿金额追平市场房价政策操作性较差的缺陷。

　　今后，旧城改造拆迁项目都要参照《新版本》的格式制定补偿安置方案并向被拆迁人公示。据悉，荔湾区源溪旧城改造项目就在推行《新版本》试点，目前已进入第二轮征询意见签订拆迁补偿协议阶段。

　　日前，广州市制定新版本《房屋拆迁计划和补偿安置方案》。《新版本》要求，拆迁人根据拆迁法律法规的规定，结合项目实际情况，就拆迁地块范围内的居住人口和被拆迁房屋的实际情况、拆迁的实施期限、实施拆迁单位、补偿安置标准、安置房源信息等拆迁事宜进行明确阐述。

　　按相关规定，旧城更新改造项目要实行两轮事前征询制度：第一轮征询改造意愿，同意改造户数的比例达到90%以上方可启动改造；第二轮征询补偿安置方案意见，在规定的时间内，签订拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上的方可具体实施拆迁。《新版本》明确了，每个拆迁改造地块征询公众意见时必须公示的内容。

　　市国土房管局相关负责人介绍，《新版本》增加了项目概况、拆迁范围内房屋门牌和房屋明细、拆迁补偿安置方案及有关图片等模块，使旧城改造项目情况表达得更加详实。此举是力争让被拆迁人看到《新版本》制定出的拆迁方案不会再蒙查查。

　　据悉，《新版本》对于建设范围内的拆迁房屋明细、规划建设图纸、具体房源信息都要进行详尽的描述，并要求拆迁人列表介绍项目周边楼盘一手、二手房市场均价，作为方案补偿标准的参照。“这一规定就是要让被拆迁户拿到补偿款后能够买得起原居住地附近的房子。”市国土房管局相关负责人告诉记者，《新版本》实施后将更好地保障被拆迁人的权益。

　　今年初，《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》正式出台，当时这份文件最引人注目的变化就是明确了货币补偿金额按照房地产市场评估价格确定，住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费原则上不得高于被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

　　但如何保证和落实拆迁补偿金额追平市场房价，一直是具体拆迁项目中最受关注的问题。《新版本》要求项目在公示征询意见时必须列出周边房价，可以更公开透明地显示补偿标准，为被拆迁人提供了一道保障。

　　以荔湾区源溪项目为例，在拆迁计划中明确了拆迁资金的来源及安置房源的套数，将其作为基本内容纳入拆迁计划，实现了拆迁计划与固定资产投资计划的有效衔接，对拆迁资金进行严格的监管。这样就可以防止开发商挪用拆迁资金，防止安置房项目烂尾。

　　《新版本》还增加了安置房源的选购办法，明确了选购条件和选购方式，以此保障被拆迁人高效有序地选购安置房源，并增加了助困条款，为住房和经济困难户提供相应的帮助。

　　“有拆才有建，在翻天覆地的城市变化背后，拆迁工作承载着巨大的压力。”广州市国土房管局相关负责人告诉记者，新的拆迁政策设计最大限度地保证了被拆迁户的利益诉求，“阳光拆迁”的项目基本上在不到半年的时间就能完成动迁工作。

　　市国土房管局在审批拆迁项目时发现，市民最在意的往往不是补偿数额的多少，而是担心补偿标准不一，先拆的吃亏，这样的心理让拆迁工作一直拖延难以开展。而“阳光拆迁”最关键的是秉持“三个一致”的标准。市国土房管局表示，目前开展的城市更新改造，一是坚持补偿标准一致；二是前后补偿一致，“绝不让先签协议的住户吃亏，后签协议的住户‘吃糖’”；三是同类型房屋补偿一致，拆多大面积的房子就在此项目中补偿给市民多大面积的房子，或者以补偿同样的价格卖给市民被拆的同等面积房屋。