房屋买卖涉及的法律问题复杂，稍有不慎，轻则发生纠纷，重则损失惨重。近日，青岛市即墨区人民法院公布四起房屋买卖合同纠纷典型案例，提醒大家在买卖房屋时提高法律意识，尽量避免风险。
2015年，李某通过黄某吉的儿子黄某成购买黄某吉位于即墨古城的回迁房一处，随后李某一家四口装修入住。2019年11月，黄某吉向法院提起诉讼，要求确认李某与黄某成签订的房屋买卖合同无效，法院经审理驳回黄某吉的诉讼请求。2021年4月，黄某吉办理了案涉房屋产权登记，5月份黄某吉与黄某辉（黄某吉的孙女、黄某成的女儿）签订二手房买卖合同并将房屋过户至黄某辉名下，5月底黄某辉以该房屋在某银行青岛分行办理抵押，80万元。李某为维护自身合法权益，诉至法院，要求确认黄某吉与黄某辉之间的二手房买卖协议无效，房屋恢复登记到黄某吉名下，黄某吉、黄某辉协助其办理过户手续；涤除某银行青岛分行的抵押登记。
第三人某银行青岛分行虽称不知案涉房屋已经出售的事实，但作为专业金融机构，为防范风险，应当按照法律、法规或行业规则、惯例对黄某辉提供的抵押物进行实地调查。第三人虽提交实地查看照片，但其提交的照片显示的房屋与法院实地查看的房屋户型、装修等完全不同。第三人在办理抵押时存在重大过错，其权益不能优先于依照约定付清大部分购房款且已经合法占有使用案涉房屋的购房人李某，法院判令撤销银行在案涉房屋上设定的抵押权。
近几年即墨法院审理多起卖房后恶意抵押或者恶意转让的案件，恶意抵押或转让的行为严重违背诚实信用原则和社会主义核心价值观，不利于房地产交易市场的稳定。法院坚持诚实信用和维护社会公序良俗的审判理念，坚决打击恶意破坏交易秩序的行为，同时提醒银行或小额机构等金融机构，在办理抵押登记时一定要严格核实抵押物的产权、现状等，避免类似纠纷再次发生。
2001年，王某与刘某签订房屋买卖协议，刘某将位于田横镇某村的宅基地房屋三间卖给王某，房款签订协议当场支付，房屋亦交付使用。后刘某去世，王某及王某之子王小某多次要求刘某之妻程某某、之子刘小某协助办理房屋过户手续，其拒不协助，王某提起诉讼，要求确认房屋买卖协议有效，并要求程某某和刘小某协助办理房屋所占用的集体土地使用权的过户手续。
关于房屋买卖协议的效力问题，经法院对协议执笔人陈某进行调查，陈某称该份协议是其执笔书写的，内容属实。并有村委出具的证明一份，可以证明2001年刘某与本村村民王某订立房屋买卖契约约定，自愿将案涉房屋三间有偿转让与王某名下居住所有，并向村委申请办理宅基地使用权变更登记。法院经审理认为，买卖协议签订的双方为同村村民，协议内容系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于王小某要求被告协助办理过户的问题，本案涉及农村宅基上房屋买卖，该类房屋买卖的变更登记情况涉及国家对集体土地的管理政策，需要有相关行政机关进行审查、审批，符合条件的予以办理变更登记，不符合规定的不予办理。故该请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，法院不予处理。
《中华人民共和国合同法》（合同法虽已废止，但本案合同发生于民法典施行前，仍适应合同法规定）第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款规定：“土地所有权和使用权有争议的，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。”因此，关于农村房屋买卖合同的效力问题，适用合同法的相关规定，合同系当事人的真实意思表示并不违反法律法规强制性规定的，合法有效。同时，考虑到宅基地房屋的特殊性及我国对集体土地的管理政策，在合同有效的情况下，双方办理过户手续应由有关行政机关进行审批，不属于人民法院的受理范围，当事人通过诉讼并不能解决农村宅基地房的过户登记问题。
1999年12月，张某与董某签订房屋买卖协议，约定张某作价1000元将其在村里的老房子卖给同村的董某，董某及家人一直在该房中居住使用。后房价飙升，张某认为当初房价过低，决定毁约，不再配合董某办理相关过户登记手续。董某提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖协议合法有效。
张某与董某作为同村居民，经人介绍及见证签订了房屋买卖协议，张某交付了房屋、董某支付了购房款并一直在房屋中居住。法院经审理认为，房屋买卖协议是张某与董某的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行，故判决确认双方签订的房屋买卖协议合法有效。
民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。双方当事人在自愿平等基础上签订买卖协议，协议效力受法律保护，对双方当事人具有约束力。虽然房屋价格随市场行情的变化而变化，但一旦约定好价格签订了合同则不能再反悔。作为守法公民不应见利忘义，丧失诚信。房子已出卖，理应诚信履行协助过户的义务。
2016年，姜某与孙某乙签订房地产买卖契约，约定：孙某乙系孙某甲之子，代孙某甲签订合同。孙某甲将其名下即墨古城片区某安置区某户住房出售给姜某，价款为46万元，并约定了定金、首付款的支付时间点，尾款6万元过户当日支付。合同签订后，姜某依约支付了孙某乙定金和首付款共计40万元，并占有使用了案涉房屋。2018年某日，孙某乙为姜某出具收条一份，载明孙某乙自姜某处取走案涉房屋房号确认书原件1份，用于办理产权证，产权人孙某乙保证办理下产权证后3个工作日内必须配合姜某办理过户手续。该房屋回迁房号确认书载明案涉房屋产权人孙某甲，代理人孙某乙，确认时间2015年。经查，案涉房屋已于2018年某日办理网签。后因孙某甲、孙某乙一直未协助办理房屋过户手续，姜某诉至法院，孙某甲辩称其对孙某乙的卖房行为未授权、不知情。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”首先，孙某甲与孙某乙系父子关系，孙某乙与姜某签订案涉房地产买卖契约时孙某甲已年逾七十，房号确认书上登记的产权人为孙某甲、代理人为孙某乙，孙某乙曾给姜某提供房号确认书原件，且交付姜某案涉房屋钥匙，具有使姜某相信孙某乙代理孙某甲处理房屋事宜的权利外观；其次，房地产买卖契约约定的房屋价格符合当时的市场价格，姜某已经按照合同约定支付购房款共计40万元，并将剩余6万元支付至法院账户，房屋已经交付姜某占有使用五、六年，期间孙某甲、孙某乙均未向姜某提出异议，故法院经审理认定房地产买卖契约系当事人的真实意思表示、合法有效，被告孙某甲作为案涉房屋的权利人应当履行过户义务。
司法实践中，涉及拆迁房屋买卖纠纷时，往往呈现本案纠纷的特点：1.房屋产权人往往是年龄较大的父母老人，为房屋买卖便利，往往系子女代父母办理签订合同、交付房屋、收取房款等事宜；2.房价整体形势较多年前为上涨状态，签订买卖合同多年后待拆迁房屋能办理过户手续时，卖方常常以未授权、不知情而主张合同无效或者以实际交付房屋面积多于合同约定要求买方以高价补足差额，进而拒不配合买方办理过户。法院在综合考虑买卖房屋的具体情节基础上，判断代理人是否具有代理权限或者是否构成表见代理，判断买卖合同是否系当事人的真实意思表示，进而做出合同效力的认定。
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