沪解禁动迁房上市抛售专家提示税费计算问题_拆迁纠纷

　　经过政策初期短暂的观望，上海取得产证满3年的“解禁”动迁房开始陆续抛盘，不少购房者早已瞄准这些房源，伺机出手。

　　目前，浦东周康和宝山顾村两个板块的“解禁”动迁房上市较为集中。21世纪不动产上海区域的监测数据显示，在顾村板块近期有50%左右的动迁房已满三年，目前已有7-8成的购房者把目光投向这批房源。

　　这些房源面积较小，一房面积在50平方米左右，两房面积在70-80平方米。日前这两个板块动迁房均价约1.1万-1.2万元/平方米，较周边同面积房源低出1000-2000元/平方米，对于预算有限的刚需型客户非常适合。不仅如此，与周边未满五年的次新房相比，一套70-80平方米的两房，其税费成本普遍低7万-8万元。

　　浦东周康板块虽然仅5%左右的动迁房满三年，但一些动迁房业主已经开始“跳价”。21世纪不动产上海锐丰年家浜路分行经理俞俊表示，10月下旬有一笔动迁房交易在买卖双方已经进入签订意向合同阶段，因业主突然“跳价”而夭折。这是一套欧风家园的73平方米两房动迁房，已取得产证满三年；在签约前业主把报价提高了5万元，但买家无法接受。

　　“限购令”不仅改变了购房者的购买意愿，在户型选择上也对他们产生不小影响。放弃“过渡”的想法在地域选择上也有所体现，原先打算在市中心购置小户型的买家如今纷纷考虑到郊区购买大户型。

　　21世纪不动产上海区域10月促成的二手房交易面积结构重心上移，140平方米以上各面积段的交易集体升高；其中，上升最明显的是140-200平方米面积段，10月成交比例为6.5%、比9月上升1.21%。

　　该公司锐丰华馨分行区域经理黄俊告诉记者，宝山杨行板块自“限购令”后，6成以上的置换型买家选择大户型房源，多看中120-150平方米的户型。“一位买家在售出闸北永和阳城一套60多平方米的两房后，期望在更靠近市中心地段买入一套两房；但限购政策一出，他只能增加预算，于一周前以180万元的总价买下了杨行康桥水都的这套120平方米的三房”。

　　对于“解禁”动迁房的交易，除了要注意交易价格波动，更应注意动迁房的认定、税费支出等问题，21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔表示，目前，关于“解禁”动迁房的认定，尤其是涉及营业税缴纳的环节，全市并无统一标准，各行政区之间有差别，交易各方在签约前应有准确的理解，避免纠纷。

　　对于因限购而改变购房预算的人来说，购房预算也应作好详细、充分的调整。尤其对于改善型买家，信贷政策的变动、税费支出的计算，若与实际情况产生偏差，很可能导致无法达成交易，甚至产生纠纷，应多向专业人士咨询，并留有一定的预算余地。在资金有限的情况下，不妨以“地段换空间”，多关注中、外环区域生活配套完善、交通便利的楼盘。