房地产纠纷中的法律问题_房产纠纷

　　在国际游游岛建设中,房地产纠纷案件所涉及的法律问题主要包括:房地产权属纠纷的法律问题、房地产交易纠纷的法律问题、城市房屋拆迁纠纷的法律问题、农村房地产开发纠纷的法律问题、物业管理过程中发生的纠纷的法律问题。本文以房地产交易中颇具特色的产权式酒店投资纠纷的法律问题为例进行说明。

　　产权式酒店投资是最具国际旅游岛特色的房地产投资项目之一。然而,伴随着国内首家产权式酒店在海南三亚落户,产权式酒店投资纠纷也不断浮出水面,成为海南省房地产纠纷案件的一大新难题。

　　产权式酒店是由个人投资者买断酒店客房的产权,即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权,投资者如购买商品房一样投资置业,将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值,同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权式酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似,都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为,目的是获得房地产增值和经营收益。

　　由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性,国家和海南省尚无产权式酒店行业专门法律法规,终端投资者(业主)的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题。当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同(购房、委托经营、担保等)的履行、按揭的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。

　　就法律关系而言,产权式酒店投资行为包含两个基本的法律关系,其一为房屋买卖合同关系(有的附带买卖合同中的担保合同),其二为委托经营合同关系。产权式酒店投资纠纷无外乎是这两个法律关系中产生的纠纷。现实中最大的纠纷在于投资者产权的落实。在收到投资者的出资后,一些开发商或经营管理公司因各种原因“人去楼空”,导致投资者财、房两空,投资者的权益严重受损。

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